房地产观察第4期 | 上半年政策暖风频出,销售端有望好转

孙沐霖
2022-07-05 10:13:57
来源: 时代商学院

来源|时代商学院

作者|孙沐霖

编辑|孙一鸣

一、行情盘点

今年1—6月,A股整体下挫,其中,沪深300指数下跌9.22%,房地产行业指数(申万一级)下跌2.32%,跑赢沪深300指数6.9个百分点,在31个申万一级行业中排在第5位,排名比较靠前。

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从房地产各细分行业来看,房地产开发和房地产服务这两个申万二级行业指数分别下跌2.02%和11.26%;申万三级行业中物业管理跌幅最大,为-11.87%,住宅开发、商业地产、产业地产分别下跌1.45%、3.95%、5.38%。

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从A股申万房地产行业个股表现来看,今年1—6月累计涨幅前十的企业分别为中交地产(000736.SZ)、天保基建(000965.SZ)、滨江集团(002244.SZ)、信达地产(600657.SH)、广汇物流(600603.SH)、深深房A(000029.SZ)、新华联(000620.SZ)、沙河股份(000014.SZ)、宋都股份(600077.SH)、荣安地产(000517.SZ),区间涨幅分别为151.15%、116.92%、85.62%、84.72%、61.96%、51.98%、49.49%、38.62%、38.38%、35.57%。

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1—6月累计跌幅前十的企业分别为广宇发展(000537.SZ)、万业企业(600641.SH)、ST泰禾(000732.SZ)、金科股份(000656.SZ)、荣盛发展(002146.SZ)、西藏城投(600773.SH)、荣丰控股(000668.SZ)、阳光城(000671.SZ)、中天金融(000540.SZ)、中南建设(000961.SZ),区间跌幅分别为46.1%、41.39%、38.91%、36.16%、30.34%、30.22%、27.71%、27.48%、26.89%、26.33%。

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二、行业要闻

【三部门联合印发商品房预售资金监管文件,未统一监管资金拨付节点】

2022年1月末,住房和城乡建设部、人民银行和银保监会联合印发了关于对商品房预售资金监管的正式文件。据了解,该文件中提到,地方要采取招标形式确定预售资金监管的银行,在预售资金监管额度方面仍由各地的市县级城乡建设部门根据项目工程造价、项目情况等多方面进行核定。当账户内资金达到监管额度后,超出额度的资金可以由开发商提取自由使用。但涉及到具体拨付的节点时由各地的市县级城乡建设部门确定。另外,文件中还对房企提取预售监管资金的额度和提取条件进行了明确规定。如,预售资金监管账户中的监管资金必须专款专用,提取资金使用的范围包括设备款、工程款等相关项目的支出。(澎湃新闻)

【承债式并购贷款不再计入“三条红线”】

2022年1月初,银行已告知一些大型优质房企,针对出险企业项目的承债式收购,相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。(财联社)

【两部委:保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理】

2月8日,央行、银保监会发布通知,明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理,鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,加大对保障性租赁住房发展的支持力度。该通知提出,自通知印发之日起,银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度,按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,提供金融产品和金融服务。银行业金融机构要严格执行人民银行、银保监会有关统计制度,确保数据真实准确。通知适用于执行房地产贷款集中度管理制度的银行业金融机构。

【财政部:今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件】

3月16日,财政部有关负责人表示,房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行,一些城市开展了调查摸底和初步研究,但综合考虑各方面的情况,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。(新华社)

【央行:对房企融资要区分项目与企业风险,加大对优质项目支持力度】

4月18日,中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》(下称《通知》),从支持受困主体纾困、畅通国民经济循环、促进外贸出口发展三个方面,提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措。《通知》强调在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位的同时,要完善住房领域金融服务。在房企融资方面,金融机构要区分项目风险与企业集团风险,加大对优质项目的支持力度,不盲目抽贷、断贷、压贷,不可“一刀切”,保持房地产开发贷款平稳有序投放,从房企的融资、流动性方面纾困。(界面新闻)

【政治局会议再定调:支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管】

中共中央政治局4月29日召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作。会议强调,要有效管控重点风险,守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。中国城市经济学会房地产专业委员会主任、中国社会科学院生态文明研究所理论研究室主任王业强表示,本次会议表明,中央在坚持“房住不炒”定位下从政府、居民、企业三个层面着力改善房地产市场经营状况。(21世纪经济报道)

【证监会:积极支持房企债券融资,研究拓宽基础设施REITs试点范围】

5月4日,证监会召开专题会议,会议表示,今年以来,新冠肺炎疫情和乌克兰危机导致的风险挑战增多,我国经济发展环境的复杂性、严峻性、不确定性上升,党中央明确要求“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”,证监会要把思想和行动统一到党中央对形势的重要判断和作出的决策部署上来,确保党中央大政方针落实到位。

一是在助力宏观经济大盘稳定上下更大功夫。科学合理把握IPO和再融资常态化,丰富科技创新公司债、中小企业增信集合债等债券融资工具和品种,积极支持房地产企业债券融资,研究拓宽基础设施REITs试点范围,适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。二是扎实推进资本市场全面深化改革。三是稳步扩大资本市场制度型开放。四是坚持不懈狠抓资本市场风险防控。(财经网)

【央行、银保监会:首套房商贷利率较LPR下调20个基点】

5月15日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》(下称《通知》)。《通知》提到,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。在全国统一的贷款利率下限基础上,人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则,指导各省级市场利率定价自律机制,根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求,自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

【三部门:各地可提高住房公积金租房提取额度】

5月24日,住房和城乡建设部、财政部、人民银行发布关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知。通知称,受新冠肺炎疫情影响的企业,可按规定申请缓缴住房公积金,到期后进行补缴;受新冠肺炎疫情影响的缴存人,不能正常偿还住房公积金贷款的,不作逾期处理,不作为逾期记录报送征信部门;各地根据当地房租水平和合理租住面积,可提高住房公积金租房提取额度,支持缴存人按需提取,更好地满足缴存人支付房租的实际需要。(新京报)

【全国稳经济会议释放强烈撑地产信号:尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为】

5月25日,国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议强调,扎实推动稳经济各项政策落地见效,保市场主体保就业保民生,确保经济运行在合理区间。央行行长在发言中再次重点提及房地产,督促金融机构坚持两个毫不动摇,加大对民营企业的支持力度,尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为;因城施策支持合理住房需求,维护房地产市场的平稳运行;适当提高宏观杠杆率,加强逆周期调节,支持财务可持续的企业适当加杠杆,居民家庭部门稳杠杆。(克而瑞地产研究)

【房企偿债高峰到来,7月境内债到期规模超千亿】

2021年以来,房企的偿债压力大幅增加,预计今年6-7月将迎来偿债高峰期。7月境内房企债券偿债达到最高金额,为1047亿元,2022年下半年将持续面临房企境内债券偿债额较大的情况。境外美元债6月到期规模迎来小高峰,近80亿美元。据统计,房企5月债券融资规模比4月大幅下降,约为643亿元。投资人对房企偿债的风险已有所警惕,2021年至2022年5月,累计有27家房企涉及债务违约或展期,当前时点仍需谨慎。(财联社)

【碧桂园、龙湖、美的置业被监管机构选为示范房企】

5月16日,碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企,并在该周陆续发行人民币债券。为吸引投资人,创设机构将同时发行包括信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)在内的信用保护工具,以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。对此,碧桂园、龙湖、美的置业3家房企均表示,上述消息属实。同一天,这3家房企的融资计划先后落地。在市场人士看来,这是继去年底银行间市场、交易商协会票据发行陆续开闸后,监管机构逐步恢复民营房企在公开市场的信用融资功能,对提振民营房企信心很有利,后续会有更多优质民营房企拿到“入场券”。(中房报)

四、行业数据

1.销售端:前5月销售急剧下行,但5月有所回暖

2022年1—5月,全国商品房累计销售金额为48337亿元,同比下降31.5%,跌幅较1—4月(29.5%)扩大2个百分点。其中,住宅销售额下降34.5%,跌幅扩大了2.3个百分点。

1—5月全国商品房累计销售面积为50738万平方米,同比下降23.6%,跌幅扩大了2.6个百分点。其中,住宅销售面积下降28.1%,跌幅扩大2.7个百分点。1—5月商品房销售金额和面积均延续下行趋势。

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经计算,5月当月商品房销售额为10547亿元,环比上升29.7%,商品房销售面积为10970万平方米,环比上升25.8%。5月商品房销售额和销售面积环比均有所回暖,但仍处于较低水平。

5月末,商品房待售面积为55433万平方米,同比增长8.6%。其中,住宅待售面积增长15%。销售市场库存压力依旧未减。

2.投资端:开发投资持续承压,施工进度放缓

1—5月,全国房地产开发投资完成额为52134亿元,同比下降4%,跌幅扩大了1.3个百分点;其中,住宅投资为39521亿元,同比下降3%。5月当月,房地产开发投资完成额为12979亿元,环比上升14%,涨幅较小。

1—5月,房地产开发企业房屋施工面积为831525万平方米,同比下降1%,跌幅扩大1个百分点。其中,住宅施工面积为586918万平方米,同比下降1.1%。

1—5月,房屋新开工面积为51628万平方米,同比下降30.6%。其中,住宅新开工面积为37782万平方米,同比下降31.9%。

1—5月,房屋竣工面积为23362万平方米,同比下降15.3%。其中,住宅竣工面积为17050万平方米,同比下降14.2%。


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3.融资端:受销售低迷影响大,融资下行势头未改

1—5月,房地产开发企业到位资金为60404亿元,同比下降25.8%,跌幅扩大了2.1个百分点。5月当月房地产开发企业到位资金为11882.19亿元,环比上升14.7%。

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细分来看,1—5月国内贷款为8045亿元,同比下降26%;利用外资为51亿元,同比增长101%;自筹资金为21061亿元,同比下降7.2%,降幅较小;定金及预收款为19141亿元,同比下降39.7%,降幅最大;个人按揭贷款为9785亿元,同比下降27%。自筹资金逐渐超过定金及预收款成为房地产开发企业到位资金的第一大来源。

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4、土地成交:拿地热度低迷,量价齐跌

1—5月累计土地购置面积为2389万平方米,同比下降45.7%,跌幅收窄0.8个百分点;同期累计土地成交价款为1389亿元,同比下降28.1%,跌幅扩大7.5个百分点。

根据克而瑞研究院统计,上半年整体溢价率进一步下降至4.3%,较仍在热度高位的2021年上半年大幅下降12个百分点,较2021年下半年也有0.6个百分点的降幅。一、二线城市2022年上半年平均溢价率分别为4%和4.5%,三四线城市2022年上半年平均溢价率仅为4.3%。

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三、机构观点

1.万联证券:优质房企有望提升市场份额,或将走出α行情

房地产行业的稳定是“稳增长”的重要方面,受新冠疫情反复以及经济增速下行压力增大影响,失业率上升,居民对未来收入增长预期下降,叠加房地产行业信用风险持续释放,购房者整体持观望态度。房企受资金压力等因素影响投资意愿下降,土地市场供应与成交规模持续下降。当前行业处于供给收缩、需求观望状态。

预计下半年政策宽松力度仍会持续加码,依赖于基本面恢复情况,需求端政策或向高能级城市扩散,具体政策工具逐渐向限购/限贷/限售/首付比例等力度较大的政策上倾斜,供给端政策预计会持续托底支持房企融资、各地集中供地政策会根据实际成交情况持续优化。

需求端改善政策的持续叠加下有望逐渐改善需求端的观望情绪,尤其是房贷利率下调将提升房产的配置价值。销售回暖以及融资端托底政策将驱动房企推盘量的提升。展望2022年下半年房地产销售,预计随着疫情扰动减弱,下半年房地产销售将得到一定程度修复。

行业市场竞争格局将在风险出清中逐渐优化,出险企业逐渐收缩规模,为优质房企腾挪空间,优质房企有望提升市场份额,或将走出α行情。(《大雪压青松,修复终有时——2022年下半年房地产行业投资策略报告》)

2、中银证券:建议关注三季度反转的板块行情

当前地产对“稳增长”的作用有多少?短期内难以找到其他行业能够有效替代房地产行业所扮演的角色,今年若要达到5.5%的经济目标,地产投资至少要在 2.1%—2.5%以上。

当前居民购房意愿与能力如何?当前,居民整体购房意愿接近底部,中国居民部门的真实杠杆率相对不高,从购房杠杆来看,若以美国为锚,我国至少还有1.6个百分点的提升空间。

政策宽松带来的加杠杆空间有多少?近期各地政策都在首付比例和房贷利率上有明显的下调,能够提振购房信心,但是这两者的调整对居民的实际年供并不是一味减轻的,在部分组合情况下,会增加居民的负担。不过若和美国相比,我国的居民房贷负担仍在可承受范围内。

当前行业逻辑已经逐步从“政策是否会宽松”转变为“政策能否起到实际效果”。从需求和杠杆上看,都仍有提升的空间,因此这一轮地产基本面修复也将如期到来。当前地产板块处于一轮上涨周期中的瓶颈期,随着基本面拐点的到来,第二个上涨阶段将会开启。从跟踪的高频数据来看,销售已有结构性的微复苏。因此建议关注三季度反转的板块行情,中长期关注龙头份额提升及模式优化后的主线逻辑。(《房地产行业2022年中期投资策略:凡益之道,与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》)

3、信达证券:下半年随着宽松政策陆续出台需求得到释放,销售会明显加速

本轮房地产下行周期从销售端来看,商品房销售面积同比增速已下行10个月,接近2008年周期水平,并且考虑二季度疫情影响,销售回暖仍需一定时间;从下行幅度来看,销售面积平均增速下行幅度已达17.2%,远超2014年下行幅度,考虑到二季度疫情影响,也已超过2008年下行幅度。

投资方面,本轮下行周期中房企资金压力叠加销售降幅持续低迷,偿债压力和预售资金监管两把利刃高悬情况下,土地投资和施工投资均出现持续、大幅下降,下行力度已远超前两轮周期。而政策端放松力度远不及前两轮调控周期,目前尚未出台全国统一的宽松性政策,因城施策的放松城市数量、能级、放松力度均有所不足。

疫情影响加剧经济和行业下行,亟需政策端发力。今年房地产市场的走势将与2020年类似,销售上半年低迷,下半年随着宽松政策陆续出台需求得到释放,销售会明显加速。(《远虑长期行业需求,深谋当下分化变局——2022年中期房地产行业投资策略》)

4、国海证券:全年地产投资累积增速仍难以回正

在销售端,本轮一二线城市与三四线城市销售复苏的节奏,呈现出明显的“分化态势”。对于一二线城市来说,目前仍在阻碍当地地产销售回暖的因素主要有二:一是部分城市房贷利率加点仍未完全取消;二是部分城市疫情出现反复,防控措施阻碍地产销售。但随着疫情在全国范围内进一步消退、及更多城市取消房贷利率加点,国海证券对于下半年一二线城市地产销售的快速修复并不悲观。但对于三四线城市来说,楼市回暖的痛点来源于本地购房者对于当地楼市的悲观预期。而此种预期的扭转,显然需要更长时间。

在投资端,下半年地产投资数据的回升存在两大难点:一是三四线城市地产销售修复较慢,影响房企回款与施工;二是前期缺乏土地成交,影响房企新开工能力。

即使在乐观情况下,假设下半年三四线城市楼市逐步回暖,我们认为四季度地产销售增速仅勉强回正,全年地产投资累积增速仍难以回正,地产两大板块(销售、投资)表现疲软,仍会对下半年的“宽信用”行情形成制约。(《2022“稳地产”专题(五):地产回暖还有哪些痛点?》)

五、时代观察:房地产投融资延续跌势,政策暖风助力销售端好转

今年上半年,房地产行业延续2021年末的跌势,销售面积及金额在4月大幅下降后, 5月销售市场有所回暖,但下行惯性仍然较强。5月单月销售面积及金额环比上升幅度并不大,1—5月销售面积、金额同比跌幅仍在扩大,不足以扭转楼市疲软态势。

在融资方面,受销售端持续低迷影响,个人按揭贷款和定金及预付款持续大幅下降,成为房地产开发企业的到位资金跌幅扩大的主要原因。今年以来,自筹资金逐渐超过定金及预收款成为房地产开发企业到位资金的第一大来源。

时代商学院认为,企业筹措资金的能力仍然比较有限,对行业开发资金的拉动作用较小。虽然5月累计有5家示范民企在监管机构推动下在公开市场发债,成功为民营企业在公开市场融资破冰,但成功发债的民企数量较少,发行规模也比较有限。上半年仍有不少民企出现债务违约或展期,6—7月偿债高峰期仍未渡过,民企恢复融资仍需时日。

在销售端和融资端并无明显改善的情况下,房地产企业开发投资持续承压,新开工面积大幅下降,施工进度放缓,拿地意愿和能力均不足。

时代商学院认为,一方面,在销售市场并无明显回暖的情况下,房企无法形成良性资金循环,减少开工投资、加快资金回笼速度成为房企的首要任务;另一方面,由于2021年土地成交量显著缩量,很大程度上也带动2022年上半年新开工规模大幅下降,而2022年上半年与处于市场低位的2021年下半年相比,土地成交规模也显著下跌。因此,我们预计今年下半年商品住宅新开工规模将延续跌势,房企开发投资仍难有起色。

不过,政策面改善对二级市场产生了较为直接、快速的刺激作用。2022年初至今,随着中央及地方房地产融资、购房等适度宽松政策不断出台,投资者信心逐渐恢复。在上半年A股整体下挫的背景下,房地产行业指数累计跌幅仅2.32%,跑赢沪深300指数6.9个百分点,在31个申万一级行业中排在第5位。

在政策传导方面,与二级市场表现不同,虽然上半年适度宽松政策层出不穷,尤其是5月各地出台的需求端放宽政策更为密集,但前期整体政策力度偏弱,且政策传导速度存在一定的滞后性。

值得注意的是,从克而瑞研究院数据来看,前期各地出台的适度宽松政策已逐渐生效,6月百强房企销售环比显著增长61.2%,延续5月回暖趋势,在2021年下半年低基数影响下,预计7月销售端将收窄跌幅,房地产销售市场将逐渐复苏。

(全文8336字)


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