北京学区房三大改革:9年一个指标、混片学区抽签入学,购房者在观望

记者 刘帅 实习生 陈万山
2021-04-28 12:12:17
来源: 时代周报
混片学区制度,削减了学区房独有的学区特性,将会降低“学区房”的流通价值。

继上海、深圳发布利空学区房的新政后,北京海淀区与西城区也在4月23日分别发布了2021年义务教育阶段入学新政策。

西城区在保持2020年入学政策基本稳定的基础上,执行多校划片政策,同时今年新增初中寄宿学校入学方式。而海淀区此次发布的《海淀区2021年义务教育阶段入学工作的实施意见》(下称《意见》)则被市场称之为“史上最严”。

4月26日,时代周报记者走访海淀区上地和万柳两个学区房片区发现,尽管当地二手房成交量较上月有所减少,但房价未出现明显波动。当地多名房产中介告诉时代周报记者,现在推出的房源已没有“学区房”概念,不能保证买房就有入学资格。

4月27日,国际关系学院公共管理系教授储殷告诉时代周报记者,此次海淀区教育改革未来会成为大城市学区房改革的范本。此次改革采取混片学区制度,削减了学区房独有的学区特性,将降低学区房的流通价值,买房获得教育资源的路将被堵上。他还坦言,学区房的市场价值会有很大政策风险,房价缩水是大概率事件。

教育改革“下猛料”

海淀区教育改革“下猛料”,将会改变海淀区未来入学的基本格局。

从具体政策内容看,海淀区在招生政策中首先提出“自2022年1月1日后,户籍从外省市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,在区内协调解决。”

时代周报记者联系到此前在中关村片区购房的家长王晓(化名),她表示,最近多个房屋中介都在以学区房末班车的噱头,推荐房源。该区域房产中介告诉时代周报记者,学籍在区内协调解决的困难性,可能大于购买学区房,至于如何协调并没有具体政策出台,因此,近期买房人大多处于犹豫不决的状态。

储殷指出,以前通过购买学区房,用钱解决的教育问题,现在行不通了。

中原地产首席分析师张大伟表示,2022年后迁移户籍可能跨学区就读,可能会推动年内海淀交易量放大,因为会刺激很多人赶政策的末班车。

《意见》还提出,“2019年1月1日后在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学,通过电脑派位的方式多校划片入学。”对此,市井财经出品人张春蔚表示,多校划片入学制度,对应学校的学区房一定会首当其冲受到冲击。

此外,《意见》规定,自2022年起,所有用于九年一贯制学校登记入学的住房,九年内只提供一个入学学位(符合国家生育政策的除外)。”这意味着,九年一贯制学校学位占用的认定周期,将由2016年实施的6年一个入学指标调整为9年。张春蔚认为“占坑排位”的学区房将面临跌价风险。

多名行业分析人士猜测,此次海淀区入学政策调整幅度如此之大,一定程度上是为了推动教育资源均衡发展,亦有调控学区房的考虑。

购房者观望,成交量有所下降

时代周报走访多个学区房片区发现,多数学区房价格未出现明显波动,部分片区成交量有所下降。

一名负责上地西里销售的房产中介告诉时代周报记者,目前《意见》并未对市场价格造成太大的影响,大部分的房东并没有因此降低房子出售价格。时代周报记者观察到,上地西里的二手房价格仍然保持较高水平,对此,该中介介绍,一间73.6平米的三居房单买价格可达到1200万,同样大小的两居房价格约965万。

该中介还向时代周报记者透露,虽然近两天该片区房价没有太大起伏,但成交量相比之前要少了很多,政策相关规定还需要进一步落地看情况,这导致现阶段出现了卖家不敢出手,买家也不敢入手的现象。

时代周报记者在万柳附近一家房产中介门店也到了相似的回答。一名中介告诉时代周报记者,近期房源并没有较大的价格波动,但也可能是因为购买房子的程序较为繁琐,可能市场不会在这么短的时间内有较大反应。

不过,中原地产首席分析师张大伟表示:“学区房的问题核心还是教育资源不均衡,入学政策调整很难降低炒作热点学区房的市场现状。整体看,每年学区房交易热潮都集中在3-4月,今年的高峰期已经过去。”

时代周报记者在某二手房买卖平台上注意到,自今年1月至4月19日,上地学区和海淀学区房价均有不同幅度的上涨。其中,上地学区的上地西里和上地东里,作为上地实验小学较近的两个社区,分别较上月房价分别增长3.33%、9.5%,而中关村三小附近的新起点嘉园同比上涨0.31%。

此外,时代周报记者在走访上地实验小学周边学区房时发现,居民大多对海淀区这次的入学政策调整有所了解,认为此次调整不会对已经上了学的孩子有影响。

4月26日,一名学生家长告诉时代周报记者,他之前以9万元/平方米的价格买下上地东里一间70平方米的房屋,孩子顺利进入上地实验小学就读。对入学政策改革,他并不在在意:“孩子已经进入了上地实验小学,对我们没有什么影响。”

新政策将影响近期打算购置学区房的家庭。时代周报记者在微博上发现,有不少网友表示会观望一下,也有不少潜在购房者庆幸没有“踩坑”。

与此同时,学区房的市场监管还在加强。2020年年末,北京市住建委会同银保监局等多个部门严查西城区德外、金融街片区,海地区上地、中关村片区学区房持续上涨情况,打出“大数据筛查”“定向审批银行贷款”等一系列组合拳,重点治理学区房房价上涨与违规资金入楼市等问题。

时代周报记者走访多家房产中介发现,“学区房”字眼均已下架。一名海淀万柳的房产中介告诉时代周报记者,中介只能介绍房子,但无法保证入学。

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