新城控股切割自救 出售40个项目引猜想
时代周报记者：杨静
资本市场还在对新城系“黑天鹅”事件做出消化的同时，公司的自救和切割已经进一步开启。
7月22日晚23：45左右，新城控股（601155.SH）公告确认内部约有40个项目（含合联营项目）正在洽谈、协商出售的事实。当中5个项目已经与交易对方签订了股权转让协议，成交总价24亿。
截至发稿，公司方面并没有列明这约40个项目的具体名单。据时代周报记者多方了解，在分类上，属于住宅开发商事业部的项目约有30个，属于商业开发商事业部的项目为个位数。在性质上，以公司新获取的合作类项目为主，部分为新城自己操盘但经测算利润不高的新项目。
当中，合作类项目因还处在前期阶段，不涉及人员变动。至于将要退出的自己操盘项目，公司人力资源部门正在制定方案，按照目前测算，实际带来的人员调整数量并不算大。“比去年那一波投资拓展带来的人员变动数量都要小。”接近新城的内部人士对时代周报记者表示。
根据新城的公告，这些项目尚未开始销售，转让不会对公司2019年经营业绩产生较大影响。但拟出售的标的项目公司范围、交易对方及交易金额均存在不确定性。如上述交易最终完成，公司可通过转让项目公司股权收回部分上半年已支付的土地款，将增加公司货币资金、优化公司资产结构。
不过资本市场依旧还是对资产出售事宜做出了负面反应。显而易见的是，24亿无法祢补近80亿的市值蒸发。
截至时代周报记者7月23日发稿，新城控股当日跌停，报收26.73元/股，创下过去20日里最低的收盘价；新城发展（1030.HK）挫11.3%，报6.75港元/股；新城悦（1755.HK）挫9.03%，报6.65港元/股。
引发猜想的地块
截至目前，本次公告中所涉及的约40个地块，正在不断打开外界的猜想。
据时代周报记者了解，选择出售公司部分项目，早在7月初危机发生后就已经开始着手准备，彼时确立的就是选择部分不并表的合作项目进行部分出售（新城目前尚有24家持股比例超过50%的合（联）营企业未被纳入合并报表），为的是保障公司资金的绝对安全。
根据公司今年二季度经营报表，目前在销售项目共计269个，权益占比为100%的共计6个；权益占比低于50%（包含50%）的共计98个，占36.4%，多数为住宅项目。
属于吾悦广场项目的权益占比中，除了合肥肥东吾悦广场和瑞安吾悦广场权益占比约为50%，南京建邺吾悦广场权益占比69.31%、太原万柏林吾悦广 场权益占比74.26%和常州吾悦广场权益占比76.62%之外，其余的56个吾悦广场项目权益占比都在至少80.2%以上。
结合新城控股半年以来经营简报列明的新获取地块，时代周报记者发现权益占比低于100%的地块共计为12个（包括组团地块部分按单个计算），占新增70个地块的近17%。
当中有1月获取的有武汉光谷东地块、武汉东湖区P（2018）190号地块、河北省沧州市CTP-1901号地块，权益占比分别为80%、60%和70%。
4月获取有湖南长沙长沙县[2019]006号地块、江苏苏州2019-WG-2号地块和广东惠州市仲恺嘉鸿项目，权益占比分比为60%、60%和51%；
5月获取的为江西九江DGA2019005号及DGA2019006号地、河南许昌CD2018-66号地块，权益占比60%和51%；
6月获取的则有天津宁河区津宁（挂）2019-08号地块、浙江嘉兴2017-31、32号地块、江西九江DGA2019009号地块、湖南长沙[2018]长沙068号及[2018]长沙069号地块，权益占比分别为50%、50%、60%和40%。
对比来看，在这些地块中，以河南许昌CD2018-66号地块所要支付的土地款最高，为34.21亿。项目拿地公司为许昌金宏房地产有限公司。进一步的股权穿透显示，新城占股51%，其余的49%股权为金科地产。
截至时代周报记者发稿，许昌金宏房地产有限公司尚未显示有股权变更。上述12个地块未能最终确认为本次交易地块。
做好最坏的打算
而目前签订交易的5个项目，仅约占公司2018年末经审计归母净资产的8％。在22日晚的公告中，新城方面称，未达到《上海证券交易所股票上市规则》应当披露的交易的披露标准，后续如达到相关披露标准，公司将按照《上海证券交易所股票上市规则》相关规定，对相关股权出售交易情况进行及时披露。
在7月初的半年度经营会议上，新城方面刚也明确了三个不变：双轮驱动战略不变，今年2700亿元销售目标不变，以及下半年开业20座吾悦广场不变。
不过从本次约40个项目的拟出售举措来看，市场在短期内未必能够看到这家公司像今年上半年一样迅猛的发展势头。
根据数据显示，上半年，新城全集团实现累计销售额1224亿元，稳居行业前8，销售额同比增长28%，回笼额同比增长54%，租金同比增长109%。拿地上超500亿元，位居行业拿地榜第四。可售货值约5800亿元，其中2019年下半年可推货值约为2200亿元。
截至目前，新城方面尚未公告这拟出售的40个项目具体的权益可售货值。简单推测，截至目前的土储尚够公司未来3年内的开发。拟出让40个项目的另一面，公司在今年7月拿下了云南晋宁和山西大同云冈地块。
按照开发商通常的惯例，对外宣称的2700亿目标，在内部往往会定的更高。今年年初，市场消息里已经发酵过公司希望合同签约总额目标为3500亿元的消息。
据时代周报记者的了解，公司此前的快速开疆拓土，不排除为冲刺3500亿元的规模目标所做的布局，但开始放弃约40个项目意味着公司极可能调低了内部目标。
“今年2700亿的目标虽然不会改变，但以后的销售增长的势头不会那么猛了。”接近新城的相关人士对时代周报记者表示，过去三年，新城的销售从2016年的650亿、2017年的1265亿增2018年的2210亿，发展迅猛。
稳健，新城控股母公司新城发展在2018年年报中是这么强调的，“财务及资本市场方面，本集团坚持稳健的财务和现金流管理策略。”
“先收回现金流，增加经营安全垫。今年的财报也会更加平衡和均衡。”接近新城的相关人士对时代周报记者判断，“要做好最坏的打算，手上多抓一些现金没有什么不好。”
酒店产业或将暂缓
只是，规模暂时让渡利润和现金流之举，能否换来资本市场对新城的继续支持，有待观察。目前融资参照标准里，依旧会把机构的规模销售榜单列入当中。对于新上任的王晓松而言，决定拟出售约40个项目，是否会引发继续资本市场的一系列连锁反应，目前未知。
截至目前，新城系涵盖的领域包括住宅、商业、物业服务、酒店、金融、影院等等。
据时代周报记者了解，新城今年原先计划要大批量推出的酒店产业，在时间上不排除暂缓的可能。不过，截至发稿，记者尚未可知具体暂缓的项目
根据各地公开资料进一步梳理，从今年4月开始到6月底，在福建福州三江口、山西晋源区、贵州贵阳云岩区、湖北随州和广西南宁青秀区5个地区，皆有新城要投资建酒店的官方信息。
其中，后面4个地区的信息显示，均为“星俪”系列大型酒店项目。而星俪为新城控股自主投资、研发、建设、运营、管理的超高层地标性酒店集群。
截至目前，招聘网站上仍有新城酒店运营管理招聘的信息。
在江苏常州新城分公司所在地，时代周报记者发现公司办公所在地有一个名为新城瑞壹酒店的项目。进一步股权穿透显示，该公司为新城旗下100%控股子公司。经营范围包含酒店管理服务、公寓房租赁服务，目前处于对外营业中。
时代周报记者 | 摄
被暂缓的，可能不仅仅只是尚未大规模公开的酒店业，还包括个别的吾悦广场项目，目前可以确认的是胶州吾悦广场和衡阳吾悦广场。
据时代周报记者了解，这两个地块仅在前期洽谈阶段，并未进入招拍挂过程，因此新城暂时放弃。胶州政府方面的公示也表示是出于市场原因的中止，而非“终止”。
“对于后续项目的获取上标准会进一步提高，对利润。现金的要求也会更加严格。”接近新城的相关人士对时代周报记者表示，“但不代表公司就放弃拿地，这是两个完全不同的概念。”
根据新城半年度经营会上释放的信息，商业开发与管理仍是新城的利润引擎。上半年，商业开发销售签约309亿元，同比增长145%，半年度目标达成率102%；销售回笼增长142%，半年度目标达成率110%；合同净利率超年度目标1%。商业管理上，半年度租赁总收入18.2亿元，目标达成率104.68%，同比增长99.97%，半年度利润目标达成率127.28%。
吾悦广场也是新城后续融资的来源之一。截至6月30日，新城已开业吾悦广场44座，其中35座为公司全资持有且未进行抵押，若按照2018年底的评估值估算，该部分吾悦广场的公允价值约270亿。公司的可售货值按照面积权重计算，约有70%的存货尚未被抵押。前述吾悦广场及存货均可为后续融资提供充分抵押物。
截至目前新城未有出现大规模的人员离职信息。据时代周报记者了解，为了回馈内部员工，新城早前也推出了内部员工购房的优惠福利。
尽管这种优惠往年皆有，不过今年在司龄上进行了放开。持续时间从7月15日到8月15日，涉及到的是商开事业部所有在售项目。除了最高可达9折的优惠，还有案场优惠和可享受限时更名退房的另外两重优惠。
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