世茂房地产：白银时代的淘金者

2015-04-06 23:18:52

来源: 时代周报

抛弃旧有价值体系，互联网思维促“白金战略”落地。

时代周报记者禤川发自广州

3月31日，世茂房地产控股有限公司(简称世茂，00813.hk)在香港正式发布公司及附属公司截至2014年12月31日全年业绩报告。报告期内， 2014年全年营业额为560.8亿元（人民币，下同），同比上升35.1%。期内实现毛利额182.3亿元，同比上升24.5%；毛利率32.5%，处行业较高水平。全年实现核心净利润79.07 亿元，同比上升8%。

在新的市场形势下，世茂不再以销售规模作为单一增长指标，而是更加注重各项指标的均衡性、高品质增长，多项核心指标处于行业高位，也因而得到了金融证券机构的认可。国浩资a本近日在分析报告中指出，对希望持有内房股的长线投资者而言，世茂房地产、华润置地等企业是行业首选。

“我们相信中国房地产市场的整合将淘汰小型地产商，并有助大型公司扩大市场占有率。考虑到其强大的执行能力及优越的财务情况，世茂房地产无疑成为受惠者之一。”上述报告称。

毛利率32.5%，处行业较高水平

2014年是房地产行业集体由追求规模扩张向注重增长质量转型的一年。利润率、回款率成为多家房企明确提出的核心考核指标。

据世茂2014年报显示，期内实现毛利额182.3亿元，同比上升24.5%；毛利率32.5%，处于行业较高水平；全年实现核心净利润79.07 亿元，同比上升8%。在目前已发布2014年报的房企中，毛利率保持在32%以上的，仅有中海、世茂等为数不多的几家。同时，世茂2014年销售回款率80.2%也高于行业60%-70%的平均水平。

值得一提的是，在2014年楼市经历整体承压之下，世茂实现业绩文件增长，得益于世茂在多地的重点项目持续发力。根据时代周报记者获取的数据显示，截至2014年12月31日，8个世茂项目成为当地城市销冠。

已经入市十年的南京世茂外滩新城，是世茂进驻南京的首个作品，12月创单月销售额14.13亿的佳绩。超大型综合体项目平潭世茂海峡城，借势平潭自贸区利好，住宅、商业、写字楼三箭齐发，12月销售7亿。厦门世茂湖滨首府沿袭以往强劲势头，12月交上了销售3.23亿的成绩单。

在重要战略区域福建省， 2014年世茂以175亿元销售额第三次蝉联福建销冠。2014年在福建省迎来自贸区设立、“一带一路”核心发展区域等多项国家战略层面的重要利好之际，世茂的成绩有了更加深远的意义。尤其在2015年，世茂携福建石狮市一同参加2015米兰世博会，将助推城市共同谋求更好、更多元的国际化资源平台。

年报显示，2014年，世茂累计销售额为702.2亿元，同比增长4.7%。根据市场变化，世茂调整产品结构，逐渐形成了全类型、多层次的产品体系。经专业估算，世茂主要投资物业及酒店的市场价值为人民币590亿元。分析人士认为，投资性物业会成为世茂下一个增长亮点，在行业的战略转型期，这也是衡量房企成长性的重要指标。

业内分析人士认为：“尽管2014年市场经历了先冷后稳，各房企销售情况或多或少受到了不同程度的影响，但是许多房企尤其是品牌房企仍然有不俗的销售表现。究其原因，则与房企针对市场环境新变化的创新应对与整体运营节奏的战略把控不无关联。”

优化城市布局和资金结构

随着楼市整体库存高企，部分人口净流出的三、四线城市，市场风险不断加大。另一方面，随着市场竞争的加剧，地价也水涨船高。为此，世茂2014年的投资策略也显得更加审慎。

2014年，世茂持续加大在一、二线城市拿地的比重，优化城市布局。年报显示，报告期内，世茂新增土地储备739万平方米，分布于北京、上海、南京、厦门、大连、成都、重庆等17个城市，项目均位于当地的核心区域或潜力地段。

截至目前，该集团旗下拥有104个项目，分布于全国41个城市，共3607万平方米(应占权益)的土地。于2014年，世茂房地产竣工的总楼面面积约为621万平方米，较上年同期的510万平方米上升了21.8%。截至2014年年底，该集团于41个城市共有逾80个发展中项目。展望2015年，世茂房地产计划全年竣工楼面面积约700万平方米，较2014年增加12.7%，施工面积于2015年约为1370万平方米。

截至2014年12月31日，世茂总计拥有3607万平方米优质土地储备，世茂方面由此计算出其土地存续比（土地储备与当季度销售面积的比值）约为22。按照兰德咨询总裁宋延庆的研究模型，土地储备存续比值在20-35较适量，也就是以企业年均增长20%计算，土地储备相当于企业未来3-5年开发所需用地。

在另一项衡量企业健康程度的重要指标：资金结构方面。世茂2014年净负债率58.6%，达到管理层预定目标，在行业整体负债率偏高的背景下，这一成绩较为突出。

至2014年12月31日，世房银行等总借贷余额较2013年底的493亿元上升到620亿元，现金余额较2013年的196亿元上升至239亿元，未动用授信额度约180亿元，为世茂发展提供了低成本的长期资金支持。

为了进一步降低资金成本，优化资金结构，2014年世茂成功发行了6亿美元7年期高级票据。并且，这一行动一直持续到2015年一季度，目前，世茂境外债券的平均利率已从8.01%降低至7.76%。

世茂还于2014年7月获得了4年期的7.36亿美元等值银团贷款，为集团的稳健发展提供了充裕的现金流。年报显示，截至2014年12月31日，世茂持有现金239亿元，加上180亿元银行授信额度，世茂可动用的资金已达到419亿元。

优质的土地储备、严谨的土地成本、资金成本控制以及充裕的现金，为世茂2015年乃至未来数年持续稳定的业绩提供了强力支撑。

在新的市场形势下，世茂注重各项指标的均衡性、高品质增长，多项核心指标处于行业高位，也因而得到了金融证券机构的认可。国浩资本近日在分析报告中指出，对希望持有内房股的长线投资者而言，世茂房地产、华润置地等企业是行业首选。

加速“生活方式运营商”战略落地

世茂在2014年年底提出“白金时代”理念之后，引起行业广泛思考。在此次发布的2014年报中，世茂进一步专门提出要“结合互联新理念开创白金时代”，这也是在中国房地产行业，首次将“白金时代”正式写入企业年报。