对话白锡洪：我的物业观

胡天祥

2021-04-27 16:04:12

来源: 时代周报

物管是年轻的老司机

2019—2020年，包括时代邻里（09928.HK）在内的近30家物业服务企业登陆资本市场。截至目前，上市物企多达45家。乘着资本的春风，物企逐渐成为新热门赛道的绝对主角。

从物企上市到行业估值，从规模扩张到利润提升，从管理优化到人才裂变，时代周报记者与时代中国董事会副主席、时代邻里董事会主席白锡洪的对话，持续了两个小时。

“我从事地产、物业工作多年，见证着物业管理行业从‘小透明’成为今天市场的‘宠儿’，非常感慨。”白锡洪说道。

物管是年轻的老司机

时代周报：从2014年彩生活上市，之后几年，物管行业实际依然处在不温不火的状态。直到2019年，包括时代邻里在内的10多家物管公司登陆资本市场，2020年更是创了新高，今年更有多家物企在摩拳擦掌。作为从业者，你怎么去看待近3年来的物管上市热潮？

白锡洪：物管行业是“年轻的老司机”，我和朋友交流时常常这样比喻。现代社会的物业管理需求和历史上富裕家庭雇佣管家的性质其实是一样的，都是为了服务应该服务的对象，所以这个行业是“与生俱有”的。

而现在，有了资本市场的加持，物管行业才能够以更现代化的形象和管理手段，把它的优势资源发挥出来，为大家所认知。

轻资产、轻负债、稳定现金流、可达成性强以及想象空间大，这些特性决定了物管是一个极具未来的行业，也是资本青睐的重要因素。

时代周报：“想象空间大”怎么理解？

白锡洪：简单来说，就是物业的延展性。随着社会高速发展，人们对美好居住生活的需求日益增长。如果说我们的客户现在有100种需求需要被满足，那物管行业能提供的服务还不足10种。

这就需要物管行业不断打破边界，继而赋予它更多的内涵。这是物管行业必须要经历的过程，也是时代邻里要走的路。

为此，我们提出“创造服务”的服务理念，并将企业定位为“现代服务创造者”。“创造服务”是一颗蕴藏无穷“创造力”的种子。我们以“创造美好体验”、“创造情感链接”与“创造未来生态”三大创新内核作驱动，不断为用户创造更多价值与可能，让更多人享受美好生活。

时代中国董事会副主席、时代邻里董事会主席白锡洪

物管核心是“以人为本”

时代周报：你刚才提到了物管行业的5点特性，这是否为支撑该行业高估值的重要因素？

白锡洪：对，刚才说到的5大特点都是客观存在的。

另外还有3个因素:其一，对于投资者来讲，物管是一个全新的行业，大家都还比较憧憬它的未来；其二，物管作为服务性行业，它的风险是可控的，是顺应整个社会发展方向的；其三，物管看似是做“面积”的生意，其实核心是做人的生意。因为很多行业都是“一锤子买卖”，但物业不同，只要业主不离开小区，物业就可以持续与业主发生连接，为业主提供高价值的服务。

时代周报：但目前物管行业的估值是否过高？

白锡洪：就像我刚才讲的，物管行业的诸多特性促成了该行业在某一个时间段里的估值会比较高，但大的趋势肯定是会慢慢回归理性。

我个人预估，如果不算那几家头部物企，未来整个行业的平均PE (市盈率)应该会在30―40倍，这个区间是比较合理的。

“未来3年年复合增长率不低于50%”

时代周报：可以看到的是，物企上市之后，会把募集到的资金多用于规模扩张，包括你在业绩会上也提到，物企上市后的收并购现象，是一条必走的路。为什么做大规模成了行业共识？

白锡洪：规模是物企发展的基础。规模意味着什么？一是代表了一家企业在行业里的地位，在区域里就叫市场占有率；二是事关企业未来的竞争力。

举个例子，规模就相当于是面粉，只有当你的面粉足够多的时候，你才能做不同类型、不同口味的蛋糕。再比如我们衡量一家物企的经营质量，最核心的一个指标就是社区增值服务，其前提也是要有规模，否则你连导入增值服务的可能都没有。

时代周报：时代邻里对于规模有着怎样的愿景？

白锡洪：未来3年，规模肯定会是公司发展的重中之重，我们的目标是“每年复合增长率不低于50%”。

而收并购是最快最直接的方式，但也不能完全依赖收并购，因为这会耗费公司很多资源。所以我们还会通过招投标、第三方合作，以及在市场里挖掘一些成熟的项目，来进行单项目的拓展，也就是提升我们企业的内生动力驱动，这也会是公司规模扩张一条很重要的路径。

2020年，公司总合约面积达1.12亿平方米，同比增长92%；总在管面积达0.99亿平方米，同比增长112%。

今年一季度，时代邻里拓展捷报频发，共计新签约70多个项目，业态包括机关单位、公园、学校、商业等。

从目前数据看，我和团队还是非常有信心完成上述目标的。

时代周报：在收并购的时候，时代邻里会看重标的哪些硬性条件？

白锡洪：第一，围绕“如何服务更多的人”以及“如何提供美好的生活”这两个关键，公司制定了“4321”核心战略，不断挖掘增长潜力。

“4321”核心战略的内容是：深耕粤港澳大湾区、长三角、华中与成渝四大核心城市群；布局住宅、产业与公建三大核心业态；实现物管服务与增值服务两大核心增长点；建立一个全生命周期的“科技+服务”核心平台。符合我们战略标的的都会优先选择。

第二，是对价（PE倍数），如果标的对价和总价都很高，公司肯定会有所取舍。

第三，是标的企业的产品结构，未来公司会更偏重于住宅和产业业态，会优先关注上述业态占比较高的企业。

第四，会看标的企业产品结构的可成长性，管理收费的业态有无溢价空间。

第五，是看标的企业核心管理团队，是否有能力带领公司完成既定经营目标。

公司利润增量可以排到行业前三

时代周报：扩大规模之余，利润如何去提升和保持？

白锡洪：规模之外，我们也强调“利润”的重要性。过去一年，公司的毛利同比增长约74%，核心净利润同比增长约93.7%。在行业内，时代邻里利润的增量应该可以排到前三位。首先获取的项目一定是优质的，“要有所为有所不为”。

其次，内部管理要不断细化，“向管理要效率”。我对团队的要求是，通过精细化管理，降低不必要的开支，到2023年年底，为公司总体的利润率贡献两个点，我相信我们的团队能够完成这个目标。

再次，完善人才队伍建设。我们一边通过外部挖掘优秀人才，一边在内部优化人才体系建设，盘活人才资源。外部挖等于是“买菜”，内部提拔等于是“种菜”，这两条路我们都要走。

最后，大力发展社区增值服务，这也是考验公司团队能力的重要标尺。过去一年，时代邻里社区增值服务实现了跨越式的增长，收入同比增长135.1%，毛利率更是高达51%，成为公司未来利润增长的主要动力。我认为，物企拥有天然的线下流量入口，如何不断挖掘物管服务的附加值和边际效益，给业主提供更多的生活便利，是衡量物企经营质量的最核心指标。

目前，时代邻里聚焦提供两类社区增值服务：房屋车位等空间租售管理服务和生活服务。

生活服务包括特色管家服务、社区购物、运营管理、家电维修保养和社区文化活动等。虽然已经拥有诸多成功经验，但内容还待进一步丰富，尤其是对一些高边际效益服务的挖掘，还能更多、更深入。

现在，时代邻里已制定了相应的发展战略，计划通过平台化，构筑一个解决所有的入口端、出口端以及业主个性化需求的完整闭环生态，我认为这也是时代邻里未来发展壮大的必由之路。