• 楼市市场化调整 长效机制艰难前行

    地产 > | Time Weekly - 2014-10-21 00:13:04
  • [摘要] 长效机制提出至今已经两年有余,推进一直缓慢,房产税试点也被认为失败,其根本原因何在?取消限贷和放松公积金的组合拳对楼市有何影响?未来中国楼市走势如何?

    时代周报记者 赵卓 发自北京

    一方面更多的城市都已经解除行政限购、一方面建立统一的不动产登记信息管理平台,并通过MBS加强市场流动性。在新的楼市博弈中,中央政府正努力减少行政干预,而是向房地产长效机制靠拢。但是长效机制提出至今已经两年有余,推进一直缓慢,房产税试点也被认为失败,其根本原因何在?取消限贷和放松公积金的组合拳对楼市有何影响?未来中国楼市走势如何?为此,时代周报记者专访了亚太城市房地产业协会会长兼秘书长谢逸枫。

    长效机制终极目标不明

    时代周报:2012年两会期间,时任国家发改委主任的张平就表示,正在研究建立房地产宏观调控的长效机制,为何长效机制推进缓慢?

    谢逸枫:我认为有以下五点原因:第一,相关政策没有落实好,比如土地制度,金融制度、财税制度,还有住房制度,这四个制度一直非常难推进,比如土地制度又涉及个人住房信息联网、不动产登记;财税制度又涉及房地产税立法,这些制度没有办法落实的话,都会影响到长效机制推进的速度。

    第二,长效机制的推进和建设是一个系统性的工程,比如即使不动产登记已经出台了,完善了,但是个人住房信息没有联网,也没有办法全面展开统一登记;再比如房地产税,如果没有立法层面的支持,再试点也没有任何意义。

    第三,何为房地产长效机制,长效机制要解决什么问题,目前还有待研究。是为了促进房地产市场健康发展,还是为了让老百姓买得起房?这个目的和理念还有待研究。如果按照国务院的说法,长效机制是为了促进房地产健康发展,那就意味着房价不能大涨也不能大跌,而是房价平稳上涨,那就意味着很多人还是买不起房子。

    第四,部委之间利益冲突,中央和地方政府利益之间的冲突。比如长效机制最后的执行部门是哪个?房地产税征收以后,是归国家所有还是归地方政府所有?是财政部说了算还是国家税务总局说了算?具体怎么分配?这又涉及土地财政、国家分税制改革等问题。

    第五,在新型城镇化的规划中,关于房地产长效机制方面缺少一个纲要性和框架性的东西,只有等土地制度、金融制度、财税制度,还有住房制度都成熟之后,长效机制才能完善。

    时代周报:8月17日,《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》正式公布,明确将建立统一的不动产登记信息管理基础平台,目前全国重点城市近半启动不动产统一登记,对楼市影响如何?

    谢逸枫:不动产登记算是房地产长效机制系统工程中一个小的制度,有利于推动长效机制的建设。这是一个意见稿,如果正式执行,需要国务院或全国人大常委会表决通过。从目前试点的情况来看,推进非常缓慢,首先要明确,不动产登记不是为了反腐,是为了产权统一,产权登记,其难点在于国家、集体、个人土地和房地产产权的统一,这需要对现行的很多法律法规进行修改。

    时代周报:不动产统一登记制度实施后,对房地产税会产生怎样的影响?

    谢逸枫:对房地产税不会有很大的影响。现在的问题是,民众仅仅拥有房产70年的所有权,土地出让的70年租金已经在买房时由开发商缴纳并转化在房价中,凭什么要再收一次房产税?如果只对个人的房产收税,会不会引起不满?如果都收,国有、集团、个人、商业用地、住宅用地、工业用地,分别怎么界定怎么收?问题很复杂。

    我想在持有层面成本肯定会增加,在一定程度上会挤压存量需求释放,但能挤出多少存量释放,第一取决于税率;第二取决于征收的标的,是第二套还是第三套;第三是评估。但是一旦持有成本增加,肯定会转移到新的买房者手里,这就意味着房价会跟着上涨。所以房地产税的开征一定要慎重,非常慎重。

    京穗或定向放松限购

    时代周报:限购这样的行政手段是否应该退出?

    谢逸枫:在全国46个限购城市中,目前已经退出了41个城市,其中三亚已经放开了,但没有取消,现在只有北、上、广、深四个一线城市还没有退出限购,如果按照目前市场化的基调和去库存的指标,那么一线城市年内就会放松限购。我们获得初步的消息,北京和广州已经连续几次讨论如何去行政化干预房地产市场,放松限购政策。政策层面还在考虑:一旦放松限购,会不会引发投机性需求重新入市,房价会不会反弹。所以一线城市的限购年内不一定会全面取消,可是,一线城市楼市如果继续降温,限购政策可能就会放松,但是这种放松是一种定向放松。比如144平方米以上的大户型不限购;区域放松,库存量相对高的区域放松;纳税和社保方面,降低年限限制,比如对外来人口,可允许购买两套房子。

    时代周报:之前央行松绑了房贷限制,近日三部门针对公积金贷款政策的联合发文,涉及缴存期限缩短、贷款额度适当调高、推进公积金异地贷款业务等一些放松条件,这些政策对楼市影响如何?

    谢逸枫:公积金新政算是一个金融政策的加强版,弥补之前“央四条”的不足,我们都知道,目前房贷市场上商业贷款占了60%,住房公积金贷款占了40%,因此一旦商业银行对新政执行不足或落实不好,就由公积金贷款来弥补。

    松绑房贷可以支持首次、刚性住房需求,其次可以满足部分改善型需求,还可以加快房企去库存的速度,最后还有助于稳定楼市未来发展预期。

    四季度房价止跌回稳

    时代周报:国务院总理李克强在今年政府工作报告中针对商品房市场表述破天荒没有采用房地产调控的词语,而是提出要“针对不同城市分类调控”。您怎么看这种分类调控?

    谢逸枫:分类调控的前提,一是库存、二是房价、三是投资性需求,四是供需比例。分类调控另一个意思就是调控权下放到地方,由地方政府根据市场的变化决定如何调控。但是有一点,调控权即使下放到下面,地方政府的作为也不会太大,因为土地供应是国土资源部说了算,金融是央行和银监会说了算,商品房的预售是由住建部说了算。因此,分类调控是地方政府在有限权力下的调控。

    时代周报:您对明年一线城市和二、三线城市的房价走势怎么看?

    谢逸枫:第四季度的房价可能会止跌回稳,不只是一线城市,全国70个大中城市和284个地级市,都会止跌回稳,到2015年9月份,房价会进入新的上涨通道。这样预判的原因,一是,因为货币会持续放松,与市场流动性加强有关;二是,因为人民币汇率继续贬值;三是,住房需求会有新一轮的释放;四是,一、二线城市住宅新增量下降,会形成新一轮供需矛盾;五是,宏观经济增长可能依然缓慢,还需要房地产市场支撑。

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