楼市第一要务：去库存

2015-05-26 05:22:16

来源: 时代周报

时代周报记者赵妍发自广州

“3·30”楼市新政落地实施后，市场泛起阵阵涟漪，政策效果正在不断显现。国家统计局5月18日发布的数据显示，4月份房价环比略有上涨，同比降幅收窄，楼市出现明显分化趋势，一线城市需求得到释放，成交回暖，三、四线城市去库存压力较大。

无独有偶，本月初，中国社会科学院城市发展与环境研究所发布《2015年房地产蓝皮书》，该书副主编、中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员尚教蔚也作出了类似的判断：“一线城市和部分二线城市房价已有回暖趋势，人口聚集能力差的二线或三线城市则可能延续下跌态势。”

而时代周报记者采访多位业内人士也发现，“分化将成常态、去库存仍未主旋律”已成为业内共识。

“去库存”仍是主旋律

自“3·30新政策”出台之后，一线楼市的供求关系和市场预期均发生了微妙变化。

一个值得注意的现象是，自去年5月以来，一线城市房价首次出现全面上涨。深圳房价自2014年12月实现反弹后，已经连续5个月领涨全国；北京继3月止跌反弹后，4月房价环比上涨0．8％；上海则在3月房价持平的基础上，上涨0.7％；广州更是在4月实现逆转上涨0.4％。

据国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。绝大部分三线城市房价仍然下降。据测算，4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。

在各地房价分化持续的同时，一个不争的事实是：大部分城市楼市仍有“去库存”压力。

同策咨询研究部总监张宏伟向时代周报记者提供的数据显示，从2015年4月份36个大中城市存销比指标来看，库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市，比如福州、厦门、青岛、武汉、西安、长沙、宁波、大连等二线城市；无锡、温州、芜湖、徐州等大部分三、四线城市仍然面临较大的市场“去库存”压力，起码在上半年不可能出现大规模涨价，甚至在年内也难以大规模涨价。

最新的克尔瑞数据则显示，今年一季度一线城市待售库存总量3383万平方米，同比增长23%，去库存周期需要13.9个月，较为平衡。但与之相对应的是，一直销售相对较差的三、四线城市，待售库存却高达5124万平方米，去化周期更是高达22.9个月。

“楼市进入下半场后，供求关系相对平衡，规模化发展的时代已经过去，但是至今为止，楼市上半场规模化发展带来的诸多问题仍然存在。张宏伟分析称，“大部分房企至今为止仍然没有放弃规模化增长的目标，企业的发展陷入去库存与利润率下降的困境。

而来自几家大型开发商于4月份集中发布的年报，也在另一维度上说明了“去库存”之“任重道远”。多家房地产上市公司同样面临存货大增的局面。根据Wind公布的数据统计显示，140余家房地产上市公司2014年存货总额高达2.3万亿元，比2013年增加16.3%。

万科2014年年报显示，2014年万科的存货为3177亿元，高居上市房企榜首。这是万科存货连续两年高居3000亿元之上。时代周报记者注意到， 2014年万科存货中的已完工产品账面价值为226.9亿元，比2013年（177.2亿元）高出近50亿元。从存货占比上看，2014年万科已完工开发产品在整个存货中占比7.14%，而2013年只有5.3%。

与2013年年报相比，2014年万科存货中明确列出了对6个项目进行了存货跌价准备，而2013年则没有进行存货跌价准备。而万科5月5日发布的数据显示，2015年1—4月，累计实现销售面积542万平方米，销售金额641亿元，较去年同期的669.8亿元下降4.3%。

另一家地产龙头保利地产数据显示，截至2014年12月31日，保利地产的存货余额达2672亿元，仅次于万科，相较于2013年底的约2399亿元，增长273亿元，增幅为11.38%。而保利5月11日公布的数据显示，2015年1—4月，保利地产共实现签约面积 256.34 万平方米，同比下降 9.84%；签约金额 328.58 亿元，同比下降 9.73%。

“存量商品房改保障房”或成新解

5月7日，中国社会科学院发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》。研究人员称，迫于财政收入下降的压力，地方政府出台支持房地产市场发展政策的可能性较大。可能实施的支持政策主要有两个，一是降低二套房贷的首付比例和利率，二是政府回购商品房作为保障性住房。这两大措施都可以起到消化房地产市场库存的作用。

国土资源部和住房城乡建设部近期联合发文，提出将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。

实际上，早在今年1月20日，住建部部长陈政高在全国棚户区改造经验交流会上提出，房地产库存高企的三、四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要，由政府购买或长期租赁符合保障性住房标准和条件的商品房，也成为近年来拓宽保障房房源的一种渠道。

而事实上，江苏、四川、山东、湖南等一些地方政府部门，已经在积极推进存量商品房改为保障房：力求既能化解商品房的库存，又能破解保障房的资金短缺问题。打通存量商品房和保障房的对接通道，或将成为一剂药方。

根据媒体报道，内蒙古鄂尔多斯市针对房地产市场存量房多的状况，于2012年底启动试点，把回购存量商品房用作城市棚户区改造安置房和保障性住房房源。

“近两年来，鄂尔多斯市棚户区改造任务，原则上通过回购商品房异地安置方式推进。”鄂尔多斯市房管局副局长孟和平介绍说，2014年鄂尔多斯市棚户区改造任务为9680户，通过回购存量房安置7666户，接近总数的80%。

“市场化采购可以提升棚改、保障房建设资金绩效。”孟和平表示，鄂尔多斯市在收购商品房作保障房时，统一通过市公共资源交易中心招标采购，并按照现房、主体封顶、主体未封顶的顺序依次采购，回购价格以商品房成本价为基础，上浮幅度控制在15%以内。

湖南省住建厅住房保障处处长张传领则对媒体发布消息称：“湖南省已有9个市、州制定了实施意见和细则，其中长沙市出台具体文件，进入实质性操作阶段。长沙市准备第一批从市场上回购普通商品房作为安置房，初步计划的规模是4000套。”

2014年长沙市开福区黄兴北路棚改征收项目率先探索团购商品房作棚改安置房模式时，吸引了16家楼盘参与团购活动。具有价格比较优势的两家楼盘成为“胜出者”，收购价格分别比市场价低500元/平方米和1000元/平方米。

江苏省常州市住房保障和房产管理局对外发布的信息称，目前常州市已累计收储房源3000多套，2700多户公租房家庭住进了政府收储的房屋。

背负巨大库存压力的宁波市，也于今年3月份披露将有“收购市场房源，筹集保障性住房”的相关意见出台。

不过，存量商品房改保障房，尽管成效初现，但依然面临严峻挑战。舆论以及部分房地产企业对上述去库存“新解”仍有疑虑。

中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞表示，对于楼市库存问题，开发商可以通过降价、促销等市场化手段解决，但现在政府动用财政的力量，即政府的有形之手来解决，这可能并非是一个好方法。

牛凤瑞分析称，开发商直接和政府打交道，市场价格如何确定、如何分配给需要保障的家庭？这里边有很大的操作空间，存在权力寻租的机会。所以，如果政府有公共财力，把实物补贴变成货币补贴，让困难居民拿着补偿款选择适合自己的房子，而不是由政府包办，这样更符合市场配置资源的要求。

相关报道见

专题：地产时代奥斯卡