物流资产被调仓，传万科拟出售普洛斯股权，曾出资157亿元购入

林心林

2024-04-19 07:46:33

来源: 时代财经

2023年下半年开始，市场上就有大量的高标库物流资产包在寻求出售，至少超过十余个。

国内房地产龙头企业万科资产处理的列表里或许将加上物流板块。

图片来源：图虫创意

4月17日，彭博引述知情人士报道称，万科正寻求出售旗下地产物流公司普洛斯(GLP)全数股权，以筹集资金应对流动性压力。该消息称，万科已经就转让所持的普洛斯21.4%股权，与包括广东省国资背景的粤海控股、另一家天津国企在内的潜在买家接触，但尚未达成协议。

从2018年联合财团以数百亿私有化普洛斯以来，万科与该全球物流不动产投资巨头已携手走过近六年。4月18日，时代财经就出售事项向万科集团、万纬物流方面求证，均表示没有更多披露信息。

牵手普洛斯6年，万科也曾有物流野心

万科对于物流地产的布局已有十年之久。

在这家房地产商开拓物流地产的路上，少不了物流巨头普洛斯的身影。2014年，万科邀请时任普洛斯CEO梅志明到总部讲课，讲述中国仓储物流未来的发展前景。次年，万科正式进军物流地产行业，并启用全新品牌“万纬”。

摸索发展两年后，万科于2017年7月宣布，与厚朴、高瓴资本、SMG、中银投组成财团，共同参与在新加坡交易所上市的普洛斯（GLP）私有化收购，总估值约为160亿新元，约合人民币790亿元，表露其物流野心。

在当时，普洛斯拥有及管理在中国、日本、美国和巴西等国家的现代物流设施组合，物流地产面积约5500万平方米，资产总额超过420亿美元。而其中超30%的物流面积位于中国，在该市场的份额几乎等于第2到第10名的总和。

对于物流业务刚刚起步的万科来说，收购普洛斯后能与其形成协同效应，并利用普洛斯的庞大物流仓储网络和管理能力完善自身的布局，快速做大规模盘子。

彼时刚刚从王石手中接棒的董事会主席郁亮公开表示，目前万科的物流地产在行业大概排在第四、第五名，但与普洛斯结合后，将追求成为全国乃至全球第一。

2018年1月，私有化普洛斯交易完成，万科出资157.33亿元、持股21.4%，为单一最大持有人。借此，万科在物流地产领域也有了普洛斯+万纬物流两大王牌。

不过，万纬物流和普洛斯没有进行合并，而是以万科为共同股东协同发展。发展模式上也略有不同，普洛斯围绕物业开发、运营管理、基金管理以及物流金融平台，全方位打造物流产业生态圈；万纬物流则更加聚焦发展高标仓储和冷链物流。

财报显示，2023年，万纬物流实现经营收入41.8亿元，同比增长17.2%，其中高标库营业收入23.0亿元、冷链营业收入18.8亿元；截至报告期末，万纬物流累计开业项目可租赁建筑面积1002万平方米。

而普洛斯则在近一年中身陷出售传闻。去年5月，普洛斯方面曾在电话会议中表示正与某投资者就出售部分中国资产签订了备忘录，计划将出售资产的款项用于降低公司杠杆率及回购债务。在随后10月份的媒体交流会上，郁亮针对该消息表示“万科只是财务投资，不会干预它，我们对普洛斯很看好，对他们团队也很看好。”

不过，到了今年3月，有市场消息传出万科拟出售普洛斯持有股权。4月14日，万科举行的投资者关系会上，郁亮表示万科确实存在多元化经营业务步子过大、操之过急，超出资源匹配能力，过多占用了开发业务资金，规模过大导致管理能力跟不上等问题。

过去几个月，万科陆续做了一些资产处置动作，包括出售广州天河万科广场、悦榕庄酒店的股权、上海七宝万科广场50%的股权等。

物流市场承压，资产包纷纷挂售

“开发商处置资产是近几年的主题，并不意外。”有不愿具名的物流产业人士对时代财经称，万科出售普洛斯的动机或主要出于自身美元债到期压力，以及当前仓储物流市场正处于调整的考虑。

过去一年，全国物流地产市场承压，高标仓市场供应持续增长但需求恢复动力不足，整体呈现空置率上行、租金下滑趋势。

为提高出租率，不少业主采取了“以价换量”的租赁手段，使得租金表现持续承压。在仲量联行定期追踪的24个高标物流仓储市场中，第四季度16个市场的平均租金录得同比负增长。

降租的情况也在普洛斯旗下物流项目出现。

据中金普洛斯REIT年报，2023年实现营业收入约4.3亿元，同比增长19.7%，净利润2388万元，同比下降20.1%。中金普洛斯REIT指出，公司业绩下降的主要原因是市场形势出现变化。公开资料显示，去年扩募后该基金由10个仓储物流园组成，截至期末有效平均租金单价为37.73元/平方米/月，上一年末该数据为44.43元元/平方米/月。

“近十年来物流地产市场一直都是往上走，租金上涨、空置率下跌、资金看好，但自2022年后开始出现拐点。”戴德梁行董事总经理、中国区产业地产部负责人苏智渊提供的数据显示，今年一季度，全国高标库平均租金为32.2元/平方米/月，空置率为16.6%；而去年一季度为租金33.7元/平方米/月，空置率15.7%，“这是近年来第一次出现掉头向下趋势。”

目前，除了珠三角区域，京津冀、长三角、成渝等地区的市场表现疲软，去化压力显现。苏智渊指出，由于跨境电商普遍将华南作为出海前置仓片区，因此该区域得以保持租金相对平稳和略微上涨，而其他大部分地区则处于租金下跌趋势。

世邦魏理仕数据亦显示，一季度广州优质仓储设施空置率持续三个季度不高于5.0%，租金环比上涨39.2元/平方米/月，高于全国平均水平。不过，上述物流产业人士表示，除了跨境电商以外，其他产业仓储需求走弱，加之供应高企，广佛地区物流租金前景也并不是非常乐观。

苏智渊指出，物流市场下滑趋势受宏观经济等多方面因素影响，包括内外需、进出口、传统电商表现等，“预计仍要持续一定时间才会迎来反弹，且物流市场的发展一般要滞后于宏观经济市场大概一年。”

市场承压下，一些资方也开始将资产进行抛售处理。2023年11月，就有消息指黑石集团正在寻求出售位于中国的物流资产包，含11个物流园区项目，总价超百亿元，拟出售的资产中规模最大的为龙地广州空港物流园，前身为地产商富力旗下综合物流园。

“从2023年下半年开始，市场上就有大量的高标库物流资产包在寻求出售，至少超过十余个。”苏智渊对时代财经解释称，国内许多物流资产由海外基金持有，这些基金大多有自身严格的盈利回报指标，如果租金出现持续向下趋势，盈利目标则可能实现不了，这些资方就会在短期内快速退出。

这种走势或将进一步影响仓储REITs表现。今年以来，已有多支仓储物流REITs价格下滑。“租金下滑的走势会对REITs价格产生影响，假设未来市场持续往下走，REITs的审核发行及定价也会更加谨慎。”苏智渊称。