魔方公寓股权冻结风波:与原业主对簿公堂,加盟模式拖累利润

忻奇琪
2022-12-07 14:39:02
来源: 时代周报
魔方公寓最新回应

9月第三次向港交所递交IPO招股书的魔方公寓,近日陷入10亿元股权被冻结的负面消息中。

据第三方平台信息显示,魔方(上海)公寓管理有限公司新增股权冻结信息,被执行人为魔方(中国)投资有限公司,冻结股权数额为10亿元,冻结日期自2022年11月25日至2025年11月24日,执行法院为上海浦东新区人民法院。

12月6日,魔方公寓品牌相关人士在回应时代周报记者采访时称:“此次事件系企业解决合同纠纷的普通法律程序,当时原告方发起诉讼时要求冻结我方10亿元资金,后续法院方又接受了我方申请,并下裁决书解封被冻结资金。但由于第三方平台信息显示可能有点滞后,目前公司并不存在被执行股权冻结的情况。”

“目前魔方公寓依然为该物业的实际运营者,且不会影响公司日常经营与现金流。”上述人士进一步表示。

同日,记者多次拨打原告方上海永久建筑集团有限公司的联系电话,但都未能接通。

原告系公寓业主方

时代周报记者查询相关信息得知,此次冻结关联的案件为《上海永久建筑集团有限公司与上海盛铎资产管理有限公司,魔方(中国)投资有限公司相关房屋租赁合同纠纷》【(2022)沪 0115 民初 66518 号】。其中,原告为上海永久建筑集团有限公司(下简称“上海永久”),被告为魔方(中国)投资有限公司和上海盛铎资产管理有限公司(下简称“上海盛铎”),11月18日已开庭。

值得注意的是,上海永久的公司注册所在地——上海市浦东新区衡安路1000号1幢,正是魔方公寓上海外高桥衡安路店的地址。12月6日晚间,时代周报记者走访该门店时了解到,目前该门店经营情况均处正常,陆续有租客返回公寓。

(陆续有租客从接驳班车下来返回衡安路社区,时代周报记者摄)

一位接近魔方公寓的相关人士则向记者透露,该门店由上海永久作为出租人,与承租人上海盛铎订立的物业租赁合约及补充协议,总可出租面积约为15283.54平方米的物业出租予上海盛铎,作零售住宅及办公用途。

沪房地浦字(2005)地第117910号房地产权证信息显示,总建筑面积约为35115.85平方米的4栋楼宇(包括该物业)均由上海永久拥有,一幅占地面积约为83728平方米的土地的相关土地使用权已出让予上海永久,期限到2054年8月29日届满,原作工业用途。

魔方公寓最新披露的招股书则显示,魔方公寓上海外高桥衡安路店累计包含562个公寓单元及1个零售单元。根据物业租赁合约及补充协议,该物业租期为15年,物业内单套公寓的租金约2000元-3500元/月,一楼零售单元的每月租金则介于每平方米120元至170元之间。

加盟管理成“黑洞”

时代周报记者还注意到,此次引发10亿股权冻结传闻的魔方公寓衡安路社区的前身,曾经还是上海另一家知名集中式公寓——微领地青年社区。

早在2021年,在宣布获得1.5亿美元D轮融资之后,魔方公寓就开启了轻资产扩张计划,通过加盟、托管、合资等合作方式快速提升规模。2021年,魔方服务当期的总在管公寓数暴增了94.4%,由上年的仅3.9万套增至约7.59万套。

在这背后,与魔方服务的一笔大额并购密不可分。

魔方服务招股书披露的信息显示,2021年公司收购了由微领地创客空间全资持有的21家项目公司,及位于上海陆家嘴黄金地段的一项目,累计斥资约9.06亿元,衡安路社区也在被收购项目之列。

规模的扩张大幅拉升了魔方公寓在集中式公寓的行业地位,但生意的本质仍然是盈利,大量非自营的项目被纳入麾下,拖累了魔方公寓的整体盈利水平。

(图片来源:魔方服务IPO招股书)

招股书显示,在直营模式之下,魔方公寓的2019年-2022年上半年的毛利率水平基本稳定在86%上下,对应的净利润率却只有0.05%。对比之下,加盟管理和第三方托管模式下,2022年上半年毛利率水平达到最高值,但也仅有68.8%,与直营模式相距甚远。

不仅如此,类似微领地这样的社区加盟管理,还让魔方公寓租客服务水平变得更加参差不齐。

在一个点评网站上,租客对衡安路社区的抱怨声比比皆是,如房屋潮湿、高额电费、噪音干扰、工作人员态度差等。

(魔方公寓衡安路社区公区,时代周报记者摄)

12月7日,一位不愿具名的长租行业业内人士向记者指出:“随着Z世代生活理念的改变,如今租客追求更好的租住条件已经是大势所趋,并且随着可支配收入增加,愿意为更加优质的居住体验买单。对集中式公寓来说,本身就更方便为租客提供增值服务,只有把握住服务多元化的机会,才有可能稳定占据市场。”

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