上海进入“限地价”时代，拍地不再“价高者得”
首批集中供地溢价不得超过10%
4月30日下午，上海市土地交易市场举行线上交流会，正式预告第一批住宅用地集中出让的相关情况，同时还宣布了土地竞拍竞价环节中的重大变化：除了在已有的竞价规则方面增加“一次书面报价”规则，还有效限制了较大规模开发商安排多个“马甲”公司一起参拍，以此来降低开发商的非理性竞争。
发言人在交流会上介绍，新竞价规则主要是在房价地价联动机制下，合理设定地块起始价、中止价和最高报价，例如：本批次商品住宅用地最高报价一般限定在起始价之上10%左右，宣告了上海“地王”时代的终结。
竞价规则生变：拍地不再 “价高者得”
2020年，在发生了虹口北外滩宅地围标事件后，上海于4月正式对土地出让规则进行了调整。“新规”针对有效申请人在6人以上的地块采用竞价招标的方式出让，“招挂复合”入围人数的调整放宽了房企竞价条件，不少宅地在出让时也取消了15%自持比例的限制，同时新规还将原本提前20天的资金冻结要求，缩短至参拍前一天，这使得更多中小房企有机会入围竞价环节。
这一系列的土地政策“组合拳”直接刺激了宅地溢价率的提升，打破了自2017年实施招挂复合制度以来上海长期零溢价成交的现象。据时代周报记者统计，招挂复合规则实行到2020年土拍规则调整前，上海溢价率超过10%的宅地仅有3宗，但自2020年5月份以来，上海有37宗商品住宅用地溢价率超过10%，其中有16宗溢价率超过30%，有2宗超过50%。
（图片来源：时代周报记者统计）
地价的攀升推动了板块内新房项目价格的上涨，上海房地产市场热度升温。
而此次新发布的竞价规则有效地防范了开发商对优质地块盲目追高的行为，本批次商品住宅用地最高报价一般限定在起始价之上10%左右。
在商品住宅用地现场竞价阶段，竞买人最终竞价不高于中止价的，以价高得者得的原则确定竞得；达到中止价时，交易将转入一次书面报价阶段。一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近平均价竞得的原则确定竞得人。
（书面报价的具体执行形式，图片来源：上海土地市场官网）
4月30日，易居研究院智库中心研究总监严跃进向时代周报记者表示，“此次上海土地出让改变了过去价高者得的模式，当竞价到一定程度的时候，就会通过书面报价的方式进行，这个时候，需要报价接近一个政府给予的目标价。换句话说，报太高意义不大，存在随机性，反而使得别的企业拿地机会增加。”
另外，上海此次出让新规还特别规范了“同一申请人”的概念，即同一名申请人只能进行一次交易申请（含联合申请）。这也意味着，房企想依靠多个“马甲”增加拿地概率，在新规下将难以实行。
（“同一申请人”概念的规范，图片来源：上海土地市场官网）
4月30日，据第一财经援引上海中原地产市场分析师卢文曦观点指出，大房企资金实力强，可以通过注册多个“马甲”增加拿地概率，这次的新规尽可能地避免了此类事件的发生。换而言之，房企不管大小，只要进入最后拍卖阶段，都只有1个拍卖号牌，增加了中小房企的竞买机会，尽力避免土地市场被几大龙头房企垄断的可能。
不过，同日，另一位TOP 30房企投研人士则向时代周报记者表示，“按照目前上海的拍地规则，开发商除了需要缴纳20%的保证金之外，还需要准备趴账的100%地价，加起来至少就是120%，此次集中出让土地时，并未对这一规则进行改变。”
该投研人士进一步表示，虽然此次上海土地市场官网并未公布地块具体的出让价格，但事实上，即使是达到了他们这样规模的房企，也很那拿出资金为自己再造一个“马甲”。
52宗地一次入市：五大新城或最受欢迎
4月30日晚间，上海土地市场还披露了首批集中供应的52宗地块名单。上述投研人士认为，位于五大新城——松江、嘉定、奉贤、青浦、南汇（临港）的纯宅用地或将最受开发商的欢迎，预计将引发较为激烈的竞争。
纵观上海第一批集中供地名单，累计出让涉宅用地27宗，涉及全市12个区，以外围区域和五大新城为主。除了宅地之外，本次一次性入市的52宗地中，还涉及了徐汇华泾、松江工业园、宝山大场、奉贤新城等板块的租赁用地。
分区域看，五大新城共计推出18幅商品房用地，而在寸土寸金的市中心，却没有纯宅地供应，最接近内环的纯宅地只有位于杨浦定海社区的B3-1地块，中环范围内，也仅有新静安和普陀区将各供应一幅涉宅用地。
按照目前上海土地市场的规划，这些地块将在5月17日至21日发布第一批住宅用地集中出让公告，第二批住宅用地将在8—9月间集中出让，第三批将在10—11月间集中出让。
此外，据上海市土地交易事务中心相关负责人介绍，今年上海全年住房用地计划供应量将持续增加，同时将进一步加大郊区轨道交通站点周边，以及嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城供应力度。
附：2021年4月30日上海第一批集中供地表（来源：上海土地市场官网）
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