世纪地王亚运城“蛋糕”重切 谁邀中信世茂赴盛宴?

2010-03-25 03:25:46

仅仅76天之后,正当广州亚运城项目的三位原主人开始招兵买马,准备大干一场的时候,却有两位新主人欲闯进来,这个“世纪地王”的开发格局可能就此改变。

去年1222日,富力、碧桂园、雅居乐三家民营房企以255亿元的天价,击败以万科为首的国企联合体,将广州亚运城项目收入囊中,创造了中国土地拍卖史上的“地王”新纪录。

但“世纪地王”刚刚诞生76天,38,有传言说,中信地产和世茂集团将加入亚运城项目的开发,引发市场一片波澜。

如果传言不虚,五位地产大佬将齐聚亚运城,项目的开发格局将变为“3+2”。疑问随之而来—亚运城项目为何需要新股东?新股东又为何花落中信与世茂?

新股东空降亚运城

其实,亚运城“蛋糕”要重切的消息,在虎年春节前已经盛传。

亚运城项目拍卖之时,广州市国土局曾作出规定:“如果是联合体通过公开出让竞得土地,允许其成立项目公司进行土地开发建设,但须在办理用地批准、土地权属登记等手续前,稳定股权关系并实行共同开发。不允许分割土地进行开发建设,股权关系变动也将按照土地转让的有关规定执行。”

拍卖结束后,三家房企快速发布联合公告披露,富力、碧桂园、雅居乐在亚运城项目的股权比例依次为34%33%33%

但情况在今年春节前发生变化,“新房企将加入广州亚运城项目”的消息开始在坊间流传。此时,项目公司尚没有拿到建设用地批准书,股权比例有变动,符合广州市国土局的规定。

21,“中信地产以央企身份被引入亚运城项目”的传言再出。据称,中信地产被允许参与开发,以平衡该项目过于浓重的民企色彩和分担开发风险。曾经代表公司督战亚运城项目拍卖的中信地产华南区总经理刘裕兴对于该消息,表示不方便回答这样的问题,并对时代周报记者说“等着看吧”。

而此时,传言中另一个即将被引入的新股东身份仍是谜。直到3月初,这个神秘的股东世茂集团才浮出水面。

38日晚,有网络媒体报道,“经权威人士证实,广州亚运城的开发将发生重大改变,中信、世茂两大巨头已证实进入亚运城。”这则消息越传越广,继而,有媒体公开报道称,“中信集团高管承认确会加入该项目。”

亚运城项目的“带头大哥”富力地产则对此消息三缄其口。其董事长助理陈志濠告诉记者,如果有新公司加入项目会进行公告的,“这个项目进展到现在有好几个月的时间了,这期间一直没有大的变动。”不过有富力内部人士私下透露,双方确实正在洽谈,但目前并没有定下来。

这意味着,由富力、碧桂园、雅居乐、中信、世茂五大知名房企联手开发亚运城项目的可能性在增大。

世纪地王“钱景”无限

想当初,富力、碧桂园、雅居乐三民企战胜由保利、万科和中海组成的国企“地产军团”,经历了47轮竞价鏖战,才竞得此地。按照255亿元的竞拍价计算,亚运城项目的楼面地价高达5810元每平方米。

如此高的楼面地价,无异于抬高了开发商市场定价门槛。

在市场传出中信地产加入该项目不久,就有地产界业内人士向记者透露,广州亚运城项目现楼首期2000套房屋有可能在今年9月以6500-8500/平方米的价格推出市场销售,以回笼资金。

房地产营销策划专家谢逸枫认为,“该消息的可能性很大。”但以5810元每平方米的楼面价看,亚运城已建成的80万平方米的住宅面积至少要以万元以上的价格开售,开发商才有一定的利润空间。而首期如此低价,开发商是否真的“差钱”?

此次新房企的加入,更加重了市场对富力、碧桂园、雅居乐三家民企联合体在亚运城项目上的资金问题的质疑。

事实是否如此?根据国土部土地利用发布的信息显示,该“地王”首期价款为出让总价款的40%,即102亿元已于20091225日前如期缴纳。而第23期价款均为出让总价款的30%,153亿元将分别在2010121020111210日前缴清。

更何况,按照首批物业今年9月份即可开卖,三家房企可以马上获得销售回款。谢逸枫分析,“根据房子成本和销售价格,如果是6500-8500/平方米,利润空间有20%-30%元,如果是8500-10000/平方米,开发商的利润空间在30%-40%。”

谢逸枫认为,“一直以来,碧桂园是以价廉物美赢得买家广泛认可的,雅居乐与富力地产在洋房产品的定位中,虽然走的是中高端路线,但其价格也遵守大众化的原则,因此,在现今市场及政策压力大的情况下,作为‘海量’上市的亚运城,仅仅是首期定价不会偏高,以达到首期销售火爆,拉动后期销售和人气及回收部分资金。随着交通及配套设施的跟进,二期单价可能就要8000元以上,该地块‘钱景’无限。”

对此,富力地产华南区总经理朱荣斌此前也表示,联合体的资金压力并不大,因此不会贱卖。

与政府达成共识?

那么,亚运城项目为何要新股东加入?又是谁“邀请”中信与世茂加盟?记者多方采访没有得到明确答案,仅仅发现些许端倪。

中信地产对亚运城项目垂涎已久,人所共知。早在该项目正式拍卖前,就有媒体披露中信集团已经在广州招兵买马备战亚运城,且向业内打听竞争对手的情况。拍卖当天,中信地产率先将165亿元的起价一次性抬升至180亿元。但后来万科阵营和富力阵营角逐时,中信地产没有再举牌。

如果说中信地产一直对亚运城地块情有独钟,此次出现在联合体的名单上并不意外的话,那“绯闻”的另一主角世茂的出现,则显得有些突兀。

39,获悉世茂将加入亚运城项目后,时代周报记者即致电世茂股份董秘王东亮,王东亮当时略显惊讶,随后表示还没有收到相关消息,“如果是住宅项目的话,世茂股份不会参加。”而世茂系的另一公司世茂房地产一高层在接受记者采访时,亦对此事表示不知情。

世茂集团公共事务部经理钱渭则对记者称,自己并没有从集团方面得到任何信息,也是从网站上才得知此事:“世茂是个运作非常规范的公司,如果集团有比较大的项目运作或者收购地块,会在网站上进行公告的。”

正如钱渭所说,世茂集团在广东一带并没有任何项目。而且就记者之前与世茂集团高层的沟通,其项目发展重点集中在长三角与环渤海区域。从世茂集团去年拿地情况看,其土地储备也大多分布在北方区域。

中原地产咨询部经理马冀更愿意把此场事件看作是一场完美的“事件营销”。马冀认为:“这是世茂集团在为进军广州或其周边市场做准备。”

去年完成业务重组后的世茂集团,其旗下负责住宅项目开发的世茂房地产,已成为少数几家同时在A股上市的港股内地房地产开发商之一,集团旗下另一负责商业地产开发的世茂股份,则在此次重组中豁然变身成为商业地产巨头。在雄厚的财务实力主导下,世茂房地产在全国多数二线城市布阵,二线城市逐渐成为世茂房地产未来业绩的增长重心。而且其2009年包括今年一季度为其业绩贡献颇大的,已然是二线城市项目,如昆山世茂东一号、福州世茂天城、武汉世茂锦绣长江。由于擅长高端项目的开发,对广东一带富裕阶层的渗透,不可避免地成为世茂集团未来发展战略中的一环。

马冀说:“世茂一定跟广东或者广州,甚至是更高级别的政府层面达成了共识。但是进入一个区域的市场,毕竟还是需要时间的,而通过参与亚运城项目公司,无疑节约了开拓新市场的时间与资金成本。”

市场也有分析认为,若无政府的同意,亚运城项目富力雅居乐碧桂园之间34%33%33%的股权比例不能擅自调整。

而一接近世茂集团董事局主席许荣茂的业内人士,则用“非常精明、能量很大”来形容这位地产大佬。今年3月初许荣茂就曾多次考察宁波,在和宁波政府沟通交流后,以4.06亿元低价在宁波拿得共约40万平方米的地块。

在集团加入亚运城项目传言甚嚣尘上时,许荣茂正在北京以全国政协委员的身份出席两会。许荣茂在两会会议期间表示,公司本身现金流充足,没有再融资计划,公司亦不受收紧信贷影响,将继续物色并购机会。

不过,此次世茂以何种方式参与亚运城项目,股权如何分成,采访中相关涉事公司并未给予回答。

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