2022年A股房企中报盘点：11家房企营收净利双增，销售端有望筑底回暖

孙沐霖

2022-09-24 19:09:02

来源: 时代商学院

来源 | 时代商学院

作者 | 孙沐霖

编辑 | 徐墨

2022年以来，房地产行业在困境中砥砺前行。在行业收缩的背景下，分化格局愈发清晰。

时代商学院对申万一级房地产行业的115家企业半年报进行分析总结，以管窥A股房企发展情况。

【概述】

归母净利润总额下降65%，仅11家企业实现营收净利双增。2022年上半年，房地产行业营业收入总额下降14%，归母净利润总额下降65%。实现营收和归母净利润双增长的房企仅11家，同比下降82%；归母净利润为负的房企数量达39家，同比增长77%。

万科营收净利双双居首，归母净利润集中度大幅上升。2022年上半年，在115家房企中，万科的营业收入和归母净利润均居首位，归母净利润排名前十的企业合计实现归母净利润399.25亿元，占全行业的比重达170.54%。

平均净利率下降10个百分点，盈利能力持续下滑。2022年上半年，115家房企平均销售毛利率为25.33%，较去年同期下降4.73个百分点，平均销售净利率为-10.7%，较去年同期下降10.32个百分点。

踩红线企业增多，降档压力大。截至2022年上半年末，共有71家企业踩红线。其中，41家房企剔除预收款后的资产负债率踩红线；34家企业在净负债率踩红线，较去年同期增加6家；53家企业现金短债比踩红线，较去年同期增加8家。

一、行业指数与个股表现

二、业绩表现

(一)营收净利双增房企仅11家，亏损房企增长近八成

(二)万科营收净利均居首，归母净利润集中度大幅上升

(三)平均净利率下降10.32个百分点，盈利能力持续下滑

(四)净负债率和现金短债比踩红线企业增多，降档压力大

三、总结与展望：行业分化加剧，平均利润率有望止跌企稳

图表目录

图表1：2022年1月-9月19日房地产区间涨幅排名前十个股

图表2：2022年上半年营业收入和归母净利润同增房企

图表3：2022年上半年营业收入排名前十房企

图表4：2022年上半年归母净利润排名前十房企

图表5：2022年上半年销售毛利率排名前十房企

图表6：2022年上半年销售净利率排名前十房企

一、行业指数与个股表现

根据Wind数据，今年年初至9月19日收盘，沪深300指数区间涨跌幅为-20.49%，申万房地产行业指数下跌5.6%，跑赢沪深300指数14.89个百分点，在31个申万一级行业中排名第四。

今年以来，虽然房地产行业销售市场持续低迷，但房企融资情况有所好转，加上部分优质房企业绩向好，超出市场预期，部分个股取得了较大涨幅。

房地产行业115家企业中，截至9月19日，区间涨幅排名前十的个股分别是广汇物流(600603.SH)、中交地产(000736.SZ)、滨江集团(002244.SZ)、天保基建(000965.SZ)、新华联(000620.SZ)、华发股份(600325.SH)、沙河股份(000014.SZ)、信达地产(600657.SH)、栖霞建设(600533.SH)、中天服务(002188.SZ)，区间涨幅分别为172.04%、161.41%、146.85%、105.77%、83.33%、80.60%、51.71%、49.12%、43.75%、34.36%。

区间涨幅排名前十的个股中，前九位所属细分行业为房地产开发中的住宅开发行业，排名第十的个股所属细分行业为房地产服务中的物业管理行业。

二、业绩表现

（一）营收净利双增房企仅11家，亏损房企增长近八成

Wind数据显示，目前A股房地产行业共有115家企业。2022年上半年，115家房企营业收入合计10695.7亿元，较2021年上半年的12438.26亿元下降了14%。同期，115家房企归母净利润合计234.11亿元，较去年同期的669.77亿元大幅下降，降幅达65.05%。

具体来看，2022年上半年，共有47家房企实现营业收入正增长，占比为40.87%。而实现归母净利润正增长的房企仅33家，占比为28.7%。去年同期，共有83家房企实现营业收入正增长，有72家企业实现归母净利润正增长。对比可见，今年上半年分别实现营收和归母净利润正增长的房企数量几近腰斩。

而营业收入和归母净利润两项指标能同时实现正增长的房企，更是少之又少。2022年上半年，实现营收和归母净利润同比增长的房企仅有11家，较去年同期骤减51家，降幅达82.26%。

如图表2所示，营收和归母净利润同比增长的11家房企分别为南国置业(002305.SZ)、西藏城投(600773.SH)、外高桥(600648.SH)、金融街(000402.SZ)、苏州高新(600736.SH)、迪马股份(600565.SH)、中迪投资(000609.SZ)、冠城大通(600067.SH)、市北高新(600604.SH)、浦东金桥(600639.SH)、天保基建(000965.SZ)。

从细分行业来看，这11家房企中，有6家企业属于住宅开发行业，3家企业为产业地产行业，2家企业为商业地产行业。

（二）万科营收净利均居首，归母净利润集中度大幅上升

在单项营业收入方面，2022年上半年，排名前十的企业分别是万科A(000002.SZ)、绿地控股(600606.SH)、保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、新城控股(601155.SH)、金科股份(000656.SZ)、金地集团(600383.SH)、华发股份、中南建设(000961.SZ)、华侨城A(000069.SZ)，分别实现营业收入2069.16亿元、2045.50亿元、1107.23亿元、575.63亿元、428.03亿元、313.22亿元、280.32亿元、250.05亿元、241.35亿元、163.96亿元。

在归母净利润方面，2022年上半年，排名前十的企业分别为万科A、保利发展、绿地控股、新城控股、金地集团、招商蛇口、华发股份、南京高科(600064.SH)、滨江集团、天健集团(000090.SZ)，分别实现归母净利润122.23亿元、108.26亿元、42.01亿元、30.10亿元、19.65亿元、18.87亿元、18.46亿元、14.05亿元、12.84亿元、12.78亿元。

从细分行业来看，营收排名前十的企业中，7家来自住宅开发，3家来自商业地产；归母净利润排名前十的企业中，8家来自住宅开发，3家来自商业地产。

在115家房企中，万科的营业收入和归母净利润均居首，成为当之无愧的龙头。2022年上半年，营收排名前十的企业合计营收为7474.44亿元，占全行业的比重达69.88%，营收集中度与去年同期的68.14%相差不大；归母净利润排名前十的企业合计实现399.25亿元，占全行业比重达170.54%，而去年同期，前十房企归母净利润占比为75.32%。

值得关注的是，今年上半年归母净利润为负的房企数量显著增多，达39家，同比增长77.27%。由于亏损房企增多、亏损额上升，拉低了整体归母净利润，导致归母净利润集中度大幅上升，前十房企归母净利润之和远超全行业总值。

（三）平均净利率下降10个百分点，盈利能力持续下滑

Wind数据显示，115家房企平均销售毛利率为25.33%，较去年同期的30.06%下降4.73个百分点；平均销售净利率为-10.7%，较去年同期的-0.38%下降10.32个百分点。

在115家房企中，销售毛利率排名前十的企业分别为皇庭国际(000056.SZ)、浦东金桥(600639.SH)、陆家嘴(600663.SH)、苏宁环球(600895.SH)、张江高科(600895.SH)、万业企业(600641.SH)、中新集团(601512.SH)、海南高速(000886.SZ)、上海临港(600848.SH)、中国国贸(600007.SH)，均在55%以上。

销售净利率排名前十的企业分别为南京高科(600064.SH)、顺发恒业(000631.SZ)、华丽家族(600503.SH)、中新集团(601512.SH)、深深房A(000029.SZ)、海南高速(000886.SZ)、中国国贸(600007.SH)、浦东金桥(600639.SH)、中天服务(002188.SZ)、苏宁环球(000718.SZ)，上述企业之间的销售净利率存在较大差距，如图表所示。

从细分行业来看，销售毛利率前十企业中，4家属于产业地产，3家属于住宅开发，2家属于商业地产，1家为物业管理。其中，物业管理行业的皇庭国际销售毛利率居首位。销售净利率前十企业中，6家属于住宅开发，2家属于产业地产，其余2家分别属于物业管理和商业地产。

综合来看，2022年上半年，A股房企整体盈利能力进一步下滑。出现这种情况的主要原因在于，房地产市场持续低迷，导致在售项目降价和存货大幅减值。

（四）净负债率和现金短债比踩红线企业增多，降档压力大

在融资收紧、销售不佳的情况下，房企现金流持续承压。根据Wind数据，2022年上半年末，115家房企经营活动产生的现金流净额合计598.21亿元，较2021年同期的860.91亿元下降30.51%，平均值仅5.2亿元，其中64家房企经营活动产生的现金流净额为负。

“三道红线”是衡量房企风险的重要指标。在剔除预收款后的资产负债率方面，2022年上半年末，115家房企剔除预收款后的资产负债率平均值为61.3%，而去年同期为61.39%，几乎没有变化。不过，截至上半年末，共有41家房企剔除预收款后的资产负债率踩红线（超70%），较去年同期减少1家。

在净负债率方面，2022年上半年末，115家房企平均净负债率分别为122.18%，已远远超过红线（大于1），而去年同期房企平均净负债率仅为75.49%，这主要由于今年小部分债务违约的房企净负债率飙升；净负债率中位数为60.1%，较去年同期略有抬升。此外，从踩线企业数量来看，截至上半年末，有34家企业在净负债率指标踩红线，较去年同期增加6家。

在现金短债比（货币资金/短期债务）方面，2022年上半年末，114家房企（部分无数据）现金短债比均值为82.56，去年同期111家房企现金短债比均值为10.85。现金短债比均值显著改善的原因，主要是个别房企现金短债比高达6318.23，拉高了平均数。现金短债比中位数为1.13，与去年同期的1.33并无太大差距。截至上半年末，该指标踩红线（小于1）企业有53家，较去年同期增加了8家。

整体来看，2022年上半年末，净负债率和现金短债比踩红线的房企数量明显增多，共有71家企业或多或少踩红线，占比61.74%，房企整体仍面临较大的降档压力。

三、总结与展望：行业分化加剧，平均利润率有望止跌企稳

2022年以来，房地产行业仍处于探底阶段。虽然诸多城市不断出台如降低合理改善性需求的首付比例等适度宽松的楼市调控政策，但这对楼市的提振效果比较有限。

根据国家统计局数据，2022年1-6月，商品房累计销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；累计销售金额66072亿元，同比下降28.9%。在销售低迷的背景下，房地产行业整体营业收入明显下降。

楼市不断下行，导致房企在售项目持续降价和存货持续减值，进而导致房企盈利能力持续下滑。因此，上半年亏损房企达39家，同比大幅增长77%，全行业利润急剧萎缩约65%。从房企业绩状况和销售市场来看，下半年房企盈利水平仍存在下探的可能。

不过，仍有少部分房企在2022年上半年取得较好的业绩表现，万科等头部房企展现出良好的韧性。由于亏损企业数量和整体亏损额大幅增长，房企分化严重，归母净利润前十房企集中度已达170.54%。

今年上半年，有关部门陆续出台政策加大对优质企业的支持力度。在行业下行、融资收紧的背景下，仍有小部分优质房企取得了不错的业绩表现，优质房企有望率先受益于销售和融资端改善，从而逆势拿地。

但也有不少房企首次发生债务违约，在“三道红线”方面，净负债率和现金短债比踩红线企业不降反增。房企降档困难的主要原因在于，负债风险较高的房企，在市场销售疲软的环境下，其现金流持续承压，有更多企业陷入流动性危机中，行业分化加剧。

根据国家统计局数据，2022年7月单月商品房销售面积和金额显著下滑，8月单月数据亦无较大改善，主要是断贷潮的出现进一步冲击市场信心，购房意愿下降。但随着“保交楼”专项借款政策的出台，断贷潮的负面影响将逐步消减。长期来看，随着土地端市场溢价率回落、销售端筑底回暖、融资端风险偏好改善，房企平均利润率有望止跌企稳。

（全文5666字）