中海闹“地荒” 204亿元密集抢地

2010-02-03 22:10:09

来源: 时代在线网

“在北京我们67亿拿了两块地，在佛山、中山也刚刚获取了一些地块，中海是袋中有钱，手中缺地啊。”

1月23日，中海地产一位高层对时代周报记者表示。粗略统计，自2009年9月至今，中海地产已经在全国花费204亿元巨资密集买地。2009年新增土地储备1771万平方米，是历年来最多的。

在2009年的土地市场一向低调的中海地产，新年一过，接连斩获诸多地王，引起市场一片争议，“国企就是财大气粗，在宏观调控抑制房地产过热的背景下，大规模批发地王，风险很大。”深圳一位不愿具名的民营地产企业董事长说。

袋中有钱手中缺地

1月21日，国企中海地产以59.7亿元拿下北京“丰台区六圈A居住项目用地”，刷新了上月由大龙地产创下的50.5亿总价纪录，成为北京新“地王”。

半小时后，中海子公司北京嘉益与杭通置业联合体又以7.2亿元拿下“丰台区花乡六圈B居住项目地块”。

历经一个半小时近200轮竞价，中海地产最终以总价66.9亿竞得北京丰台区花乡六圈村相邻的两幅居住用地，折合楼面地价1.84万元/平方米。这是中海地产2009年以来首次在北京拿地。SOHO中国董事长潘石屹表示，土地出让金首付提至5成的房地产调控政策，对北京的影响为“零”，而由于城区土地供应量越来越少，开发商对土地的争夺也必然愈演愈烈。

中海地产深圳公司董事总经理张泽林对时代周报记者透露，中海地产启动规模拿地是从去年下半年开始的。

2009年9月，中海地产以70.06亿元拍下上海普陀区长风6B、7C地块，摘下当时全国总价“地王”桂冠。

一个月后，2009年10月28日、29日中海地产分别斥资38亿元、41亿元在佛山、重庆斩获“地王”，10月30日下午在沈阳再次出手，以35亿元的高价将著名烂尾楼“荷兰村”地块收入囊中，创下了沈阳土地交易历史上成交金额最高、土地面积最大的历史纪录。

步入2010年，中海继续发力，在广东中山市以总价3.86亿元拿下石岐区张溪东河北“台湾仔”商住地块，楼面价1822元/平方米，成为中山新“地王”。

1月4日，中海地产在成都购入一块面积43万平方米的土地，总价为8.28亿元。1月23日，在苏州首场土地拍卖会上，中海以6.9亿元获得位于高新区狮山路街道的地块，楼面单价为7833元/平方米。

截至目前为止，中海地产的总土地储备达到3512万平方米，其中权益可开发面积为3164万平方米，可满足4年的开发规模需要。

中海为何从去年开始，拿地忽然如此激进？中海地产内部人士对时代周报记者透露，首先是中海地产有足够的现金流，2008年几乎没有拿地，新增土地少得可怜，销售业务成绩单非常好，手中握有大量现金，储备新增土地成为必然。“中海地产目前也有着迫切的拿地扩展需求。中海的地块大部分是在2005年-2007年之间拿的，目前土地储备量不大。”张泽林表示。

公开数据显示，中海地产从2008年8月-2009年7月整整一年时间，中海地产没有拿下一块地。中海地产内部人士对时代周报记者称，2008年市场不好，公司为规避风险没有拿地，而在2009年市场转好时，开始大规模积极拿地。

英大证券地产分析师蔡荣告诉时代周报记者，今后国家调控政策会收紧一般性土地出让，而加大保障性住宅土地的供应，类似中海地产这样在2009年赚了钱的地产国企，加大拿地幅度，为以后发展做准备，是当然之举。

5个月新增土储1771万平方米

中海地产敢于如此拿地，也与其去年销售业绩暴增有关。

1月7日下午，中海发展公布了其2009年全年的销售业绩情况。公告显示，去年，中海地产实现房地产销售额477.9亿元，同比增长79.6%，累计实现销售面积476.8万平方米，同比增长76.0%。

其中，12月份的销售额为28亿元，销售面积19.9万平方米，同比增长82.8%和下降9.3%。环渤海成为中海全年业绩贡献的主力区域。在环渤海地区，中海实现了133.9亿元的销售额，销售面积达到138.

2万平方米。

中海年报显示，2005年、2006年、2007年、2008年新增土地储备分别为175.4万、653万、1030万平方米和279万平方米，2009年新增土地储备1771万平方米，是中海5年来在土地市场动作最大的一年。

2010年1月13日，中海地产2010年工作会议在中海大厦16楼顺利召开，此次会议是中海发展架构调整后的第一次年度工作会议。中国海外集团公司副董事长、总经理、中海发展董事局主席孔庆平等悉数亮相。中海副主席兼行政总裁郝建民在会上称，中海发展2009年把握了市场机遇，销售、利润实现跨越式增长，土地储备再创历史新高，全国性均衡布局更加深入。

此外，中海地产背靠中国建筑这艘巨舰，在土地资源获取、资金支持和建筑质量方面获得巨大支持。

公开资料显示，中国建筑间接持有中海51.7%的股份。中海频繁在土地市场冲锋陷阵，中国建筑提供了很大的支持。中国建筑拟计划加强房地产业务的调整，旗下子公司中海地产起到关键作用。在稍早前披露的中海地产2009年全年销售业绩数据中，中海去年全年销售额约为人民币420.7亿元，占母公司中国建筑年房地产业务年销售额的89.7%。

成为万科强劲对手

“中海地产在成本控制方面做得非常好，净利润率高于万科，是个很会赚钱的公司。”英大证券地产分析师蔡荣对时代周报记者表示。

据中海地产2008年全年业绩年报披露，中海地产集团全年营业额达到港币188.92亿元，同比增加约14%，净利润增加20.8%，达到港币50.5亿元，净利润为房地产行业的第一名。

而2008年同期，万科销售面积和销售额分别为557万平方米和479亿元，净利润仅为40.3亿元。

目前，中海地产正在凭借其强大的开发能力和成本控制能力，一步步紧跟龙头万科，成为其最强劲的竞争对手。

中海地产内部人士告诉时代周报记者，今年，在土地市场低迷的背景下，中海地产将乘机入市抄底，至少拿地400万平方米。中海地产集团今年资本开支约326亿元，其中134亿元将用于土地收购，包括新增土储、已购入土地余款等。此外，中海地产集团还将加强与大型央企的合资和合作，以相对较少的资金增加新的土地储备。

此外，中海地产集团今年还将以私募基金形式，筹备成立房地产基金，估计规模可达5亿-8亿美元，主要用于投资中海地产集团的住宅物业。