造“中国最高烂尾楼”的地产商又遇挫,因财力不足,楼盘预售被取消

陈泽旋
2021-09-15 11:30:17
来源: 时代财经
在转型为发展商的14年来,潘苏通真正完成开发并投入使用的项目不多。

天津117.jpg图片来源:图虫创意

“每天早上起来看一眼‘117’,就知道天气如何了。”天津当地人这样说道。

他们口中的“117”指的是高银金融117大楼,总层数117层,位于天津四大城郊之一的西青区,为总建面高达200万平方米的巨无霸综合项目“新京津·高银天下”的写字楼。

2007年,由数码电子行业转投房地产的潘苏通,欲借力天津项目在环渤海地区打响名号,如果一切顺利,这个项目最迟应在2016年之前陆续落成,而高达597米的“117”亦会成为华北第一高、全球第三高的建筑。

遗憾的是,转眼14年过去,“117”没能成为华北第一高楼,却成为了中国第一高的烂尾楼。这栋有地标性意义的大楼在某种程度上并没有违背它的初衷,天津当地人告诉时代财经,尽管他家距离“117”不算近,但“还是挺好的,看到117就能找到家的方向”,而不少人每天起床后习惯远眺“117”,如果看得到它,就意味着当天的天气应该不错。

潘苏通梦碎天津卫,但他成为发展商的梦想最终还是实现了。2016年,潘苏通旗下上市公司之一高银金融开发的高银金融国际中心落成,这个坐落在香港九龙湾的27层高商厦,是潘苏通14年房地产生涯里,为数不多完成开发的项目。

进入香港房地产市场的10年间,潘苏通多次陷入风波,多个项目未完成开发便被沽售。高银集团的官网可显示,目前其拥有的房地产项目有四个,包括天津的高银天下、广州松日大厦、香港九龙湾的高银金融国际中心,以及香港何文田的住宅项目傲玟。

傲玟项目的拿地时间为2016年3月,并于2019年10月份首次公开预售,目前虽未竣工但处于开发的后期阶段,如果一切顺利,傲玟有机会成为潘苏通又一个完成开发的项目。然而,近日香港地政总署一纸公文取消了这个项目的预售楼花同意书,这一罕见事件,很快在香港市场引起热议。

无法证明财力,香港项目罕见被取消预售

根据香港地政总署的公告,傲玟实项目际上已于上个月27日被取消了预售楼花同意书,涉及住宅单位数目高达379套。时代财经了解到,傲玟将建设6栋住宅楼,合计提供401套住宅,其中包括379套标准户型和22套特色户型。

值得一提的是,内地的“商品房预售制度”实际上起源于香港,而香港的“预售楼花同意书”相当于内地的“预售证”,“楼花”的概念则与“期房”对应。在取得预售楼花同意书之前,发展商或代理公司不得向购房者收取订金或“留位费”,更不允许将房源对外出售。

为保障购房者的权益,按照规定,发展商向香港地政总署申请预售时,应达成两个条件,其一是确保地价已全数支付,二是证明有能力支付建筑费,规定要求发展商在信托户口内存入所需的建筑费。

香港运输和房屋局在回应媒体查询时表示,傲玟发展费用超支,在该局的多次要求下,发展商仍未能证明其财力足以应对超支费用,因此取消了该项目的预售楼花同意书。同时,这是自1997年以来,地政总署取消同意书的第9个住宅项目,在香港市场并不多见。

香港地政总署的公告显示,傲玟的卖家未金鋑有限公司(下称金鋑)。时代财经从香港公司注册处了解到,该公司的唯一股东为注册于英国维尔京群岛的私人公司金惠投资有限公司(下称金惠)。

傲玟项目所在地皮,由潘苏通旗下上市公司之一高银金融于2016年3月以63.81亿港元获得,位于香港何文田常盛街九龙内地段第11257号。2016-2018年期间,潘苏通分别以25.52亿元和64亿元,获得金惠40%和60%的股权,由此100%控股金惠。不过,目前高银集团的官方网站展示的地产项目仍包括傲玟。

金鋑回应香港媒体时表示,接下来将调整策略,将傲玟的发售方式由楼花改为现楼,并称项目有信心于短期内落成,会争取尽快完工;而已购买楼花的买家可选择继续完成买卖合约,也可以即时取消成交,按照买卖合约条约退回订金及利息。

潘苏通原本从事电子数码行业,2007年开始房地产投资,主要通过控股的高银地产(2017年退市)和高银金融两家上市公司进行。在2017年退市之前,高银地产旗下仅有的一个项目为天津的高银天下;而香港的房地产业务则由高银金融负责,该平台的第一个项目即高银金融国际中心,第二个为傲玟。

在房地产业务上,高银金融表现得更为进取。时代财经统计得知,自2011高银金融首次涉足房地产业务以来,至少6次投标地皮或收购,而成功获取的地皮有4宗。

不过,在转型为发展商的14年来,潘苏通真正完成开发并投入使用的项目不多,香港的高银金融国际中心是其一;与被取消预售楼花同意书的傲玟比起来,其余项目的命运更为波折,或者烂尾至今,或者转手他人。

屡屡转手,潘苏通14年地产轮回

潘苏通旗下最为著名的烂尾项目即天津的高银天下,该项目位于天津城郊的西青区,包含中心商务区、富国高银豪宅区以及天津环亚国际马球会,地上总建面高达200万平方米。

该项目不仅以烂尾面积巨大而著称;规划的写字楼高银金融117,更是因建筑体高达597米且烂尾时已封顶而闻名全国,甚至被戏称为“中国第一高的烂尾楼”。

时代财经了解到,该项目总投资约700亿元,2015年7月高银地产曾对外透露已投入400亿元,余下资金来源将为售楼收入及大股东出资,而该项目因定位失败和定价过高,在2013年首次开盘后,销售并不顺利。

时代财经了解到,彼时富国高银的销售均价高达4万元/平方米,而即便是在的今天,项目周边重点发展的张家窝和精武镇片区,均价也仅介于2-2.2万元/平方米。

熟悉富国高银的中介告诉时代财经,现在富国高银住的人很少,当年的买家很多为投资客,但由于高银天下停工,富国高银的业主“不仅不住,还在往外卖”。不过,由于所在片区没有新的规划,且业主报价过高(2.7-4万元/平方米),“不太好卖,而且买家赌高银天下复工,赌的成分太高了”。

“停工大概有6、7年了,但是我有时候也看到有人在干活,不知道他们在干嘛,反正目前没有动静”,上述中介说道。

此外,高银集团旗下另一内地项目广州黄埔松日大厦,由私人公司广州富大房地产开发有限公司持有,该项目亦是从2017年便停工至今。而潘苏通旗下另一地产平台高银金融,尽管成功开发了高银金融国际中心,但实际上亦是风波不断。

该平台在2011年首次涉足房地产业务,2011-2018年,成功获取的地皮有4宗,包括高银金融国际中心、傲玟、地铁何文田站第一期发展项目,以及启德新九龙内地段第6591号地块。后三者均为住宅用地,拿地时间在2016年到2018年期间。

高银金融被指高杠杆拿地,其财务危机于2019年开始显露端倪。2019年高银金融子公司骏腾投资曾以111.24亿元的价格中标启德第6546号地块,然而就在支付地价余额的当天,高银金融召开了紧急董事会会议,8名董事会成员有6名支持暂停向骏腾投资提供清付上述启德地块的财务资助,由此高银金融放弃了上述地块。彼时,高银金融给出的退地理由是该项目为“长期投资项目”,不可分拆出售,投资额大且回报期长;另一方面,则是由于市场环境急速变化。

而市场则多认为是债务压力导致高银金融放弃。高银金融的报告显示,截至2019年12月31日,公司营运资金约为52.17亿元,现金及现金等值以及已抵押银行存款合共约为25.5亿元;而计息银行及其他借贷则高达154.83亿港元。

此后,高银金融亦因经济状况下滑及清付代价需要庞大现金额,而延期对潘苏通私人持有的九龙湾宏泰道7号之新九龙内地段第5948号的收购;而前文提及的启德新九龙内地段第6591号地块,亦于2020年出售给私人买家陈壮荣持有的彦佑公司,从而为公司保留更多现金。此外,高银金融国际中心亦因债务问题而被接管,高银金融失去相关附属公司运营的控制权。

值得一提的是,高银金融与潘苏通之间的交易并不少见。除了高银金融原本计划收购的第5948号地块,前文提及的傲玟和地铁何文田站第一期发展项目,已于2018年卖予潘苏通旗下的私人公司。

但财务困顿已波及后两者。其中,傲玟因发展商未能提供财力证明而被取消预售楼花同意书;地铁何文田站第一期发展项目,则在今年2月传出转手鹰君集团的消息,而与高银金融签署过重组协议,由此取得该项目优先购买权的长实集团,则在得知此消息后,将潘苏通及其私人公司告上法庭。

在投身房地产之后,潘苏通曾梦想成为“高端大型综合地产项目的发展商”,但14年过去,一切又似乎回到了原点。

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