金融部门“三箭齐发”助力房地产企稳，长期主义成发展共识

2022-11-30 15:40:53

来源: 时代在线

好消息不断传来，证监会射出“第三支箭”。

11月28日，资本市场支持房地产市场平稳健康发展政策落地。证监会新闻发言人表示，决定在股权融资方面调整优化5项措施，即日起施行。具体措施包括，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用。

上市房企再融资于2010年10月暂停至今。此次股权融资“破冰”，被业内认为是支持房地产的“第三支箭”。

“房企股权融资政策优化调整是里程碑式进展。”中金公司表示，当前行业供需两侧政策已全面转向支持与呵护，供给侧从“第一支箭”银行信贷支持、“第二支箭”债券融资帮扶到“第三支箭”股权融资松绑，层层突破，工具全面，力度积极，有助于行业信用端困难纾解和流动性整体优化，对于短期提振市场信心和中长期促进基本面企稳均有助益。

受利好消息影响，地产股大涨。截至11月29日收盘，万科A、华侨城A、中交地产等近40股封板，房地产板块市值一日暴增近1200亿元。

从政策、金融到市场等多层面的合力提振，房地产行业多个指标正在逐步改善。

稳定预期，居民提步进场

国家统计局数据显示，今年1-10月，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%，其中，住宅投资86520亿元，下降8.3%。房地产开发企业房屋施工面积888894万平方米，同比下降5.7%，其中，住宅施工面积628278万平方米，下降5.9%。

销售方面。今年前10个月，商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%。商品房销售额108832亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。

从数据来看，整体下行的势头尚未完全扭转，但已经呈现出降幅收窄的积极倾向。截至今年10月，全国商品房销售额同比降幅连续5个月收窄，房地产开发企业房屋竣工面积的同比降幅连续3个月收窄。

这主要得益于近期密集释放的“政策礼包”，包括降房贷利率、降首付比例、换购住房可享个税退税等，以高层精准出手，各城因城施策方式推进。

无论是阶段性调整差别化住房信贷政策，降低贷款利率或者取消利率下限，还是个税优惠政策，重点都在解决居民的刚需住房、换房问题，与“房住不炒”政策一脉相承，能更好地降低居民进场成本。

叠加大部分房企结合集团业绩目标顺势推出的各类优惠措施，成交数据有望继续回升，进一步拉动房地产市场回暖。

以深圳为例，过去的10月虽受疫情影响，但楼市整体表现维持相对平稳，新房成交量虽尚未追平去年同期，但从近年来趋势看已回升至较高水平。10月底，光明和南山两个项目的先后开盘告罄也同步给市场回暖注入积极信号。

房企融资回暖，市场企稳可期

开发商方面，在销售数据逐步抬头过程中，一方面是房企资金面呈现逐步回升迹象；与此同时，在监管支持下，房企融资亦出现大范围回暖迹象。

据中指研究院监测，今年9月房地产企业非银融资额为777.9亿元，环比上升13.3%。融资形势好转的同时，融资利率也在下降，行业平均利率为3.67%，同比下降2.14%，环比下降0.44%。

在前三季度新发行境内信用债的房企中，华润置地发行信用债融资最多，金额达281.02亿元，平均票面利率为3.13%；其次为万科，融资金额为213.90亿元，平均票面利率为3.18%。

事实上，受监管支持增信发债影响，今年已有数家头部民企完成增信融资。目前龙湖集团、碧桂园、卓越商管等六家民营房企在中债信用增进投资股份有限公司的增信支持下，已成功发债融资，平均票面利率约3.3%。与此同时，支持发债的企业数量范围还在不断扩大，预计后续还将有更多企业加入增信发债行列。

11月初，中国银行间市场交易商协会、中国房地产业协会联合中债信用增进投资公司，召集包括金辉、新希望地产、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开的座谈会上，介绍了中债增进公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展，进一步传递积极信号。

11月下旬，中国银行、建设银行等国有六大行集体为17家优质房企开出大额授信，已披露的意向性授信额度超过1.2万亿元。

11月29日，首单以房地产为主业的上市公司进行定向募资的案例火速落地，A股上市房企福星股份公告称，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司房地产项目开发。

可见，有利于楼市交易的宏观和微观条件正在聚集。

对此，有分析认为，随着专项借款、纾困基金积极落地，部分涉房企业资本市场融资开闸，预计保交楼的形势继续向好，从而对稳定市场预期，扭转需求端疲弱态势有积极作用，房地产市场企稳可期。

行业进入下半场，重塑买房逻辑

住房问题一直是民生焦点，商品房回归居住属性也始终是“房住不炒”的基本要求，并未动摇。

从1998年中国实施住房制度改革，房地产迅猛发展，炒房投机不断冒头，到2016年底“房住不炒”概念被提出后，经过近六年时间的周期性调控相伴，商品房原本被过度放大的投资属性有效压制，居住属性明显提升。

与此同时，是同步大力发展的租购并举、多主体供应，保障房、安居房、人才房多形式供应等住房安居制度，持续解决民生问题。

房地产行业进入下半场，市场运行逻辑发生根本性转变，长期主义成为行业共识。天风证券认为，房地产行业投资逻辑将从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。

购房逻辑亦同步重塑，回归居住本质。深圳市场的近期表现尤为如此。

深圳近期入市的数十个住宅新盘中，认筹比接近1:1的有6个，包括招商玺、万科瑧湾悦、深业颐瑞府、万科未来之光等，无不是地段优越、配套齐全、产品出众的高质项目。

值得注意的是，这6个关注度颇高的新盘，万科就占了两个。这表明，万科的品牌力、产品力均得到市场的广泛认可。

刚刚结束开盘的万科瑧湾悦、万科未来之光，在诚意登记期间，热度便居高不下。据了解，万科瑧湾悦累计吸引超过1000组购房者进行意向登记，万科未来之光的认筹率达93%。

11月27日，万科瑧湾悦、万科未来之光同步进行线上选房。至选房结束，万科瑧湾悦去化9成，万科未来之光售出295套，领跑市场。

一名业内人士认为，万科两个新盘之所以实现热销，是因为在当下的大环境下，万科依然保持了对产品的迭代更新，切实回应购房者对住房回归居住本质的诉求。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，房地产市场进入发展新阶段，无论是老住户的居住改善需求，还是新市民对于体验式和个性化的居住服务的美好诉求，都有巨大的潜力可挖掘。对于开发商来讲，关键是要在思想上改变过去大型项目开发和“赚大钱”的思路。就像万科董事会主席郁亮讲的，要下沉到一线掌握业务，要开发、经营、服务并重，要有做专业高手、全能冠军、长跑胜将的魄力。“永远不要低估中国老百姓改善美好生活的动力。”