头部企业竞争优势凸显 “利润王”中海保持高质量增长

2021-08-24 20:22:46

来源: 时代在线

文/刘婷

“2021年目标没有改变，无论是销售目标还是投资目标，公司继续按照既定目标全力完成。”8月23日，在中国海外发展(00688.HK，下称“中海”)2021年中期业绩交流会上，中海集团董事长颜建国表示，中海有信心完成年初设定的全年目标，规模实现双位数增长。

今年上半年，中海保持优等生底色，交出一份漂亮的成绩单。报告期内，中海实现销售合约额2072.1 亿元，同比增长 20.5%；实现营业收入1078.8 亿元，同比增长 21.7%。净利润率达 19.3%，继续保持行业一流水平。

中海致力于企业价值的创造和传递，为股东创造长期价值回报。报告期内，股东应占权益为3280.5 亿元，与去年年底相比增长4.4%，每股资产净值29.97元。半年股本回报率达6.5%，每股基本盈利人民币 1.9 元，计划派发中期股息每股45港仙。

作为地产行业的工科生，中海长期保持良好的财务纪律，负债水平与融资成本处于行业低位。截至2021年6月30日，中海资产负债率60.2%，净借贷比率为33.8%，继续保持“绿档”水平；上半年加权平均融资成本为3.6%，继续保持行业最低区间，抗风险能力显著。

在中期业绩报告中，颜建国引用管理学家彼得德鲁克的名言写道：“变不是最重要的，变化的趋势或趋势的变化是最重要的，趋势的变化让人发现看得见的未来。”

行业洗牌期加速到来，政策与市场将给予财务健康、遵循商业逻辑的企业更大的发展空间，属于优秀企业的盛世年华已经到来。

销售业绩持续增长

2021年，中国房地产行业发生质的改变。宏观层面，中央、地方楼市调控加码，供需两端齐发力，促使房价逐步回归理性。中央明确实施房地产金融审慎管理制度，未来企业端、银行端和个人端的资金监管均将持续强化，住房信贷环境收紧。地方层面，各地方政府因地制宜、多策并举，稳地价、稳房价、稳预期，调控加码城市不断增加。

“稳”字当头，以中海为代表的央企依然充满韧性。销售方面，上半年中海逆势增长，实现销售合约额2072.1 亿元，同比增长 20.5%；对应销售楼面面积为1050万平方米，同比上升 10.0%。

中海在深耕城市的同时，仍不断外拓，布局高能级区域。7月，中海在香港开发的维港 1 号共推售686 套住宅单位，截至6月30日已实现销售 504套，销售额港币57.8亿元，平均售价港币 2.50 万元/呎。中海方面表示，公司对香港楼市保持充满信心，未来将继续加大投资。

对房地产企业而言，土地是生产资料，充足的土储是企业业绩发展的重要保障。截至2021年6月30日，中海在内地14个城市新增20幅土地，新增总楼面面积为 489 万平方米，土地储备为高达9224 万平方米，对应货值约1.5万亿元。

今年上半年，中海积极开疆扩土，抓住重点城市拿地机会。报告期内，中海地产系列公司（含中海宏洋）新增土地49宗，总地价778.1 亿元，新增货值1746.4亿元；其中，中海地产在国内拿下20幅土地，新增总楼面面积为489万平方米，总购地金额513亿元，权益购地金额458亿元，新增货值1105亿元。

在两集中供地的新政策下，公开招拍挂土地市场竞争较热，中海在上半年理性把控投资节奏，坚守投资刻度，继续加大力度推进“蓝海战略”，创新投资模式。

“蓝海战略”是中海于2019年制定的投资策略。主要是通过参与城市更新、旧改、棚改、TOD等项目建设获取土地资源。

2021年上半年，中海地产通过“蓝海战略”拿下产业资源整合项目苏州中泰项目、城市地标项目苏州超塔项目、棚改项目长春润德项目及旧改前期服务项目深圳龙岗南约项目等多个项目。

根据中海管理层今年3月表示，中海的权益投资预算是1650亿元。年度进度条过半，中海权益投资额支出仅为目标的三成。这意味着，中海仍有较大的拿地空间，下半年投拓弹性十足。

颜建国指出，在投资策略方面，中海更加重视高能级城市，核心地段的土地获取，坚守投资刻度，要求合理的回报。投资纪律比拿地重要，中海不会为买地而买地。

坚持现金为王

“三条红线”政策出已满一年，房地产高杠杆、高周转的扩展模式逐渐走向终结。行业进入管理红利时代，企业更追求有质量的内生增长。

2021年上半年，中海持续研究和分析境内外环境，坚持审慎的财务资金管理原则，实行有效的财务管控、资金运用和集中融资的管理模式，保持合理的借贷和现金水平。

报告期内，中海平均融资成本3.6%，位于行业最低区间。6月16日，中海发展还成功发行30亿元公司债券。其中，3年期20亿元，票面利率3.25%，利率创行业同期新低；5年期10亿元，票面利率3.55%，投资人积极认购，全场认购倍数2.5倍。

6月17日，中海发展成功发行18年期21亿元CMBS产品，期限为3+3+3+3+3+3年，票面利率3.6%，成为国内房企首单绿色+碳中和债券产品。8月9日，中海利率2.75%、3.25%完成20亿元公司债发行，品种一债券发行规模为5亿元，票面利率为2.75%；品种二债券“21中海06”发行规模为15亿元，票面利率为3.25%。

中海融资市场上获得投资人认可的关键是其长期坚持的财务策略。中海坚持央企的高度自律，始终保持稳健作风，财务管理能力突出。

截至报告期末，中国海外发展流动资产净值为3498.3亿元，资产负债率60.2%，净借贷比率33.8%，流动比率为2.1倍，未触“三条红线”中的任何一条，继续保持在“绿档”。同时，中海在手现金丰富，远超行业平均水平。截至2021年6月30日，中海银行结余及现金为人民币1174.3亿元，加上未动用银行授信额度人民币530.6亿元，可动用资金达人民币1704.9亿元。

颜建国指出，在行业洗牌的警报之下，房企的发展模式向稳健经营、精细化管理回归，这是中海一贯保持的经营状态。中海将继续坚持稳健审慎的财务策略，现金为王，加快周转，继续巩固成本费用控制优势，强化数字化精益管理，保持行业领先的盈利能力。同时，中海将发挥资金充裕的优势，抓住行业洗牌机遇，持续提升市场份额。

商业项目迎入市高峰

房地产行业正发生深刻的改变，比拼开发速度的时代已经过去，房地产下半场更看重企业的运营能力。作为地产企业的优等生，中海在商业上亦取得可圈可点的成绩。

2021年上半年，中海的多元增长加速释放能量。报告期内，中海的商业资产实现收入达25亿元，同比增长 23.3%。今年是中海商业项目的入市高峰，上半年，宁波中海大厦、北京金安中海财富中心等 6 个项目已投入运营。

下半年还将有 15 个商业项目集中入市，涵盖写字楼、购物中心、酒店、长租公寓、物流产业园等多种业态，年内增加的新入市商业总建筑面积预计约达101 万平方米，较2020年末在营总建筑面积增长 20.7%。

经过多年发展，中海商业板块成绩斐然。2020年，中海商业物业收入44亿元，全国排名第八位。同时，中海系甲级写字楼持续引领行业，是中国内地最大单一业权写字楼发展运营商，超250家世界500强企业入驻中海写字楼。

此后3-5年，中海商业板块将进入发展加速期。中海管理层人士指出，中海商业物业将在2023年实现年收入100亿港元，2025年实现年收入120亿元人民币。

此外，中海围绕不动产开发运营上下游产业链的相关多元化业务，包括华艺设计、领潮供应链管理公司、海智创科技公司等均实现较好的业务增长。

以领潮供应链为例，其是中海地产全资子公司，由中海地产100%控股。平台以自营为主，撮合、联营、品牌运营为辅，整合产业链上下游资源，将产品质量、服务能力、管控标准、大数据、资本能力真实沉淀，打造中国建材产业互联共赢生态平台，致力于成为国内建材行业最大的B2B第三方供应链交易服务平台。

随着房地产增量天花板不断逼近，房企争相布局上下游产业链，积极寻找第二增长曲线。于中海而言，围绕不动产开发运营上下游产业链的相关多元化业务是能力的延伸。未来，中海将凭借全面竞争优势，持续深化提质增效，取得高质量增长。