地王难消化 证大戴志康“被业主”

2010-06-06 14:19:13

在支付外滩地王的首期土地出让金后,证大20103月底的手头现金仅为7亿元人民币,接下去证大还需要支付23亿元的土地出让金。

正当公司资金感到紧张之时,证大集团董事长戴志康甚至自掏腰包,购买公司旗下的别墅,以解燃眉之急。

512,上海证大集团发出公告,公司与戴志康达成一笔关联交易,证大向戴志康出售位于上海浦东联洋板块芳甸路599弄“九间堂”别墅15号,总建筑面积为333.41平方米,另有347.70平方米之地下面积。出售预期获得除税前收益估计约1613.4万元。

对于该笔资金的用途,上海证大表示,该宗出售产生之所得款项将用作补充公司的一般营运资金。

如今,在市场不好的情况下,不仅证大老板自己出钱补缺,恒大老板许家印也承诺,恒大上市满一年,平均股价若低于发行价,他将会自己出资赔偿12亿港元。这些私企老板的举动,表明在市场不好的时候自救的决心。

自掏腰包补家用

面对自掏腰包购宅的行为,证大集团董事长戴志康反问记者:“我自己买下住的别墅,这点钱能算补充资金吗?

事实上,这次证大集团属于急售物业,浦东联洋地区中原地产门店工作人员向时代周报记者表示:“‘九间堂’在二手房市场上的单价为10万元/平方米,证大出售别墅面积为350平方米左右,正常情况下,折合价格为3500万元一幢,一般挂牌到交易所需时间为半年之久,市面上2000多万元是买不到如此面积的别墅。”

“证大年初以90亿元拿下了外滩的商业地块,土地的首付款为14.5亿元,去年公司的净资产为30亿元,面对这种情况,作为公司的老板,只能自掏腰包买下别墅,填补流动资金不足。” 盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民向时代周报记者表示。

按照目前戴志康的财富状况,有充足的实力为公司输血。2009年,福布斯认为其财富达到了48.5亿元,而在2009年的胡润富豪榜中,其持有的财富为75亿元。

戴志康在上海地产界是一位具有传奇色彩的人物,上世纪90年代初戴志康凭借在金融投资赚得第一桶金。

1993年,戴志康成立了上海证大集团,这是一家以专业金融综合投资及房地产开发经营为主业的大型民营企业集团。2002年,上海证大房地产有限公司(0755.HK)在香港主板市场成功上市。

然而,证大成立以来,基本属于浦东联洋区域型的开发商,开发过浦东联洋板块的“九间堂”、“证大家园”、“水清木华”、“证大大拇指广场”等楼盘。

目前对戴志康而言,面临着发展的瓶颈,一方面,要支付巨额的土地出让金;另一方面,证大在上海除了外滩地块储备之外,已经没有地块可开发。

巨额地价压力大

今年2月份,上海证大以92亿元的天价竞得外滩地王,该笔收购金额相当于证大房产截至2009年末总资产的1.2倍以及手头现金的15倍。

在该笔土地出让款以外,证大还面临其他短期债务,包括12个月内到期的2.82亿元人民币借款以及其他需支付的土地出让金。

虽然,公司营业额达到21.62亿元,较2008年上升10%,但是,这个业绩处于上市地产公司的中等水平,仅仅依靠自身的营运能力,很难运转外滩的项目。

特别是,按照出让合同规定,首付在签订合同之后2个月内需付清,按照土地新政之后的规定,,外滩8-1地块的首付比例将接近50亿元。如果选择半年内分期支付,则受让人在支付第二期及以后各期出让价款时,须按照支付第一期土地价款之日时公布的银行贷款利率,向出让人支付利息。

虽然,许多业内人士担心今后项目的运营情况,但是,上海证大执行董事兼主席马成木梁对这个项目充满信心,他向时代周报记者表示:“单看数字,92亿元确实高,但是,要看地块本身的价值,外滩的价值在于不可复制,今后不会再有这么大面积的土地出让,这就决定了今后项目的前景。当地块价值被认可后,一方面,会有更多开发商主动找到我们;另一方面,我们不排除使用金融工具的方法解决资金问题。”

获郭广昌支持

上海证大之所以能够力克新黄浦、中华企业、复地集团三家公司勇抢地王,其背后是复星国际董事长郭广昌的鼎力支持。上海证大与“中华企业”、“新黄浦”不在同一级别,不会引起任何关注,而这次参与竞标的复地把证大当作“档箭牌”来用。

证大集团董事长戴志康向时代周报记者表示,目前已有多家机构正在聊合作。值得注意的是,此次参与竞标的另外一家公司复地集团去年持续增持证大,目前持股比例已达20%,成为证大集团的第二大股东。

众说纷纭之时,上海证大、复地集团、杭州绿城及复星系旗下上海磐石投资管理有限公司共同成立合资公司,注册资本为10亿元,四方股权比例分别为50%30%10%10%。待合资公司成立后,四方向合资公司提供贷款分别为10亿元、25.72亿元、8.58亿元和1.873亿元。

虽然,郭广昌以及宋卫平的加盟,暂时解决了5月份外滩地王必须支付的50%的地价款,但尽管如此,上海证大依然要解决剩余的土地出让款,特别是三个月后要支付的大约23亿元。

“外滩的商业项目地价就要92亿元,加上开发成本在内,总投资超过100亿元,前期基本是以投入为主,建设成本又高,在较长的时间内,很难回收前期投入的资金。” 第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬向时代周报表示。

虽然今后有三家公司参与开发外滩项目,但是,按照证大、复地、绿城的业绩来看,今后也会在较长时期受该项目所累。去年复地销售额达到了51.85亿元、证大销售金额在21.62亿元,两家公司的销售总收入都不及外滩92亿元的地价,而绿城其总债务为249亿元,持有现金为118亿元,绿城与两家公司分担支付土地出让金,也会感到压力。

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