上海版勾地 证大92.2亿侥幸夺魁

2010-02-21 00:09:25

2010年,上海第一勾地地王竞出结果。

由于初次操作,且流程复杂,很多开发商还不太适应,因而拍卖过程当中充满戏剧性。

在这样一个新的制度下,最高报价93.01亿元的复地集团联合体并未成为最后赢家,评分阶段,综合得分最高的中华企业联合体也没能笑到最后。

最终是上海证大以92.2亿元的报价夺魁。

房地产分析人士张宏伟认为,上海版勾地制度下,政府对于开发商的选择更具主动权,而不是完全靠市场的力量决定土地使用权的归属。

2010211725,复星系掌门人郭广昌高调出现在上海土地市场交易中心。此刻,一场被称为“百亿地王”上海外滩国际金融服务中心(8-1地块)的土地拍卖马上进入最后竞价阶段。作为竞标选手,由郭广昌好友戴志康掌舵的上海证大与中华企业联合体即将进行PK

在会场外的休息区,郭广昌与戴志康曾进行简短交流。在随后的竞价过程中,与对手中华企业联合体的迟缓相比,上海证大应价果断坚决。

2分钟后,外滩8-1地块被上海证大以92.2亿元摘得,整个拍卖过程前后历经9个多小时。尽管没有超过100亿元的预期,但其总价无疑成为全国新地王。其3.4万元/平方米的楼板价,也刷新了之前中建地产创下的上海新江湾城地块3.2万元/平方米的单价地王纪录。

新鸿基、和黄预申请即遭淘汰

外滩8-1地块也是上海首例勾地制方式进行拍卖的地块。即地块出让采取预申请和有竞价招标的方式,开发商要通过预申请、投标评标和现场竞价才能获胜。

外滩8-1地块之前,创造50.5亿元天价的2009年北京地王刚被收回。而在上海,政府打击开发商囤地的力度亦在加大,市政府近期收回了8块到期未开发的闲置用地。而且,外滩8-1地块或会执行首付50%的土地出让金。

在新的游戏规则和各种从严的楼市调控政策面前,开发商开始变得谨慎。

2009924,外滩8-1地块发布出让公告。地块出让面积约4.55万平方米,总建筑面积为37万平方米。该地块位于上海国际金融中心建设核心承载区域的中心位置,是近年来外滩唯一公开推出的一幅商业用地。现状为净地,被用作临时停车场。

200911月的外滩8-1地块信息发布会上,主办方宣布这幅商业用地的出让将试点“预申请”制度,采用“先招后拍”的土地出让方式,预申请报价不得低于90亿元。

而且政府部门规定,如果地块因无人投标而最终不成交,则已获得投标资格的投标人,3年内不得参加上海市土地使用权招标拍卖挂牌出让活动,同时已提交的投标保证金不予退还。

严格的入场门槛导致大批房产巨头的出局。此前呼声很高的香港新鸿基以及和记黄埔等开发商,在预申请阶段即惨遭淘汰。

张宏伟认为,上海版勾地制度一定程度上是开发商对政府“公关实力”和资金实力的比拼:“勾地制下,政府对于开发商的选择更具主动权,而不是完全靠市场的力量决定土地使用权的归属。”

21930,投标开始,到场竞价的只有4家本土开发商:新黄浦、上海证大、复地集团联合体(包括复星科技、台州林海、上海嘉投)以及中华企业联合体(包括太平洋人寿、泰康人寿)

中华企业被误认为中标

1330分准时开标。主持人公布了4家公司的报价:复地集团联合体报价最高,为93.01亿元;上海证大其次,为91亿元,新黄浦和中华企业联合体报价均为90亿元。

整个过程异常安静,只有主持人一个人的企业报价和相关情况宣读声。当主持人将复地集团联合体的报价误读为“93万元”时,全场哄笑。

随后是长达3个多小时的评标阶段。根据地块的出让文件,商务标的评分标准是通过投标人的净资产、银行存款、商办物业开发量、商办物业持有量等,由9名专家打分。

一直到1630分,现场才公布得分。中华企业联合体的综合得分为139.56分,为最高分,上海证大的综合得分为106.28分,紧跟其后。此时,由于中华企业在银行存款、净资产和资信级别等方面优势领先,被认为是评标的大热门。中华企业代表在走入会场前接受时代周报记者询问时,表示“来了总想拿地”。甚至有网络媒体在主持人宣布评标得分后,以为拍卖结束,以“中华企业夺得外滩8-1地块”为题发布新闻。

其实,还有最后一个竞标环节。根据出让文件的相关规定,只有商务标得分和综合得分均超过标准线的投标人才能成为候选中标人进入下一轮。也就是说,只有中华企业联合体符合该条件。不过,勾地制文件又规定,如果只有一名投标人的商务标得分和综合得分超过标准线,则在其他投标人中,按综合得分确定分数最高的投标人为候选中标人。于是,综合得分排名第二的上海证大,虽然商务标得分只有43分,没有达到标准线,但最终以“候补”身份进入竞价阶段。

上海证大成最后赢家

1725分,在主持人宣布加价阶梯前,郭广昌出现在竞拍现场。

此时,复地集团联合体已经被淘汰出局。看上去,郭广昌对于这幅毗邻复星集团总部的地块是志在必得,为了拿下这块地,他上了“双保险”,复地集团和上海证大同时参与竞拍。复地集团跟进入最后竞价阶段的上海证大渊源深厚。

20071112,复地即成为上海证大的第二大股东。在此后的几年里,复地曾有过数次增持证大的行为。复星系旗下上海复地副总裁、财务总监王哲辞职后,便被安排进入上海证大任执行董事,上海证大俨然成为复星系发展商业地产的旗舰。

去年年底,戴志康就曾透露,证大联手复地,正在积极推动政府对一些大地块进行整体规划,建造复合式地产项目。

1729分,现场竞价开始。起始价为91.1亿元,加价幅度为1000万元。最初几个回合,中华企业和上海证大轮番举牌竞价,互不相让。

当上海证大报出91.6亿元之后,中华企业开始迟疑,主持人叫价两次后才加价1000万元,而上海证大则非常迅速地将价格加到91.8亿元。随后的每次加价,中华企业代表均应价缓慢。当上海证大叫出92.2亿元的报价后,中华企业再也没有举牌。

中国指数研究院副院长陈晟也在现场经历了该地块的出让。“从整个过程和最后结果来看,该地块的出让还是比较理性的,2.4%的溢价率跟去年的长风地块和徐汇地块超100%的高溢价率比,差距很大。”陈晟说。

张宏伟也认为,从“国四条”到“国十一条”,再到2010年上海“两会”俞正声市委书记关于调控楼市的发言,开发商在拿地上开始有所谨慎,以防过高溢价的土地储备给自己带来开发上过重的负担。

但对于拿下此地块的上海证大来说,未来能否消化新地王,还是未知数。如果根据去年1217日五部委出台的土地新政,外滩8-1地块首付比例将超45亿元。时代周报记者在拍卖现场获取的竞标材料显示,目前证大集团的净资产仅约23亿元,银行存款约5.7亿元。事实上,在拿地前,就有业内人士向时代周报记者透露,上海证大由于受喜马拉雅中心等商业项目所累,资金紧张。再加上政府要求该地块的开工时间控制在20101112011430期间,并于2015630日前竣工,更提高了开发商的资金要求。

证大投资集团董事长戴志康在接受采访时表示,证大有能力开发这个项目,但也不排除与别的公司合作开发的可能,目前已经有多家合作方在洽谈该项目。

陈晟表示,证大夺地与其强大的金融背景不无关系:“戴志康是五道口出身,拥有极深的金融背景,而且有大拇指广场等成功的商业地产案例。从其资金情况来看,应该会选择和其他企业一起运作该项目。”

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