惠州楼市持续分化:热销楼盘收回折扣,冷门楼盘月售仅一套

梁争誉
2023-03-21 11:54:49
来源: 时代周报
世界的参差,正如潮水般涌向中小房企。

从深圳地铁14号线沙田站出来,沿着坪山大道往东两公里左右,就进入惠州地界。因为天然的地理优势,沙田地铁口成了很多惠州房产经纪人“打街霸”的“战略要塞”。

贝壳找房新房经纪人伍振就是其中一员。长期在沙田站举着楼盘宣传单页揽客的他晒得黝黑,与微信头像的白皙形象判若两人。

“要不要去看看悦城?原来卖1.7万元/平方米,现在只要1.2万元/平方米。从这里过去七八分钟,到时买辆电动车,上班骑过来,晚上下班再骑回去,只要一小时,在深圳上下班一小时很正常吧。”伍振向时代周报记者推荐距离沙田站大约5公里的一个新盘。

他在朋友圈推销的楼盘,大都和深圳“沾亲带故”——“家门口公交站四站即达沙田站”“距离沙田站地铁口五公里”“临深沙田、田心双地铁口”“26分钟到深圳北”等宣传文案比比皆是。

沙田站是深圳地铁14号线的终点站。14号线又称“深圳东部快线”,始于福田中心区,止于深惠交界处,全程运行时间大约55分钟。

“去年年底,14号线通车后,很多(客户)从福田过来惠州买房。”伍振说,“福田的房子动不动几百上千万,这边一百多万的房子就很漂亮了,能买到一百多平方米的大四房。” 

在沙田地铁口“打街霸”的房产经纪人,时代周报记者摄

地铁的确为临深片区送来刚需客户。乐有家研究中心监测数据显示,14号线开通前后,临近的惠阳、大亚湾等区域部分样本楼盘,均出现看房高峰。

放长周期来看,惠州作为临深城市,曾承接了大量深圳外溢需求。

据乐有家研究中心统计,2021年,惠州市场的深圳客占比高达58%。可供对比的是,惠州本土客户占比仅20%。“我们项目的客户90%来自深圳,本地人自己有宅基地,占比可能3%都不到。”大亚湾一新盘置业顾问告诉时代周报记者。 

来源:乐有家研究中心

当前,深圳楼市表现平淡,成交量低位盘整。大量承接深圳外溢需求的惠州市场,也和深圳一般深度调整。为此,惠州主管部门陆续发布降首付、降利率、限售“3改1”等优化政策,促进市场修复。

今年2月,惠州新建商品住宅网签量为5565套,环比上涨53%,同比上涨140%,购房者积极性提高。不过,从时代周报记者走访情况来看,惠州市场只是局部回暖,分化明显,个别楼盘仍未走出去化僵局。

销售卖房KPI上调

2022年,惠州新建商品住宅成交量同比下滑超40%。超半数新盘尚未摆脱去化困境时,头部房企逐渐走出周期性波动。

据乐有家研究中心统计,2022年,惠州新建商品住宅累计成交59689套,同比下降40.2%。值得注意的是,这是在2021年同比降幅高达33.8%的基础上的又一次大幅下滑,创下近5年成交量的新低。

受益于惠州主管部门先后出台的商品房限售年限3年改1年、首套普通住房首付比例下调至两成、首套房贷利率降低至3.8%等利好政策,进入2023年,惠州楼市缓慢升温,头部房企的销售逐渐回到正轨。

据克而瑞统计,今年1-2月,惠州TOP 10房企流量销售总金额约68.53亿元,同比增长68.8%;流量销售面积约45.36万平方米,同比增长53.7%。

今年1-2月,长期深耕惠州的星河地产以流量金额9.14亿元、流量面积5.93万平方米的业绩,摘得销售双榜亚军之位,销售业绩较去年同期大幅提升,同比涨幅分别为185.6%、199.5%。

3月20日,星河地产在惠州惠城的在售新盘星河传奇发布营销海报称,3月已成交108套房,“提前超额完成目标”。因此,该项目计划自3月20日起,全线产品收回3%折扣。

据时代周报记者了解,星河传奇曾推出包括赠送精装修、首付分期低至1万元等多重购房优惠,叠加今年交付的“准现房”属性,因此受到市场欢迎。

央企华润置地亦是市场风向标。

在大亚湾,华润置地在售新盘润溪花园,不仅是片区的标杆项目,也被同区域的房企寄予厚望。

润溪花园于2022年11月获批入市,备案价在1.3-1.4万元/平方米之间,购房有一个98折的优惠。

“当时考虑到市场环境比较差,而且公司给不了太多折扣,备案价太高的话,不好卖。”润溪花园置业顾问宋吉明告诉时代周报记者。

虽然折扣不多,但润溪花园与同片区其他打8折的楼盘实际售价是一样的。“目前大亚湾打折力度大的新盘,基本上是三年前备案的。他们预售证拿得早,那时候行情好,按高价去备案,价格在1.6-1.8万元/平方米之间。所以,我们的折扣虽然不多,但成交价差不多。”宋吉明介绍道。

根据宋吉明的观察,大亚湾市场正在回暖。“一般来说,春节期间没什么人出来看房,今年从除夕到初六一个星期,我们卖了19套房。开盘两个多月,拿证的房源已经卖得七七八八了,现在剩的主要是4层、18层这种特殊楼层。去年公司的考核指标是每个月卖2套房就行,现在每个月不卖个10套,下个月可能就不在这了。”

“友商都希望我们项目能卖好。之前市场往下走,华润置地如果卖好了,可以把市场带动起来。所以周边的楼盘都希望我们卖得好、卖高价,他们也能借机卖房。”宋吉明说。 

大亚湾大盘龙光城售楼处的巨幅优惠广告,时代周报记者摄

超6成新盘月售不足10套

头部房企热销捷报频传的同时,世界的参差,正如潮水般涌向中小房企。

克而瑞监测数据显示,今年2月,惠州有62%的新盘成交量在10套及以下。其中,单月成交量仅1套的新盘,共计71个;1月,成交量在10套及以下的新盘占比高达71%,成交仅1套的占33%。

降价,成为房企推动去化的出路。

根据乐有家营销副总裁刘理琴的长期观察,惠州部分中小型房企开发楼盘降价幅度巨大,“有些楼盘原来每平方米卖1.7万元-1.8万元,现在降到3000元/平方米、4000元/平方米、5000元/平方米都有,价格特别混乱。” 

中介门店展示的楼盘促销信息,时代周报记者摄

时代周报记者走访了解到,惠东县亚婆角度假区一本土房企开发的海景楼盘,首付低至8000元。该项目以小户型海景公寓为主,折后单价约6300元/平方米。可供对比的是,同片区的新盘,在2019年曾卖到1.5万元/平方米。

该项目通过首付返现的方式实现低首付。代理销售该楼盘的经纪人何勇华介绍,以一套折后总价39.8万元的2房单位为例,“客户先付5万元订金,开发商走完账再返回4.2万元,这不就相当于首付8000元了吗?然后贷款39万元,按首套房贷利率3.8%计算,月供也就1800元出头。”

惠阳区多个非核心地段的新盘甚至推出零首付的促销手段。

“现在惠州的政策是,首套房首付两成,开发商做活动,帮你把这两成首付付了,你只用付月供就行了。”新房经纪人黄利群透露,今年年初,这家送首付的房企还需要购房者配合“走流程”,“您先付首付,一个星期后钱再返还到您账户,因为银行要查流水。现在公司自己会过账,您直接还月供就行了。”

“很多楼盘做了大量的促销活动,房子也没卖掉。”刘理琴表示。

乐有家研究中心数据显示,今年开年,惠州新建商品住宅网签量持续上扬,2月网签量达到5565套,环比增长53%,同比增长140%。但市场高度分化,惠阳区、惠东县、龙门县等区域成交量分别为477套、447套、136套,占整体成交量的比例分别为9%、8%、2%。

一名有多年从业经验的业内人士向时代周报表示,目前惠州市场成交量回升是受前期积压需求集中释放影响,“今年,大家预期有所好转,有些卖家趁机上调了报价,原本就计划买房的买家一看房价涨了,赶紧入手,所以近期只是表面回暖了。市场能不能真正回暖,起码要看五六月之后的表现。”

合富研究院监测数据显示,上周(3月13日-3月19日),其代理项目案场来访量环比下降21%,来访量持续回落。

克而瑞研究中心认为,长期以来,惠州投资性需求占据较高的成交比重。2022年,惠州市场陷入调整期,投资性需求退场,成交骤降。受限于需求过度透支,预计惠州市场调整周期或将较长。

(伍振、宋吉明、何勇华、黄利群为化名)

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