• 2016下半场:诸神之战

    地产 > | Time Weekly - 2016-09-06 04:09:05
  • [摘要] 地价上涨幅度大于房价上涨幅度,叠加人力成本上升,开发商结算毛利率仍面临下调压力。为应对毛利率下滑,开发商一方面着力控制内部费用,另一方面积极转型,进行多元化业务以改善利润

    时代周报记者 伍谷戈 发自上海

    在货币宽松和市场整体去化加速的一路高歌中,2016年上半年,品牌房企迎来了丰收。

    根据中原地产研究中心针对135家上市房企半年报统计显示,2016年上半年的营业收入合计为5695.3亿元人民币,相比2015年同期的4118.4亿元涨幅达到37.11%。

    不过,增收不增利的情况正在加剧。数据里有了昭示:从平均利润率看,剔除部分停牌企业等因素,其余120家房企的净利润率只有8.15%,低于2015年同期的10.1%。当中,19家房企净利润为负数。

    中小房企生存空间正被挤压,已经不是新鲜的事情。过去,代表地产行业大哥地位的万科,早已预言过地产行业白银时代的到来:利润降低、增速变慢、行业集中度上升。

    在新的环境下,各路资本比过去更加集中,并以更加猛烈的方式加速进场,引发地产行业的吸金风潮。

    竞争在加剧,选择摆在眼前:要么自我强大,要么被别人践踏。

    千亿军团变阵,调高全年目标

    2016年刚过半,恒大已经正式宣布向3000亿元的销售规模发起冲击。这一数值是其历史发展的最高点,较原先的2000亿元上调50%。一旦完成,千亿级房企的“座次”有望进一步清晰。

    恒大董事局副主席夏海钧对业绩的完成信心满满,在日前的业绩发布会上他表示,“今年做到3000亿元规模,完全没有问题,甚至还将超额完成,因为有土地储备做支撑,未来几年仍能保持这样的水平”。

    上调销售目标的不仅仅只是恒大。千亿房企中碧桂园将原先1680亿元的销售目标提升至2200亿元。

    而接近千亿的,并不隐藏对千亿的渴望。1100亿元,是融创中国近日宣布的新的全年销售目标。华润置地亦将其销售目标上调至1056亿元。

    不甘示弱的还有目前处在第二梯队的开发商。龙湖地产的上调幅度达到21%,2016年销售目标直奔750亿元。新城控股的上调幅度达到30%,由原先的400亿元变为520亿元。旭辉控股的上调达20%,由原先的365亿元升至438亿元。

    对于大部分房企而言,显然并不会为接下来的销售金额担心。比如新城控股,下半年公司还有价值400亿元货值推出,只要去化率达到60%即能完成目标。

    销售情况的普遍上涨,是上调销售目标房企的共性。按照克而瑞研究中心发布的《2016年上半年房企销售TOP100排行榜》显示,前5强销售金额均突破千亿元,而去年同期仅有一家。

    目前,万科依旧稳坐行业一哥的位置。按照此前公布的数据显示,前六月已经接近去年全年销售总额的73%,销售金额达1900亿元,累计销售面积达1409万平方米,同比2015年上半年分别上升72.9%和56%。值得一提的是,自今年三月份以来,万科每月保持300亿元起的销售额且逐月增加,6月单月的销售额更是超过了400亿元。

    排在第二位是恒大。1428.1亿元是上半年交出的成绩单,同比增长62.8%。高周转、强执行力的企业风格,灵活的推盘节奏,加上诸如“无理由退房”、“全国楼盘八折”等营销手段,恒大在武汉、天津等二三线城市销售成绩打眼。

    碧桂园的排位升至第三。就成绩单看,碧桂园已经在农村包围城市的进程上迈进了一大步,紧抓一线城市周边、二线城市近郊和三四线城市中心的布局策略让这家房企收获了不错的业绩。数据显示,上半年销售金额1250.7亿元,同比上升129%。在业绩发布会上,管理层表示,接下来来三个持续,三个完美(开盘完美、交楼完美、收官完美),两个目标(价值双响、口碑相传)的概念并将继续维持。

    事实上,销售的增加背后则是房企座次排位门槛的提高。从上半年的情况看,前十强门槛超过500亿元,前50强门槛也达到138亿元。照当下的销售形势,前五强房企全年销售金额超过2000亿元更是不在话下。

    值得一提是,按照克而瑞公布的《2016年1-8月权益销售榜单》排位,截至8月31日,千亿房企有6家,依次为恒大、万科、碧桂园、绿地控股、保利地产、中海地产。其中,恒大累计权益销售额2237.5亿元,位列全国第一,大幅超过万科528亿。权益销售额是房企销售业绩最真实的反映,更客观地显示了房企真正的实力。

    同时上涨的还有房企的销售面积。按照中原地产研究中心不完全统计数据显示,2016年上半年,销售面积同比涨幅超过一倍的企业多达12家,其中包括融创中国、新城控股、瑞安房地产、旭辉控股等企业。

    新城控股高级副总裁欧阳捷此前分析指出,上半年业绩上涨主要和市场形势有关,其中一二线城市项目占比贡献较高,在这些城市布局较多的房企收益最明显。

    分化持续

    不过,行业分化的现象也在持续。

    长江证券的研究报告显示,据不完全统计,上半年有26家上市房企出现亏损,其中资产低于100亿元的房企数量占比达76.92%。

    部分房企的亏损也达到了惊人的地步,其中嘉凯城、天津松江、云南城投和阳光股份的亏损达上亿元,分别为10.67亿元、5.21亿元、3.6亿元和1.13亿元。

    京汉股份、天地源、新光圆成、海航创新、中国高科、绿景控股、渝开发、荣丰控股、天房发展和沙河股份这10家房企的亏损紧跟其后,且皆达到千万元,分别为7703万元、5994万元、3879万元、2645万元、2358万元、2291万元、2278万元、2180万元、1553万元和1036万元。

    国信证券房地产行业分析师董德志认为,房企业绩分化的主要原因来自于其布局的差异,目前二线城市房地产销售的火爆意味着大量的三四线城市需求被转移。三四线城市居民需求被严重透支和转移,且供给层面今年库存面积不会有明显下降,这意味着未来房地产去库存的压力会更加艰难。

    万科的年中报也指出了城市之间的明显分化。按照年中报指出,主要城市的新房销售面积大幅上升,而供应增长有限,商品住房库存量快速下降。而此前土地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的城市,库存压力仍然较大,情况并没有根本好转。

    就当下来看,强者恒强的逻辑依然奏效。在一二线城市布局为主的房企,不少出现了营业收入和净利润的双增长。以保利地产为例,2016年上半年,实现营业总收入551.50亿元,同比增长30.24%;归母净利润49.60亿元,同比增长0.21%。数据显示,一二线城市拓展面积及拓展金额分别占公司拓展总量的75%和94%。

    房企上调销售目标并不无道理。由此图谱也逐渐清晰,千亿级和500亿级房企将成为市场中坚,百亿之下的房企单独生存的几率逐渐被压缩。

    事实上,一些不具优势的中小地产商已经在行业洗牌中国不断出局或者寻求转型。部分房企已经对地产业发出了“告别”的信号,整合提速、再塑定位、寻找新增长点等已成为房企摆脱困境的现实考量。从目前的情况看,转型的方向集中在金融、高科技、大健康等领域。

    此外,值得注意是,135家上市房企的净利润增长幅度则明显低于营业收入的涨幅。有数据作对比,营业收入从2015年的4118.4亿元增至5695.3亿元,涨幅达37.11%,而净利润仅从2015年上半年的415.3亿元,上涨到了2016年上半年的464.3亿元,仅为13%左右。

    “135家上市房企的利润总额,仅相当于建设银行一家利润的1/3。”中原地产首席分析师张大伟直接指出。在他看来,房地产企业虽然收获了销售额历史最高的一年,但风险依然越来越大。

    事实上,单个房企的净利润增长成绩也并不突出。以传统的“招保万金”为例,万科方面归属于上市公司股东的净利润53.5亿元,保利为49.6亿元,招商其次为38.52亿元,排最后的是金地,尽管净利润同期增长幅度达50%,但数额上为7.78亿元。

    平安证券研究报告指出,上半年企业净利润的重要影响因子为房企土地成本的明显上涨。地价上涨幅度大于房价上涨幅度,叠加人力成本上升,开发商结算毛利率仍面临下调压力。为应对毛利率下滑,开发商一方面着力控制内部费用,另一方面积极转型,进行多元化业务以改善利润结构。

    不得不提的是,房企资金杠杆也在提高。数据显示,截至2016年上半年,房地产行业资产负债率为79.72%,直逼80%;而去年同期,房地产行业资产负债率为78.85%。

    尽管增长幅度上并不明显,但已经超出业内界定的60%-70%安全界线,而一旦超过80%,负债比例可界定为有些过高,对企业的经营来说存在风险。

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