“返乡置业”未能救楼市

2015-03-03 10:13:05

来源: 时代周报

春节期间，二、三线城市的楼盘瞄准返乡过年人群的购买潜力，“返乡置业”、“回家看房买房”拉高楼市成交量的好日子，已经一去不复返。

时代周报记者赵妍发自广州

“北漂”了近十年的黄岩（化名）在春节期间举棋不定，一件大事始终萦绕心头：到底要不要在老家沈阳买房？

黄岩打算在沈阳买房的念头由来已久。高中毕业从老家出来后，黄岩一直在北京工作，后来娶了媳妇、生了孩子，因为“赚钱的速度远远赶不上房价的涨幅”，买房的事一推再推，眼看着就到了孩子上学的年龄。

“我想在沈阳买房主要是为了让孩子回家上学，我和媳妇也考虑从北京回沈阳了。”黄岩的目的很明确，“春节期间家里人为这件事没少商量，前前后后也去看了几个楼盘。但是这个决心就是下不了。”

黄岩的顾虑主要在楼市的走势。“沈阳的房价，现在感觉应该是稳住了。如果要出手，我想也到了出手的时机。但也有人建议再等等，说不定还能遇到优惠的政策啥的。”

黄岩有心买房，却还抱着观望心态的状态，是如今诸多返乡置业者的普遍状态。克尔瑞地产研究近期发布的一份报告显示，春节期间楼市基本延续年初市场整体疲软态势，2月18日-2月24日期间大部分城市房地产市场成交量走低，同比去年春节大幅回落，而沿海发达城市成交下滑尤其明显，返乡置业也未能成为推动成交上升的良药。

春节期间，二、三线城市的楼盘瞄准返乡过年人群的购买潜力，“返乡置业”、“回家看房买房”拉高楼市成交量的好日子，已经一去不复返。

春节整体成交趋冷，观望情绪浓

开发商针对春节期间返乡置业人群的争夺战，已逐渐在更多二、三线城市中变成“常态”。在春节前后走访了全国多个二、三线城市的易居中国房地产研究员严跃进，近期观察了诸多房企“返乡置业”的营销手段。

“今年，打折、送车位、特价房等返乡买房优惠在这些城市变得更加普遍。在火车站、沿街广告上，‘返乡置业N重优惠’、‘返乡置业特价房’、‘赚一线的钱，买二、三线的房’的标语比比皆是。”严跃进对时代周报记者说，“成都、重庆、沈阳、长沙、郑州等人口流出占比较大的二、三线城市，近几年已成为返乡置业的热门城市。”

“去年销售情况普遍不好，库存积压也比较严重，房企大多都想尽心思卖房，抢占一年的头彩。”严跃进进一步指出，许多二、三线城市房地产开发企业已经看到人口红利丧失的现实状况，特别是一些中小城市房企已经明显体会到购房人群的减少。

不过，今年返乡人群似乎并未能减轻中小城市楼市销售压力。“本地购房者观望，返乡置业人群也不是一回来看房就买房，不少人都是春节期间回家看房，在楼市走向尚未完全确立的情况下，仍选择持币观望。另外，购房是大宗消费，成交需要一个过程，可能春节期间看房了，也有购房意向，但是对于成交的贡献可能会在后期陆续显现出来。”严跃进说。

克尔瑞地产研究近期发布的一份报告显示，春节期间基本延续年初市场整体疲软态势，2月18日-2月24日期间大部分城市房地产市场成交量走低，同比去年春节大幅回落，而沿海发达城市成交下滑尤其明显，返乡置业也未能成为推动成交上升的良药。

“在我们看来，今年过年虽较晚，但年初市场快速降温，春节市场成交下滑也在意料之中。”克尔瑞研究中心分析师马千里、余露晴在其报告中如是说，“究其原因，一者，是继续延续了年初市场下滑态势，2015年1月CRIC监测的重点54城市商品住宅成交环比大幅下降近30%，一、二线重点城市下滑尤其明显；二者，这也根源于经济新常态下房地产市场自身的阶段性调整。”

在上述两位分析师看来，当前大量投资需求退出市场或陷入观望，而房价依旧高企之下，刚性的消费需求更显得“独木难支”。

一份近期由媒体公布的针对武汉“返乡置业”的调查同样说明了上述观点。在这份调查中，返乡置业群体购房目的主要是落户或投资，两者对房价的接受能力不同。“落户党”多倾向于60万元以内的房源；而“投资党”则对价格无太多要求，这一类人群多青睐市中心120平方米以上大户型房源。这份报告称，相比而言，前一类人群数量占比远远大于后者，但前者购买力却少得多。

而更为重要的是，2014年下半年以来的救市政策效应递减、年初的降准利好还未释放，短期内并未实质推动成交回暖，而信贷政策又止步不前，加之今年经济增速将继续走低，市场对经济发展信心不足，使得购房者整体信心下降，观望情绪上升。

因而业内普遍的观点是，在市场显性拐点到来之前，多数二、三线城市将继续面对积重难返的楼市库存和正在缩减的投资性需求。市场供大于求的基本面未实质改变的前提下，去库存仍是下一阶段房地产市场的“主旋律”。

当然，春节期间大部分城市房地产市场成交量走低的大势之外，各个城市表现也出现了明显分化。根据克尔瑞研究中心近期的报告，各城市表现基本可以分为三个层次：

以上海、广州、苏州、厦门等沿海大中城市为代表，春节期间成交量大幅下降；返乡置业的热点内陆三、四线城市，如潮州、景德镇、常德、韶关等，今年春节也未能扭转市场颓势。

上海、广州、苏州、厦门等沿海大中城市，因流动人口较多，春假期间大部分外来人口返乡过节，进入房地产休眠期，各项目营销力度锐减，各楼盘的到访量也明显下滑，置业需求明显不足，使得整体成交量出现大幅下滑。

其中，上海降幅最为明显。2015年春节期间成交量仅0.12万平方米，而其2014年春节期间的成交量高达0.96万平方米，同比下降近90%，成交量也处历史低位。

而三、四线城市今年春节也未能扭转市场颓势。主要是因为这些城市市场需求有限，经济、人口支撑不足，加之供求矛盾本就突出，返乡置业需求也无法推动其成交上涨，成交继续下滑。

不过，一个分化明显的趋势是，以武汉、南昌、贵阳等为代表的内陆部分大中城市，1月市场表现抢眼，春节期间市场继续延续，表现依旧不错。

在克尔瑞研究中心分析师马千里、余露晴看来，以武汉、南昌、贵阳等为代表的内陆部分大中城市表现亮眼，“这一方面，是因为这些城市多为内陆省份省会或区域中心城市，在去年市场下滑期间表现一直不错，经济、人口吸附力较强，另一方面，这些城市历来也是返乡置业的主要城市，而春节期间的人口回流，也一定程度上助推房地产成交回升”。

一个尤其引人注目的城市是武汉，2015年春节期间成交0.81万平方米，而其2014年春节期间成交0.53万平方米，同比增长55%。