绿地兵败牡丹江

2009-08-10 15:04:21

牛年春节过后,牡丹江市中心黄金地段七星街上,醒目的“绿地.七星公馆”巨型广告牌背后,一个两层的混凝土建筑框架被厚厚的白雪覆盖着,孤独地矗立在这个占地2.25万平方米的项目一角。

这一切似乎预示着,上海绿地集团牡丹江市造城受挫。一位业内知情人士告诉时代周报记者,“七星公馆”项目实际上于去年底前转手世茂地产。不仅如此,这位知情人士透露,绿地在牡丹江的其他项目也比计划进展缓慢。

小城豪赌

2007年上半年,绿地集团高调宣布50亿元牡丹江“造城”,涉及5个大型项目,总建筑面积超过200万平方米。这被业界认为是绿地继在长春开发“绿地上海城”、在沈阳收购沈阳绿建集团之后,开拓东北市场的又一大动作。“七星公馆”是绿地在牡丹江“造城”的5大项目之一。

时代周报记者了解到,与大多数一线开发商不同,绿地极少参与一线城市热点地块的竞拍,而在长三角以外,更多地选择省会城市,牡丹江市是绿地集团首次在长三角区域以外进入的地级城市,而且从项目决策到开工建设,仅仅数月,动作之快出乎意料。

20073月,绿地董事长张玉良到牡丹江考察,与当地政府签下合作意向;当年4月,注册资金1.93亿元人民币的绿地集团牡丹江置业有限公司成立;5月和6月两个月内,绿地即在牡丹江取得了5个地块的开发权;71,包括“七星公馆”在内的5个项目同时开工建设,总建筑面积超过200万平方米,计划投资逾50亿元。

虽然这被看做绿地开拓东北市场的大动作,但业内人士却认为这是一场“豪赌”,因为绿地在东北的两个省会城市沈阳和长春的两个项目,规划建筑面积仅分别为85万平方米和66万平方米,而在市区人口只有80万人的边陲小城牡丹江,却“砸”下50亿巨资,同时开发总建筑面积超过200万平方米的5大项目,风险巨大。

但绿地显然“胸有成竹”。在当年的开工仪式上,张玉良表示,牡丹江是东北亚区域经济中重要的人员流动、物资集散和信息传递中心,发展潜力巨大,绿地集团对在当地的投资建设充满信心。

然而,牡丹江一位业内人士透露,绿地的信心更多来自于当地政府的支持。这位人士指出,绿地在牡丹江除5大商住项目外,还包括党政办公中心附属楼、江南新城新少年宫等,都属于市政府的公建工程,这些项目一般开发商很难拿到。而“七星公馆”项目原址为牡丹江市第一中学,地处牡丹江市中心繁华地带,绿地通过在远郊的江南新城建设新校址而置换到这块黄金地块。“没有政府的支持,根本办不到。”

同时,在建设资金上,绿地也得到了银行的支持,时代周报记者了解到,绿地在牡丹江几大银行都有数亿元以上的贷款。

也许正因为得到各方的支持,绿地才敢在小城牡丹江大展拳脚“造城”,进行一场“豪赌”。

项目受挫

绿地为其“豪赌”付出代价。

200923,时代周报记者就“七星公馆”项目停工原因分别问询上海绿地集团牡丹江置业有限公司及牡丹江市房产管理局,得到的答复非常一致:规划调整。牡丹江市房产管理局相关人士表示,该项目今年铁定开工。

资料显示,“七星公馆”项目位于牡丹江市七星街西一条路与西二条路之间,属该市中心黄金地段,占地2.25万平方米,总建筑面积约9万平方米,规划建设有高档住宅、酒店公寓以及配套商业。

牡丹江市政府一位工作人员告诉时代周报记者,由于“七星公馆”规划建设两座高层建筑,周边住户以遮挡阳光为由多次上访,导致项目停工。

牡丹江市退休干部许志民透露,部分市民对绿地将第一中学校址置换到远郊的举动不满,也是导致该项目停工的原因。

另有业内知情人士透露,“七星公馆”项目已于去年底前出让给同样来自上海的世茂地产。时代周报记者向绿地及上海世茂求证,均没有得到确认。

知情人士告诉时代周报记者,该项目确因市民上访而停工,但转手世茂,则是因为绿地集团的牡丹江项目资金告急。

这位人士说,去年以来,由于种种原因,当地政府对绿地的支持减弱,而银行方面也停止了对其新增贷款,导致其建设资金紧张。

为缓解资金压力,去年1月份,绿地将所持有的东方证券2.77%股份中的1000万股(占总股本的0.3036%)在上海联合产权交易所挂牌转让,挂牌价格1.5亿元。

414,绿地在上海联合产权交易所挂牌转让上海新华发行集团有限公司10%股权,挂牌价为3.69亿元。

同时,去年10月,牡丹江绿地通过内部销售的方式,推出十数套1500/平方米的高层特价房,低于市场价50%。“这证明牡丹江绿地急需回笼现金。”

对于尚未上市、融资渠道有限的绿地而言,项目销售回款是维持现金流的一个重要手段。去年初,在上海万科宣布降价的时候,第一个站出来的跟风者正是绿地。当时,绿地“21城孝贤坊”项目的降价优惠持续到元宵节前,最高优惠幅度达到九折。

知情人士还告诉时代周报记者,除了出让“七星公馆”项目外,绿地在牡丹江的其他项目进度也明显放缓。以其在牡丹江的最大项目“绿地世纪城”为例,2008年初计划推出的100套别墅,目前也仅完成30套左右,而“绿地世纪城”全部项目仅完成计划的70%左右。

“绿地世纪城” 位于牡丹江市江南新城行政中心区域,占地约600亩,总建筑面积75万平方米,预计3-5年建成。

“按现在的进度,绿地很难按计划完成建设。”这位人士说。

谋求多元化

尽管牡丹江项目受挫,但绿地似乎并没有停止全国扩张的脚步。

今年1月,绿地董事长张玉良透露了其2009年的土地储备计划,即计划在1月份获得上海嘉定、宝山、徐汇等区域将近100万平方米的住宅、商办项目;同时,天津一幅1100亩的地块也在积极洽谈中。

与此同时,绿地集团去年末斥资近7亿元在上海青浦、奉贤拿下的3个项目已在加紧开工建设。

并且,绿地集团还表示,2009年将重点巩固和扩大市场条件好的区域,上半年重点推进上海、北京、天津等地区的拓展,下半年将视市场情况,择机拓展其他市场条件好的地区。

根据绿地的计划,2008年年底,绿地将进入全国3040座城市。据中国房地产测评中心公布的《2008年中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示,绿地集团的储地规模已经达到4000万平方米。

房地产低迷期还没有过去,但绿地仍然逆势扩张,信心显然来自2008年良好的销售业绩。

绿地集团透露,2008年绿地集团全年销售收入、利润等主要经济指标仍然实现30%的增长,销售收入可达400亿元左右,仅次于万科。张玉良表示,整个集团业绩主要得益于房地产以外业务的补充。

同时,绿地集团的扩张态势也呈现多元化倾向。

“绿地集团也要调整结构,避免过大冲击。”张玉良表示。

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