苏河湾一号楼板价52783元 沪版勾地制成地王推手

2010-03-04 02:42:52

在先后缔造外滩国际金融服务中心地块和黄浦区163街坊两大地王后,上海土地出让部门选择在春节前夕急急推出市中心黄金宝地苏河湾1号地块。

211,央企华侨城集团旗下深圳华侨城控股股份有限公司(000069.SZ,下称华侨城)在上海以70.2亿元的天价竞得苏河湾1号地块。该地块成交楼板价达52783/平方米,加冕新一任全国单价地王。

自去年910日,由中海地产70.06亿元拿下长风6B7C地块始,新江湾城C6、外滩金融服务中心、黄埔163地块至最近的苏河湾1号,这些曾经在楼市寒潮中流拍的地块,均趁着土地市场的火热再度出现。尽管有着“勾地制”这种新的游戏规则出现,在政府与开发商的推动下,楼板价却屡创新高。

举牌116次竞价抬到70亿

苏河湾地块是上海闸北区“十一五”规划服务经济发展的重要产业功能区。该地块距离上海市中心南京路及人民广场仅800,同时三条轨道交通线均经过此地,并不输于上海任何一幅黄金宝地。苏河湾1号地块总面积约4.2万平方米,出让面积3.56万平方米,土地用途为公共设施用地(商办、文化娱乐)、居住用地、市政公用设施用地及公共绿地,容积率3.74

早在20085月,苏河湾4142街坊地块曾举行推介会,吸引了众多国内外开发商到场,不少业内人士纷纷预测,此地将催生上海新地王。然而,2008年下半年,楼市调控加剧、土地频频流标,此前苏宁天价拿下的黄浦区163街坊也在当年8月被退地。受此影响,苏河湾地块只得暂时退出出让市场。

去年9月份,政府意欲重新推出苏河湾地块。为保证该地块能够顺利出让,闸北区政府先行举办了苏河湾1号街坊地块概念方案介绍会。

会上,由开发商来各自展示对于该地块的一个设计方案,最后由专家来进行论证。当时有绿城等三家开发商提交了设计方案,绿城也因此成为该地块的热门候选者之一。

不过,在113,上海市规土局第2号土地公告中,政府对苏河湾1街坊地块设置了极为苛刻的条件。地块含保留优秀历史建筑和开发可建两部分,住宅比例占到了45%,由于苏河湾当初的拆迁成本惊人,地块挂牌起始价已经高达47亿元,楼板价高达3.53万元/平方米。

而且公告规定,该地块所开发的商业物业必须持有经营,办公楼不得分割出售,竞买人须有保护保留建筑改造开发及高档酒店开发与管理的经验。同时,竞买保证金就高达18.8亿元,占到土地出让金的40%。而竞得人自出让合同签订之日起的15日内,“必须向地方国库支付国有建设用地使用权出让价款的50%。”

由于出让条件太过详细,出让方式类似“勾地制”,尽管此前总共有44家开发商领取出让文件,但最终仅有两家申请了现场竞买,它们分别是华侨城和盛高置地旗下的上海世康房地产咨询有限公司与百仕达控股属下的上海百仕达苏河湾发展有限公司组成的联合竞买体。

虽然只落得两家企业竞拍,但现场还是引来一番激烈的血战。据参加拍卖现场的中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱透露,“两家公司一直在举牌”、“估计举牌有116次”,非常刺激。丁祖昱说,竞拍的整个过程非常快,两家企业很快就把低价从47亿元竞抬到70亿元,马上就定格在70.2亿元。

周边房价跟风看涨

在苏河湾地王拍出的前3天,即28,上海本土企业新黄浦集团以34.1亿元人民币竞得黄浦区核心地块南京东路163街坊地块,楼面地价51821/平方米,成为全国单价地王。

此前的21,上海证大92.2亿元拿下外滩8-1地块,楼板价34366/平方米,亦创下地王纪录。从这幅上海勾地制首单起,全国单价地王一直由上海缔造。

丁祖昱认为,勾地制能让企业与政府做更好的沟通,让更适合的企业来参与拍卖,起到了很大的作用。至于地价本身,如果同一块地看中的人多,勾地制也不能起到抑制地价的作用。

房地产分析人士张宏伟则认为,上海版勾地制度,一定程度上是开发商对政府“公关实力”和资金实力的比拼。这也是市场普遍认为的:勾地制易引发“内定”猜疑。如参加黄浦区163地块竞拍时,有个惹人关注的细节,九龙仓旗下的陆裕投资有限公司在商务标评分中虽以73分的高分先声夺人,但在现场竞价环节,陆裕公司欲举牌应价时,却被主持人宣布竞价终止,陆裕因此惜败。

对于勾地制下地王频出,上海高级经济分析师海波说,除了跟出让地块属于市中心稀少的地块外,“勾地有地方政府和开发商联合做局之嫌,没有什么新意,定金到底交了多少,外界也无从得知,而频出的地王可以增加地方政府的财政收入,抬高周边房价。”

苏河湾1号地块在地王拍出前,周边楼盘单价在2.5万-3万元/平方米,如1月份开盘的悦公馆售价为3万元/平方米,2月份开盘的中心铂庭2.5万元/平方米,但此后欲开盘的新都国际等楼盘单价普遍都预计超过3万元/平方米。

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