上海二手房成交量创年内新高，“三价就低”调整助推当地楼市

忻奇琪

2022-08-09 19:49:05

来源: 时代周报

银行放款速度缩短

“从6月中旬开始，我们门店的带看量逐步恢复。相比6月初，近期门店的带看量几乎上涨了一倍。”一位上海南京西路中介门店房产经纪人向时代周报记者介绍道。

历经2个月多的调整，上海的二手房交易已经回到正轨。8月8日，时代周报记者从上海中原研究院获悉，7月上海二手房成交量重新站回“2字头”，成交套数创近一年新高，为年内最高，达20075套。

买方群体逐步活跃，不少业主挂牌的热情也随之高涨。据兔博士APP数据，截至7月31日，上海近6周的挂牌量持续走高，达到47296套，环比上涨7%，全市平均挂牌价为71636元/平米，环比持平。其中，浦东新区挂牌量最多，达13432套。

时代周报记者整理

部分房源贷款额度提高

不少业内人士表示，“三价就低”中涉税评估价的提高，对上海二手房市场回暖起到了关键性的作用。

2021年7月19日，上海二手房实施挂牌价核验新政，未通过价格核验的房屋无法在公开渠道展示挂牌。同年8月9日，上海多家银行实行房贷审批的“三价就低”政策，即参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，选择相对最低的价格审批贷款额度，进一步规范二手房市场。

此后，因受到二手房核验价及“三价就低”政策叠加影响，上海二手房交易量连续下滑，连续多月降至1.5万套以下。

不少中介发现，从今年6月至今，在实际评估房屋价格的过程中，部分小区的“涉税评估价”较去年有所上升。换言之，购房者能够贷到的额度较去年有所上涨，这也直接影响了购房者的意愿和能力。

上海杨浦五角场板块某链家门店的经纪人徐文（化名）向记者介绍，此前位于某小区的一套300万的“老公房”，7月核验价较去年的核验价高近1万元/平方米。

“去年这个时候，首套购房者只能按照220万元的涉税评估价来进行贷款，首付3.5成为77万元，再加上实际价格和评估价之间的80万元差价，总计157万元，首付比例约为实际房价的5.2成。”徐文进一步指出，现在同一个小区的房子，可以按约260万元计算贷款，首付为91万元，加上差价40万元，总计131万元。按此计算首付比例降至4.4成，可从银行贷款到的金额也变多，这相当于减轻了首套置业者的首付压力。

太平洋房屋的中介孟益（化名）表示，部分次新房的评估价原本只能占到实际成交价的6-7成，如今最多的可占到8成。不过也有部分小区的评估价只上调约1000-3000元/平方米，购房者能够多贷款的金额比较有限。

“目前每个小区‘三价就低’的情况不尽相同，需要通过近期同小区成交过的房屋价格来进行‘试价格’，从而才能知晓最新的评估价调整幅度。但总体而言，购房者能够贷到的总额还是提升了。”孟益表示。

银行放款周期缩短

据贝壳研究院监测的2022年7月103个重点城市主流首套房贷数据，7月各主流银行平均放款周期为25天，较6月缩短4天。

在上海，各大主流银行的房贷放款时间也确有缩短。据某商业银行信贷经理透露，目前该行整体的额度充足，根据不同客户资质情况，审批时间在2-3周左右，放款时间也有所提速，审批结束后一周内即可放款。

而类似招商银行、交通银行以及浦发银行等大型股份制银行的放款速度则更加迅速。部分银行工作人员表示，双证办好的情况下，银行甚至可以做到隔天放款。

一位某股份制银行奉贤支行的信贷专员则向时代周报记者表示，该行目前审批加放款时间不会超出1个月，放款时间较年初明显提速。

“低首付叠加信贷边际放松，持续利好上海二手房市场的修复。”8月8日，上海中原地产市场分析师卢文曦在接受时代周报记者采访时表示。

在卢文曦看来，7月二手房数据能冲到2万套以上，确实好于月中预估的1.9万套左右。应该注意到的是，大部分便宜的房源已经在7月消化完毕，成交的客户也有不少是来自于4-5月的需求延后，实际7月新增的客户数量不多。如果8月份新增客户数量仍无法继续增加，那么仍然会对后续多月的楼市成交带来影响。

卢文曦还表示，当前市场上其实仍然存在不少需要深思熟虑才能下决定购买的客户，他们购房的过程会比较长，大概率还需要有其它利好因素来推动。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾亦认为，由于楼市暂停2个多月，部分购房者仍认为后续市场可能存在不确定性，或对当前的挂牌价格不认可，因此不急于入市，也更倾向于保持谨慎的态度。