深圳客返场带暖东莞楼市:投资客没看房就买单,有人凌晨还在签合同

梁争誉
2022-07-28 16:22:53
来源: 时代周报
深圳客回归理性

“不管虎门长安,还是塘厦凤岗,只要有钱,就能买。没钱,开发商还给时间让你筹钱。”陈光洁向时代周报记者表示。

陈光洁是樟木头乐有家的一名经纪人,有8年从业经历。7月4日东莞28个镇取消限购以来,他重新开始忙碌起来,“我认识的就有四五个同行,又回来做中介了。”不只是周末连轴转,工作日也有不少客户下班后从深圳赶过来,看房、下定、签约。

郑昊瑞(化名)便是其中一员。

郑昊瑞来自深圳观澜,和太太都是普通上班族,IT码农+企业HR的寻常搭配,月收入在4万元左右。

“他们在深圳买房会比较吃力,只能勉强买个小户型,家里三代同堂,所以就考虑来东莞买房。”陈光洁说。

7月19日,一个工作日的晚上,郑昊瑞找到陈光洁,在樟木头保利一新盘,买了一套约115平方米4房。40分钟通勤,足够多的房间,负担得起的首付和月供,促使郑昊瑞最终安家东莞。交房后,他计划把父母、孩子都接过来,东莞的房子,既解决了孩子的上学问题,又方便照顾父母。安家东莞,对郑昊瑞来说,意味着更加自在的生活。

当天看房当天买,郑昊瑞是一个省心又果断的客户。陈光洁说,“他事先做了一些功课,我们带着实地对比了两三个盘就下定了。”

这是东莞放松限购后,深圳客赴莞买房的一个缩影。

中原地产研究院执行院长车德锐向时代周报记者表示,此番赴莞买房的深圳客有两个明显特征。一是冲着两成首付来“上车”的刚需,在凤岗比较明显,塘厦也有回流的迹象;二是少数投资客,在二手市场淘笋盘,把价格压得特别低才会出手。

(东莞放松限购后的第二周,工作日的中午12时许,售楼处不乏购房者看房、签约。时代周报记者摄)

深圳客曾是东莞楼市的重要支撑。

来自乐有家研究中心的数据显示,2020年,仅是在莞购买二手房的深圳客比例就高达22.9%。据中原地产研究院统计,东莞限购前,在临深买房的深圳客,占比曾高达九成。

随后,为遏制房价过快上涨势头,东莞主管部门在2020年7月至2021年8月期间,连续出台调控政策,围堵外地客户在莞炒房。

调控效果肉眼可见,外地客急速退潮。2021年,包括新房和二手房在内,在莞购房的深圳客占比下降至9.8%。

深圳客离场,加上市场下行,东莞楼市成交规模骤然萎缩。今年以来,东莞主管部门再次密集发布调控政策,力度最大的莫过于“7·4新政”——28个镇取消限购,首套房首付降至两成。

东莞敞开怀抱,重获房票的深圳客,还会愉快返场吗?

新房市场回暖

“最旺的一天,一个3人的小团队一天能带看9批客户,从早上看到晚上10点多。”陈光洁告诉时代周报记者,最晚的一天,夜里12点还有客户买房,“客户下班吃完饭,从深圳过来已经八九点了,再谈谈价格,将近12点才签合同。”

首先吸引深圳客的,是两地的房价差距。“在深圳买不起房,来到我们这里就是很高端的客户了。”陈光洁说,手头有四五十万元、能还得起七八千元月供的深圳客,来到东莞都是优质客户。

中原地产研究院表示,虽然东莞临深和深圳临莞两地部分项目价差不大,但东莞的两成首付大大拉开了两地的首付差,给深圳刚需送去购房机会。据其监测,一线临深的黄江、凤岗、塘厦,“7·4新政”后三周深圳客的来访、认购占比双升,不少项目深圳客来访占比上升超10个百分点。

靠近深圳西部的虎门,受益于广深港高铁、穗莞深城轨,也是深圳客北上的目的地。

从深圳北站出发,乘坐和谐号17分钟即可到达东莞虎门站。虎门站旁的保利·时区,是最快招揽深圳客的新盘之一。“7·4新政”落地的第一个周末,保利·时区即打出“欢迎深圳保利业主团购,首期20万元起”的宣传语,红色的欢迎海报在售楼处随处可见。

保利·时区一名置业顾问告诉时代周报记者,限购放开首周(7月4日至7月10日),项目卖了六十多套房,“周一到周五可以卖10套,周末两天差不多卖50套,我手上成交的客户就有五六个是深圳的。”

7月14日11时许,时代周报记者在展示中心看到,洽谈区有两三批购房者签约,沙盘区也有数批客户参观。

(保利·时区展示中心,一名经纪人等待客户签约。时代周报记者摄)

同在虎门的新盘万科卓越珑远·未来之光,深圳客的占比也有提升。该项目一名置业顾问向时代周报记者表示,放松限购前深圳客很少,“现在整体占比有一两成,我们主推的14栋,深圳客户占比去到30%-40%。”

“出手果断”,是一线营销人员对深圳客的共同看法。据中原地产研究院监测,“7·4新政”后首周,东莞新盘来访转化率为9.8%,环比上升3.6个百分点。大部分深圳客看过就会买,“不磨叽”,前述未来之光置业顾问说。

陈光洁感受更深,“深圳投资客买二手房,房子都可以不看,只要性价比够高。”

陈光洁最近成交了樟木头一套二手房,该楼盘分两期开发,新房价格约2万元/平方米,急售的二手房业主只卖1.5万元/平方米。“每平方米有几千块钱的价差,客户觉得性价比很高。这类客户主要是前些年在楼市赚到钱的,有信心,出手快。”陈光洁介绍。

深圳客回归理性

最近十年,深圳客曾两度北上东莞买房。

一次在2015年前后。

这一年,深圳楼市正在经历新一轮黄金周期,二手房平均月成交量在1.1万套左右。8000套,是深圳业内公认的楼市牛熊分界线。1.1万套的月成交量,预示着深圳房价已进入快速上升通道。

在深圳无法被满足的需求,自然而然地外溢到东莞。那一年,东莞临深片区房价在1.1万元/平方米左右,只是深圳的1/3。

在深圳做手机批发生意的刘立鸣(化名)就是北上的一员。眼睁睁地看着临深的凤岗、塘厦房价从1月的1.1万元/平方米涨到1.3万元/平方米,地段稍微好一点的楼盘甚至卖断货,刘立鸣当即在塘厦购入一套新房。这一年,东莞卖掉近1000万平方米新房,同比增长76%。

另一次,在2018年前后。

“别让华为跑了”的论调传播两年,华为还是跑了。2018年7月,约1500辆车把近2700名华为员工,从深圳坂田送到东莞松山湖溪流背坡村打卡上班;8月,松山湖警队冒雨护航,再次将超5400位年轻人送抵松山湖。

华为搬到松山湖,波澜乍起。搬迁的大巴车刚到松山湖,业主闻声涨价,稍微顺眼的房子,单价就能冲破3万元/平方米。距离华为越近,房价越贵。

深圳的地产从业者张俐(化名)看到了机会。当年年底,她在松山湖隔壁的大岭山镇购入一套新房。“怎么说也算挨着华为,楼盘名字好歹也有‘松湖’两个字。”张俐说。

现在,刘立鸣已经以2.5万元/平方米的价格抛掉了塘厦的房子,“解脱了。”张俐的房子涨了100万元,但有价无市,“卖不掉,只是纸面富贵。”

和前两轮相比,“7·4政策”后的赴莞买房潮,更显理性。

和虎门一新盘有业务合作的一商业银行房贷经理孙沁(化名)告诉时代周报记者,的确有深圳客来莞买房,但肯定没有销售说的那么多,而且以投资为主,“深莞目前还不具备日常通勤条件,每天打高铁上下班一个月交通费都得几千块钱。”

购房者冷静,整体市场也回落明显。

合富研究院指出,新政短期冲高效果明显。据其监测,“7·4新政”发布后首周(7月4日至7月10日),东莞一手住宅成交890套,环比大涨86%,创年内新高;第三周(7月18日至7月24日),一手住宅成交760套,环比下跌12%,连续两周高位回落,售楼处来访量环比下跌20%,案场人气基本回归新政前水平。

相比抱深圳客大腿,东莞不少开发商已经发现,“松山湖”的招牌更管用。

寮步新盘金地保利·领峯,备案名为“松湖领峯花园”,瞄准松山湖的上班族。“我们项目区位很优越,左边是城区CBD,右边是松山湖CBD,能够承接双CBD利好。门口是松山湖大道,开车到松山湖北站只要十分钟,”一名置业顾问如是介绍项目区位。

“大朗也好,寮步也好,东坑也好,都是为松山湖服务的。”东坑新盘壹品松湖一名置业顾问向时代周报记者表示,其所在楼盘定位为“松山湖三公里范围内性价比最高的楼盘”,因为“买得起松山湖的已经买了,剩下的那些手里只有六七十万、月收入两三万的家庭,我们就是为他们服务的。”

(努力靠近松山湖的寮步新盘。时代周报记者摄)

对于下半年的市场走势,车德锐持谨慎乐观态度,“在东莞楼市利好政策应出尽出、能出尽出之下,市场回暖表现趋于明显,有望迎来一个稳步回升的新楼市周期。”

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