千亿中梁赴港上市 董事长杨剑在下一盘什么棋？
作者：杨静
向香港资本市场投去上市意向的地产公司，又多了一家。
11月13日晚间，中梁控股（以下简称中梁）正式向港交所提交招股书。近1347亿元的总资产规模，成为近8年来拟上市房企中体量最大的一家。
拟上市前就到达千亿销售额，是中梁区别于今年以来在港交所挂出招股书房企们的最大特点。根据克而瑞数据统计，截至今年10月，中梁销售金额为1002亿元。
值得一提的是，从百亿到千亿，中梁只用了4年时间完成。而4年的千亿速度，目前仅有恒大、万科、融创等几家第一梯队房企曾经创下过。与此同时，中梁也成为继绿城之后，第二家进入千亿的浙江房企。
这家此前名不见经传的房企到底靠什么？拟上市过程中，中梁内部进行了哪些变革？此外，一旦登陆资本市场成功，能成为新一家巨无霸企业吗？
大刀阔斧的内部重组
种种迹象表明，公司董事长杨剑在管理变革上动起了文章。直接体现在内部架构的重组上。
杨氏家族成员首先就做了相应的调整。
事关一家名为浙江天剑集团的公司。它创立于1993年，前身为温州市欣华房地产开发公司。也是在这一年，杨剑进入房地产行业，并在2000年成为了浙江天剑集团的大股东。
根据招股书揭示，鉴于上市计划，杨剑同意转让浙江天剑集团于杨剑清。
杨剑清是杨剑的堂弟，他在18岁时候即1988年起就进入中梁，尔后成为杨剑的助理。据时代周报记者了解，中梁启动拟上市之后，杨剑清则不再担任中梁的董事长助理。
在重组的过程中，中梁通过相应的股权收购进行了资产上的壮大。
体现在招股书上，例如旗下的子公司通过收购榆林泰兴事项、收购河源金基事项、收购山东明耀事项及温州华陈事项，获得了相应的房地产开发项目。
在拟上市的资产包里，总计包含了705家附属公司。
经过内部资产重组后，目前，杨剑及其妻子徐晓群为中梁控股股东。杨剑为公司的发展，匹配了一支相对比较年轻的高管团队。这样的年龄层在房地产公司中较为罕见。
杨剑本人出生于1972年，仅为46岁。在当下以50和60年代为主的地产企业创始人群体中较为年轻。
另外三名执行董事，包括首席执行官黄春雷、高级副总裁徐亮琼、财务总监凌新宇分别为仅为46岁、44岁和37岁。
同样，在公布的三名高级管理层中，三位副总裁陈红亮、李和栗和陈从宏分别为37岁、31岁和42岁，相对还要年轻。
可以明显看到是，中梁也在逐渐淡化家族经营色彩。上述高管中，除了徐亮琼和杨剑有亲属关系外，其他高管均为职业经理人。
根据时代周报记者了解，中梁为自己画好了成长路径。这将是从合格的地产商、优秀的地产集团、卓越的不动产投资集团、再到基业长青的价值投资集团。
中梁式跃升的逻辑
拟上市之前，中梁实现的是从一家小型房企到中型房企的跃升。
这家正式始于2000年的公司，自2016年起真正意义上进入高速扩张期。
2015年至2018年8月31日，公司覆盖的城市数量分别为3个、17个、51个和110个。
在境内的附属公司数量在2015年至2018年6月30日间，从48家增至705家，雇员数量从740人增至10000多人。
不具名业内人士此前对时代周报记者的总结，中梁为典型的“战略+机制”型的发展公司。用中梁自己的总结靠的是“阿米巴生态系统”。
“阿米巴管理体系”由日本“经营之圣”稻盛和夫提出。核心在于，把企业划分成一个个小的团体组织，通过独立核算制加以运作，在公司内部培养具备经营者意识的领导，实现全体员工参与经营的全员参与型经营。
具体到中梁的操作上，划分控股集团、区域集团、区域公司等多级管控架构，总部向区域充分授权，区域作为经营主体，自主经营。各个区域被激活，在良好的规则前提下，整个企业如同高铁运行，各个环节都是驱动主体，保证了中梁近几年的发展。
截至8月31日，中梁已经拥有316个项目，总土地储备约为3500万平方米，覆盖中国五大战略经济区。长三角经济区、中西部经济区、环渤海经济区、海峡西岸经济区和珠三角经济区分别有51.9%、26.3%、4.9%、13.8%和3.1%的土储占比。
这些土储中，3020多万平方米即约86.3%的占比为中梁附属公司拥有，仅有极小部分为联营项目。
不光如此，中梁的开发周转周期堪称快速。
以中梁附属公司在浙江省所持有的79个项目为例。除了1个项目之外，其余的78个项目从实际/估计施工到实际/估计预售的时间都未超过7个月。
按照时代周报记者统计，间隔1个月的有14个项目，间隔2个月的有22个项目，间隔3个月的有19个项目，总计占比达近70%。
按照行业惯例，这样的开发周期对公司在短期内的资金周转不无好处。
从招股书上公布的231个项目看，显示都基本在2019年6前可以进入预售状态，当中包含不少二三线城市的地块。
这样的土储搭配公司周转速度，与时下受市场欢迎的美国homebuilder模式相当。在有效支撑公司的销售增长同时，降低公司的库存风险。
“万科”式的负债结构
杨剑对中梁的改变还有更多。
颇为有意思的是，这家公司在壮大的同时，净资产负债率截至2018年6月底仅为44.6%，接近万科目前年的水平。
这点在今年以来上市的房企中十分罕见。如何做到？
时代周报记者根据招数股书推演，公司本身的降杠杆是一方面。
2015年至2018年6月30日，中梁地产的平均实际融资利率分别为13.4%、12.4%、9.9%及9.0%，融资成本呈现逐年下降。在地产公司中并不多见。
中梁方面认为得益于对信托融资的减少。截至6月底，信托融资及资产管理安排占总借款约为36%，总额为78亿元。
另据分析人士对时代周报记者表示，中梁在重组过程中，对一些项目的出表，也对净资产负债比率的降低有帮助。
据了解，一方面也得益于合约负债转化为收入、全年盈利增长以及总权益扩大所导致。
极难的是，在进入扩张期以后，中梁每年的未偿还总借款额并未有明显的提高。2015年至2018年6月，数额分别为51亿元、202亿元、245亿元和217亿元。
另一面，中梁的毛利率也在逐年攀升，2016年至2018年6月底，分別为21.1%、20.4%和27.3%。到了2018年上半年毛利已经为26.6亿元。
但中梁的财务指标还存在改善的空间，这也是对杨剑接下来进一步优化公司的新考验。
过去三年里，这家公司的流动比率指标在1左右，比行业平均水平的2.11要低。即意味着，公司偿还短期债务的能力并不算强。
体现在招股书中，截至2018年6月底，一年内偿还银行到款部分有44亿元，占比20.5%；偿还一年内其他借款52亿元，占比24.4%。
正因为企业扩张，中梁在营运活动期间产生过负现金流量。招股书解释称，主要因为物业开发活动的持续增加及土地收购活动加大导致用於营运的现金净额较多。
对此的解决办法是，在未来通过销售并进一步加强收取客户付款。中梁方面认为，这能对现金流量有所改善。
目前公司手握现金及等价物共计199亿元。截至2018年中期，公司营业收入为97.31亿元，实现净利润8.37亿元。
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