凌克传递信心:7月销售降幅收窄,平衡发展战略助力金地穿越周期

唐洛
2022-08-09 20:11:08
来源: 时代周报

凌克罕见走上台前,携一众高管面对投资者拷问。

面对市场做空和股债异动,在主动公告经营及财务情况后,金地集团于8月5日召开投资者会议,回应外界关注的问题。

出席投资者会议的高管阵容堪称豪华。董事长凌克亲自坐镇,总裁黄俊灿,高级副总裁、财务负责人韦传军,董秘徐家俊,副总裁王南,财务总监曾爱辉,资本总监李泽星,营销、运营、财务、融资等各个条线的高管悉数出席。

针对金地集团经营情况、财务状况、融资节奏、出险项目、推盘安排等问题,管理层一一作出回应。

经营稳健

从经营情况来看,顺利晋级TOP 10的千亿房企金地集团,依然值得信赖。

金地集团披露的信息显示,今年7月,金地集团实现合同签约面积74.1万平方米,签约金额185.5亿元;今年1-7月,累计实现签约面积493.3万平方米,实现签约金额1191.6亿元。

和同行相比,金地集团业绩表现突出。

据克而瑞研究中心统计,受累于市场变化,今年1-7月,全国百强房企销售金额的同比降幅为49%。横向对比,金地集团的销售金额同比降幅优于行业平均水平;纵向对比,金地集团7月的同比降幅已有所收窄,销售表现稳中向好。

值得一提的是,金地集团是今年截至目前仅有的销售突破千亿的10家房企之一,行业排名第八,较2021年上升三位。

凌克指出,这得益于金地集团多年来一直坚持科学的投资策略,深耕高能级城市。

收益优先、流量优先、回款优先,是金地集团今年的投资大原则。

黄俊灿表示,今年金地集团拿地量少但质优。他特别介绍了北京顺义马坡6050、6053地块,“这个项目就在老的项目边上,所以开发节奏特别快。从拿地到开盘创了纪录,不到两个月就拿到预售证,首开去化率达到70%。”

“金地的投资范围基本在全国一二线高能级城市,通过我们的开发能力,能够保证开发速度、开发去化率、开盘收益率。从新增土地的情况来看,产品力不错,首开去化率不错,续销也走得非常之稳,全年我们预计经营性现金流回流可以覆盖掉大部分拿地资金。”黄俊灿补充道。

对于市场颇为关注的合作方出险项目,金地集团管理层也做了详细披露。

金地集团财务总监曾爱辉表示,公司从去年开始梳理合作项目情况,涉及实质出险风险的项目有26个,“已处于尾盘或已交付的项目有5个,处于正常经营期且已经度过项目资金峰值、不需要股东继续投入的项目有16个,已通过折价等方式收购合作方股权的项目有4个,只剩1个还在继续跟合作方就收购条件进行洽谈。”

“26个项目公司所占权益货值为135亿,在7000多亿元未售货值里占比非常小,合作风险高度可控”,曾爱辉强调。

资金充裕

财务方面,金地集团管理层在投资者会议上多次强调,“账面资金充沛”,“覆盖到期债务没有任何问题”。

金地集团在8月4日发布的《关于公司近期经营及财务情况的公告》中称,公司现金流充裕,连续六年保持“三条红线”绿档。截至2022年6月30日,金地集团货币资金余额约648亿元,与年初持平。

曾爱辉进一步解释,648亿元的账面资金,可自由调用部分占比在70%以上。剔除受限资金后,货币资金余额对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.38倍,能够满足未来一年生产经营和业务拓展的需求。

账上有钱,金地集团从容偿债。

截至今年7月,金地集团已完成境内外公开市场合计约98亿元到期债券的偿还,包括3月份12.8亿元的公司债、6月份2.5亿美元的境外债券、7月5日15亿元的中期票据、7月13日40亿元的公司债以及7月25日2.0亿美元境外债券。

投资者会议上,凌克特别强调,“我们仅仅还剩一笔10月到期的27亿元公司债,偿还完毕,金地今年在境内、境外所有的公司债、中票和美元债已经全部偿还完毕。未来两年,公司的美元债也仅仅只有2024年8月到期的一笔4.8亿美元债需要偿还。”

金地内部每十天做一次现金流压力测试。“即使对未来销售情况做保守预测,金地的现金流覆盖公开市场的到期债务没有任何问题。”财务总监曾爱辉表示。

与此同时,为保持债券价格稳定,金地集团近期回购动作频频。

7月28日,金地公告称,为维护投资者利益,保持公司标的债券价格稳定,拟以子公司深圳市金地建材有限公司为购买主体,按照交易所交易规则,以市场化方式在二级市场购买公司标的债券,首期规模不超过10亿元。

同日,金地集团还宣布,凌克及部分核心管理人员已累计购买金地公司债券2000万元,标的债券为“18金地01”、“18金地07”、“21金地01”、“21金地03”和“21金地04”。为了表明对公司的长远信心,凌克及部分核心管理人员将按照交易所交易规则,以市场化方式在二级市场继续购买金地集团存续债券,总规模不超过人民币2000万元。

徐家俊表示, “我们针对价格明显偏低的、偏离估值中枢的债券做一些回购。相信我们稳定住价格偏离度比较大的债券,对于其他的债券来说,价格也是有提升作用的。”

至于未来会否进一步入场,徐家俊称,“可以拭目以待,我们账面上的现金是非常充沛的。”

穿越周期

事实上,对金地集团而言,目前面临的挑战并非经营或融资,而在于市场大环境的影响。这也是全行业共同面临的最大的不确定性。

金地集团内部有一项关于市场的监测数据——市场热度值。“如果说去年下半年市场热度值在42%,今年上半年只有20%-30%的水平。所有房企的销售额和去年上半年同比有一定水平的下降,我们也一样”,王南表示。

不过,“市场已经从低谷逐渐往恢复的方向走,恢复的过程会比较长。”王南表示,公司会做好所有的准备去应对市场可能比较长的恢复过程。

稳健了几十年的金地集团,已经历练出穿越周期的能力。金地集团称,公司多年坚持科学的投资策略,深耕高能级城市,优质的布局为公司平稳穿越市场周期奠定了坚实的基础。

分管集团营销、运营等工作的副总裁王南详细介绍了金地集团未来的推盘计划。

目前,金地集团未售货值约7150亿元,70%分布在一、二线城市,30%分布在环都市圈的三四线城市。

在供货保障方面,金地集团预计今年8-12月将新增供货货值在1200亿元左右,约40%集中在上海、广州、深圳、杭州、成都、西安、南京等市场相对较好的核心城市,为未来的生产经营提供有力保障。

在策略应对方面,金地集团将继续通过成熟的营销体系,前瞻把握市场变化,及时调整营销动作,并依托自研的数字营销工具,结合大数据技术,不断提升营销的精准度,借助金地线上营销的专业优势实现销售转化。

在产品创新方面,金地集团以“科学筑家”为精神内核,在可变户型(flexible灵动家)、社区景观(玩呗社区生活系统)、家装部品部件(金质造GEMADE™)、G-WISE绿色健康标准体系等多方面取得突破进展,构建成熟的十大产品系列、六大产品通用品牌,全面覆盖各个阶层不同价值观客群的多样化需求。

凌克表示,金地集团将继续坚持平衡发展的战略思想,持续提升经营管理能力,做好现金流管理,进一步增强公司的竞争力,积极应对地产行业的变化,确保公司的可持续发展。

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