“合作万达广场模式”成万达轻资产主攻方向

2016-05-18 11:30:41
来源: 时代在线

“合作万达广场模式”成万达轻资产主攻方向

——国内轻资产运营商发展状况调查系列报道

编者按:用有限资产,获取最大收益,是所有企业追求的最高境界和最终方向。在经济迅猛发展的当下,“变轻”不仅仅是一种选择,也是一种必然。在商业地产发达国家,轻资产发展模式已经较为成熟,而在国内,轻资产离我们还有多远?还需要从哪些方面努力掌握轻资产模式进化逻辑? 且听且看2016年6月成都“2016中国商业地产模式创新论坛”。在此之前,赢商网推出“国内轻资产运营商发展状况调查系列报道联动”,了解国内商业地产运营商的发展情况,以及轻资产路径的实操经验和机遇挑战,分享商业地产人对轻资产模式的思考和解读。

经过2015年一年的发展,万达(专题阅读)商业轻资产打通道路。

首先是开启合作万达广场模式。以前万达都是自己买地自己投资,物业和租金全归自己。去年推出轻资产战略后,让投资者出地出全部投资,万达出品牌,负责设计、建设、招商、运营;租金七三分成,投资者占七成,万达占三成。

这种分成比例在世界商业领域很罕见,一般做品牌管理,分成最多15%—20%。万达商业2015年已在北京、大连等地签约3个采用这种合作模式的项目。这让集团和万达商业管理层认识到,万达品牌是值钱的,决定将合作万达广场模式作为今后万达商业轻资产的主攻方向。

王健林亲描轻资产蓝图

在2016年初万达年会上,王健林表示,今年是万达转型关键年,其中一个重要标志就是“万达商业利润结构发生变化,力争2016年万达商业50%以上的利润来自地产之外”。 从具体数据来看,万达商业2016年计划收入约1300亿元,收入目标下调;开业55个万达广场,数量相比2015年翻番;新发展项目71个,其中文旅项目1个、重资产万达广场3个、轻资产万达广场54个。

其实对于轻资产的谋划,万达从2014年就已开始。

2015年1月17日,在万达集团2014年会上,万达集团董事长王健林重点发出了万达第四次转型的信号,此次转型主要内容是转向服务业为主的企业,包括万达集团的转型和万达商业地产的转型。

时隔三个月后,即2015年4月,王健林在深交所举行了一场创业家思享汇,全面清晰地表达了万达全方位转型、“去房地产化”的思路。并且重点就万达商业的“轻”资产模式进行了全面透彻的阐释。

万达商业地产的转型力推“轻资产”模式,过去万达成功靠城市综合体,通过房地产销售现金流来投资万达广场,这是重资产模式。

轻资产模式就是万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务都是万达做,使用万达品牌,但投资全部由别人出,资产归投资者。这种模式没有房地产销售,是准金融投资行为,万达与投资方从净租金收益中分成,无论房价变化还是市场周期对这种发展模式影响都不大。

这种模式对于万达来说有两大好处:一是零风险,地是净地,钱别人出,而且万达要求合作项目建设时,施工队伍必须是万达指定的队伍,所有设备必须使用万达品牌库中的优秀品牌,避免建设品质不好影响后期运营管理;

二不用资本化。只管建好管好项目,不用考虑资本化。

其次是将建好的万达广场成本价卖给投资者,收回投资,租金也是投资者和万达七三分成。今年开业的25个轻资产万达广场,20个已签署协议。

投资者为什么愿意接受七三分成?万达表示,因为轻资产万达广场是中国市场上的稀缺资源,收入稳定、风险极低。轻资产万达广场的租金收益超过两位数,投资者表面看只拿到7%左右的回报率,但投资者自己买地投资可能还不如万达7%的租金回报率高。万达之所以能做到这么高的回报率,一是因为万达品牌有影响力,拿地便宜;二是万达成批施工、集中采购,使建设成本大幅降低;三是重新设计了轻资产万达广场平面布局,以前万达广场的使用率55%左右,现在超过60%,增加了可租赁面积。

稳赚1号将满一年

万达的轻资产转型,稳赚1号是不能绕过的金融创新工具。在万达2015年初提出轻资产转型不久,6月就推出了稳赚1号众筹产品。

稳赚1号定位于“万达准房地产信托基金”,是“基于快钱平台、互联网金融、万达广场轻资产转型之下中国首例地产领域的互联网金融创新产品”。“1000元可投资万达广场”的口号,更是让普通投资者感到很亲民,据当时的新闻信息显示,6月12日,万达推出首款众筹产品“稳赚1号”,截止到6月15日,50亿元份额被一抢而光,创造了全球众筹行业的新纪录。首期众筹的50亿元中,有5亿元面向个人投资者发售,很短时间内被线上“秒杀”超额多倍;面向机构投资者的45亿元额度,3日之内也被光。

万达的背书,以及高收益率是稳赚1号首战告捷的主要因素。投资人以成本价投入万达广场,即可获得租金和资产增值的双重稳定收益,将以往金融机构参与优质项目的机会让渡给万达业主,相当于万达广场的原始股。预期年化收益率12%起,收益来源包括净物业收入分配和物业增值收益:1、净物业收入分配:基础年化收益6%;每年收益派发日发放 2、物业增值收益:退出时一次性发放。 若项目成立3年后视市场情况成功上市/转让,预期年化收益率可达14%。如至第7年期末仍未上市,万达商业地产将以不低于实际投资资金1.5倍的价格(扣除相关税费后)收购自有租赁物业或相应权益,预期年化收益率为6%。

稳赚1号的推出,以此产品为切入点的轻资产模式,让万达从银行债务向资产管理方面转变,由负债运营转变为市场运营,业内人士认为,在目前国内的REITs尚未全面开放的情况下,万达采取众筹的模式,避免触及国内监管的红线,是万达轻资产模式的一种尝试,均抱谨慎乐观的态度。

转型初期伴随的阵痛

如果从万达推行轻资产的准备期开始算,那么已经有一年半的时间,而从标志性产品稳赚一号推出,也快满一年,其投资人将获得第一次收益派发。

而一年来万达的业绩也对其轻资产模式做出了反应,转型的阵痛不可避免。

4月30日,亿翰智库发布《2016年1-4月中国典型房企销售业绩排行榜TOP150》。万科以销售金额1102.4亿的绝对优势高居榜首,恒大以900亿居次,保利650亿排第三,万达跌出前十,再一次印证其不再追求业绩规模并逐渐往轻资产方向转变的趋势。

2016年5月9日,万达商业发布了今年前四个月未经审计的经营数据,其中2016年1-4月累计实现合同销售额合计约为人民币235.9亿元;2016年1-4月累计合同销售面积约269.3万平方米。

与去年的数据发布不同,公告中这两项并未列出同比表现,赢商网查阅去年的数据显示,2015年同期合同销售额约为271.70亿元,相较2014年尚有同比增长18.8%,但今年的数据显然同比2015年下滑了35.8亿元,下滑幅度13%;而2015年1-4月累计合同销售面积约311.63万平方米,今年269.3万平方米的数据较去年下滑了42万平方米,下滑幅度同样超过了13%。

不过今年以来,万达商业的租赁收入保持着一定的增长态势。2016年1-4月累计实现租赁收入约为人民币56.2亿元,同比增长25.3%。

对于万达业绩的下滑,也有业内人士表示了担忧,一不远具名的商业地产公司高管表示,轻资产也要分行业,对于商业地产来说,物业升值一直是重要的利润来源。而从万达商业目前的轻资产模式来看等于放弃这一块,对于未来的发展规模来说,很容易形成掣肘。“轻资产看起来风险比较小,但没有销售收入,现金流也小了。是一把双刃剑。”前述人士并不乐观,稳健1号推出之后很火爆,但是万达商业并没有再次推出稳健2号、3号,由此也可以看出万达的犹豫,回报率高,投资者满意,但相应的企业资金成本就增加了。

而另一地产界资深人士易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱也认为万达商业轻资产进程过慢。根据万达官方的披露,目前已完成3个资产包共15个项目的交割,有5个项目还在进行中,这个过程前后已经有了一年半,从进程来看还是没有达到预期。投资人应该不是对该模式本身不认可,而是对要打包的这些项目所在地以及未来的前景心存疑虑,毕竟对三四线城市项目不是谁都会“感冒”。

6月下旬在成都举办的“2016中国商业地产模式创新论坛”,将以“变形记——商业地产轻资产模式的进化逻辑”为主题,聚集众多知名开发企业、基金投资机构与连锁品牌,共同解码“轻资产”发展模式。

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