从社区尺度向“城市温度”延伸 万科以垂直开发理念解题“未来城市”

今年以来，重点城市高端住宅产品成交稳中有升。CRIC数据显示，2025年上半年20城总价1000万元以上商品住宅共成交2.1万套，同比增长21%。一线城市以上海为例，对比2025年以来单价超10万元/平项目开盘首日平均去化率基本在6成以上波动，6月冲高至95%。从区域来看，2025年以来，上海中心城区热度率先反弹，带动平均去化率上升。

业内人士认为，千万级住宅产品热销的原因一方面在于供应放量，尤其高溢价地块占比上升；另一方面，在“好房子”国家战略的引领下，产品持续升级迭代，具有更强核心竞争力。

位于上海内环静安的中興傲舍，自2024年首开热销后，今年再推6号楼，一直备受市场关注。中興傲舍是以国际前瞻的垂直开发理念，打造出一座集住宅、商业、公园、艺术、服务于一体的立体生活系统，也是万科对土地混合使用、城市级公共服务引入、高浓度生活场景打造等内容的又一次探索。

焕新城市界面

中兴城片区曾是上海内环最大规模的旧改片区之一，总体量达到约200万平方米。2014年，万科进入中兴城，对其中约100万平方米区域进行规划和更新实践，从中找到了与当代城市、生活、人文等切近的关联问题，解答什么是“未来城市理想单元”市中心版。

依托百万方中兴城的强大动能，以城市级造城逻辑推动界面更新，中興傲舍将这套生活系统深入到公共空间与城市界面的日常肌理之中：由中兴绿地提升改造而成的中兴公园，成为市中心城市山林的代表性公园；商务印书馆第五印刷所等文化遗址焕新修复，唤醒城市记忆；万科代建的静安一中心小学（暂拟），由李兴钢建筑事务所操刀设计，为板块注入优质教育资源；街道界面则全面提升，增设宠物饮水点、长者扶手、儿童坐凳等细节设施，优化夜间照明与街巷友好度，真正从社区尺度向“城市温度”延伸。

同时，中興傲舍对望静安CAZ（中央活力区），是静安“2035一轴三带” 战略规划的重要位置，直线距离约3公里可快速抵达外滩、人民广场、南京西路、陆家嘴等核心商圈，10分钟覆盖上海最顶级的城市资源，是下一代精英生活方式的集聚地。

而中興傲舍本身，更对标“麻布台之丘”的开发思路，打造了上海首个垂直开发的综合社区：在有限的土地上垂直整合住宅、商业、公园、文化、教育等多元业态，以高浓度的生活场景，实现“10分钟高能生活圈”，构建出一个高浓度、强联动的立体城市生活体系。

在这套立体生活体系之上，中興傲舍进一步打造“三重立体公园系统”，实现全天候亲近自然的生活体验：约3.5万㎡的中兴公园、约4500㎡商业森感中央公园、约6100㎡住宅私享高线公园，共同构筑起从内而外的森感体验，为城市注入可停留的绿意。

创新打造理想居所

今年，在“好房子”理念引领下，重点城市陆续发布住宅新规，将在实得率、舒适度等方面进行提升，不仅激活了市场信心，更推动了住宅产品全方位的迭代升级。

CRIC分析认为，对于购买力相对雄厚的中高改客群而言，新房豪宅有着二手豪宅不可比拟的产品力优势，户型创新聚焦空间功能复合化、场景延展、景观交互。高端住宅产品的户型创新从单纯追求面积扩张转向深度挖掘场景价值，聚焦空间功能复合化与场景延展性（平层墅院化）和270°全景舱设计两大核心特征，实现居住体验的质变。

以中興傲舍6号楼为例，核心亮点从产品到场域、生活、审美……多重维度定义何为高定豪宅。继2024年琚宾、葛亚曦操刀的建筑面积约 321平定制户型引发热议后，6号楼再度加码设计阵容：建筑面积约355平户型，由打造全球首家Edition酒店的GS纽约设计事务所操刀；建筑面积约338平户型，由国际著名设计师吴滨亲自设计。

万科据近年来的豪宅客户调研发现，业主的个性化需求越来越明显。中興傲舍6号楼产品在家庭居住场景的构建上，以“洄游动线+弹性空间”为核心逻辑，实现对多代际家庭生活需求的精准响应。

其中建筑面积约355平5房，拥有独立前室，提升入户私密性的同时也变相增加了户型实用率。更有约80%的超高得房率，远超市场常规约75%水平，将实用主义贯彻到底。空间上五室格局，四间套房设计，满足大家庭每位成员对私密空间的需求。

从景观资源的不可复制性，到社交场景的运营深度，再到空间定制的人文温度，中興傲舍6号楼的四大亮点始终围绕“人”的需求展开，为高净值人群提供了“超越物理空间价值”的生活解决方案。

多重运营体系

高端住宅价值也不止于建筑质量，而更依赖于社区运营。在中興傲舍，由架空层+会所＋商业食集+物业服务构成的多重运营体系，让所有空间、服务与细节，都围绕人的生活场景，被一层层有机组织起来。

约2000㎡的美术馆社区会所由琚宾大师操刀，集艺术馆/上海首个植物泳池/社交会客/女性友好健身房为一体的艺境会所空间；满足艺术长廊（不定期的艺术策展）、日咖夜酒的社交生活、主题健身房私教课、VIP会客厅等多元先锋生活。

社区架空层的存在，不止是空间的延展，更像是生活节奏的一个缓冲带，其兼顾商务会议、生活聚会、邻里社交等多元场景的融合，既可以是邻里之间偶遇寒暄的休憩地，也可以是小型会议、家庭聚会、朋友私宴的共享场所，它悬浮于日常之上，并悄然撑起了城市高阶生活的另一种秩序。

生活的多样性亦在此密集展开。项目首期街区商业已率先呈现，引入LAVAZZA、IFUP、KOKO等先锋品牌，营造静安少有的Block式国际街区氛围。未来，约3万㎡公园社交型商业与约6000㎡盒子商业“食集”也将逐步兑现，引入米其林餐厅、设计买手店与亲子生活场景，塑造兼具社交性与日常性的高阶烟火气。

在服务保障方面，中興傲舍后期则将采用高端酒店化物业管理体系，构建24小时专属管家与物业团队，提供包括归家大堂礼宾、早晚大堂管家、宠物代遛、外墙清洗等全方位基础及增值服务，在解决日常生活琐事的同时，让时间真正回归业主生活。

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