新任董事长徐家俊闯关：加速销售去化，金地打响资金安全保卫战

梁争誉

2024-04-12 16:25:22

来源: 时代周报

积极应对。

履新金地集团董事长25天后，徐家俊首次以新身份公开亮相业绩说明会。

4月11日，金地集团召开2023年度业绩说明会。金地管理层表示，短期来看，市场仍处于低位承压阶段，公司经营重心仍将是严守现金流安全底线。

行业出清尚未结束，金地依然面临挑战。

徐家俊强调，面对行业发展的新形势，以及更为复杂的内外部经营环境，公司经营工作将聚焦于现金流管理和产品力提升，进一步发挥职能协同作用，加强精细化管理水平，优化并完善激励考核体系，齐心协力度过行业调整期，为公司下一阶段的高质量发展积蓄新势能。

北京金地中心，图源：金地官网

第一关：保资金安全

新官上任，徐家俊的第一道难关是保资金安全。

根据金地2023年财报，截至报告期末，金地计息负债余额为919.06亿元，其中，一年内到期的非流动负债约410.1亿元。金地财务总监曾爱辉表示，2023年年末919亿元的有息负债较2022年末的1152亿元下降233亿元，降幅20%。

图源：金地2023年财报

业绩会上，金地管理层表示，针对2024年即将到期的债券，目前公司已制定一系列措施，通过大宗资产处置、加速销售去化、积极拓展融资渠道等手段积极应对。

2023年12月29日，金地公告称，将持有的环湾城项目51%股权转让给股东福田投控，回流现金32.51亿元。

2月26日，金地发布公告称，子公司金地物业向招商银行深圳分行申请25亿元授信额度，授信期限最长不超过三年。3月5日，金地发布公告称，其持有的北京金地中心项目已向交通银行申请经营性物业抵押贷款融资，融资本金40亿元，融资期限最长不超过15年。

大额经营性物业贷款落地，金地拿到“救命钱”。截至今年3月末，金地已偿付“21金地MTN003”“16金地02”“21金地MTN002”“21金地MTN001”四只债券，总额约62亿元。

根据企业预警通信息，金地今年到期的公开债还剩5笔，境内债包括“21金地MTN004”“21金地MTN005”“21金地MTN006”“21金地MTN007”，分别将于5月、6月、11月、12月到期，总余额65亿元；境外债包括一笔余额4.8亿美元的美元债，将于8月到期。

金地在年报中表示，公司与银行等金融机构均建立了良好的长期合作关系，债务融资能力强，银行授信额度较为充裕。截至2023年年末，金地获得各银行金融机构授信总额2524亿元，已使用银行授信总额为844亿元，尚剩余授信额度1680亿元。

徐家俊表示，为顺利度过行业调整的阶段，公司经营工作将以自由现金流作为重点关注指标，加强精细化管理，通过各种渠道挖掘融资空间。“公司主要股东也都在通过不同方式为公司发展提供支持。后续如有相关举措，公司将第一时间进行披露。”

多举措加快销售

加速销售去化，是金地补充现金流的手段之一。
今年1-3月，金地实现签约面积98.4万平方米，同比下降59.48%；实现签约金额167.3亿元，同比下降62.08%。

“2024年一季度，全国新房市场延续低迷态势，百强房企一季度销售业绩同比降幅近50%。金地公司销售表现与市场平均水平基本相当。”金地副总裁王南在回复时代周报记者提问时表示。

徐家俊称，金地高度重视难点项目的去化工作，通过多种方式加强此类项目的去化表现，提升周转效率。

第一，综合评估市场走势、项目自身现金流与利润情况，审慎制定此类项目的开发计划和经营策略；第二，基于客户敏感点，持续推动项目优化外部配套条件，通过二次定位/调规提升项目产品力和展示力，增强项目竞争优势；第三，加强内部资源的沟通与协调，积极争取政府人才房、保障房等整售机会，且已有多宗成功案例落地。

“从近期一线城市政策逐步放松、LPR超预期降息等表现可以看出，政策端已加大了对市场支持的力度，中国经济长期向好的趋势没有发生改变。”王南表示，地产需求端短期内表现仍较疲软，市场整体呈现以价换量的态势，后续走势仍有一定不确定性。“公司对后市将谨慎动态观察。”

“面对严峻的市场形势，公司将积极推进经营工作再提升，确保经营指标达成。”在加快去化方面，徐家俊提出五项具体举措：保持经营敏锐度，根据市场变化与公司经营需求，动态平衡项目量价策略；公司全年可售资源充足，在坚持以销定产的同时，重点保障主销项目供货连续，确保项目平稳交付；进一步加强营销专业力，重点关注自渠能力建设，提升获客力和转化率；重新审视主销项目产品竞争力，持续提升项目性价比优势；聚焦滞重资源及非住资源的盘活，通过价值挖掘，资源统筹与管理动作强化。

徐家俊表示，目前，金地可售资源仍较多集中在一线与二线城市，对2024年销售业绩形成强有力的支撑。“公司在今年将更注重经营质量的提升，持续抓好现金流工作，确保平稳健康发展。”