谁在顶风捂盘?

2009-07-30 10:28:12
世界上没有一种商品不希望尽快卖出去,除了房子。今年一季度,“落袋为金”还是开发商极尽手段追求的终极目标,可随着楼市的升温,第二季度开始,捂盘惜售逐渐抬头,且愈演愈烈,为本就乱象丛生的中国楼市再添乱。这一看似很难用商业逻辑解释的行为,背后究竟隐藏着怎样的玄机?

7月末的高温炙烤着广州CBD中心珠江新城。

在这个寸土寸金、土地资源稀缺、项目不可复制的黄金区域,没有人不想用有限的资源,换取最大的价值回报。于是,这里成了“捂盘惜售”的“重灾区”。

中心区1/3楼房捂盘

“我们这里只剩下6套房了。”724,被称为CBD核心唯一双地铁站项目—君玥公馆的销售小姐程绮雯告诉时代周报记者。

君玥公馆于200710月开盘,当年最高曾卖到28000/平方米。目前,君玥公馆AC座已经售罄,正在出售的是D座。销售人员称,D座所剩无几了,目前售价为20000-25000/平方米。但时代周报记者在阳光家缘网上查询发现,该项目的未售套数是285套。

这是因为,“还有B座整栋楼没有开售。”程绮雯说。

君玥公馆B座已经达到了预售条件:主体工程与D座一样已经完成,内部与D座一样处于待装修状态。两栋楼进度一样,为什么D座已经接近售罄而B座迟迟不卖呢?程绮雯道出实情:“珠江新城房价肯定要涨,开发商要等着卖个好价格。B座的开盘价将定在23000-28000/平方米。”

君玥公馆的开发商嘉裕集团营销总监杨伟洁告诉时代周报记者,B座将很快发售,但“时间不确定,价格不确定”。

无独有偶,星汇云锦大厦自今年521日拿到预售证后,首次开盘也只把4栋楼中的2栋楼推向市场。726,在位于珠江新城华明路的星汇云锦大厦,销售人员向时代周报记者介绍,第一期推出的两栋共有400多套,现在只剩下30多套可售,房价在2万元/平方米左右。

“第二期暂时不会推出,就算推出,定价将在差不多3万元/平方米。”销售人员说。时代周报记者上网查询发现,该楼盘的已售套数是295套,未售套数是601套。

星汇云锦大厦开发商广州市城市建设开发有限公司(以下简称广州城建)总经理梁由潘以短信方式回复时代周报记者,“另外两栋楼何时开盘,现在还没有定。”

广州市房管局中介管理所一位人士向时代周报记者透露,日前市房管局因星汇云锦“没有公开全部房源”,已向广州城建下发了“整改通知书”。

时代周报记者在调查中发现,捂盘技法五花八门。比如博雅御轩1号(盈嘉花园)的销售人员告诉时代周报记者该楼盘只剩下1套可售,但727查阅阳光家缘发现,该楼盘预售可售为8套。

“广州中心城区1/3楼盘存在程度不同的‘捂盘’现象。”中原地产项目部总经理黄韬告诉时代周报记者,“以珠江新城为代表的中心城区尤为严重。”

6月份,广州市一手住宅签约量与5月份相比,签约套数下降两成。业内人士认为,这与开发商开始少推新货、少打折扣有关。

捂盘惜售风险大

不光是广州,开发商捂盘惜售现象已经开始在北京、上海、重庆、杭州等城市蔓延。

7月初,北京市住房和城乡建设委员会约请15家捂盘惜售的开发商喝茶,对其告诫,并要求7日内完成整改。而据媒体报道,深圳有30多个楼盘疑似捂盘。武汉市因为捂盘,楼市在5-6月份出现了两年来首次的销大于供的奇怪现象。

与此同时,坐地涨价、一夜暴涨等现象也重新出现。今年6月初,广州珠江新城的广弘天琪均价为1.9万元/平方米,但到了6月底,广弘天琪推出新货时,价格已经飙升为2.5万元/平方米。时隔三周,涨价6000/平方米,广弘天琪因此被网友称为“最牛涨价盘”。

据统计,今年上半年深圳有50多个楼盘中多次开盘,大部分楼盘前后批单位的价格涨幅都在三成以上。而上海也暴出御翠豪庭捂盘8个月,房价卖到楼板价的20倍。目前,中海、万科、保利等国内知名开发商,都被疑卷入了捂盘行列。

“开发商捂盘是因为看好后市。”黄韬告诉时代周报记者,捂盘可以引发市场供应紧张,进而引发房价上涨。

广州一家房地产公司副总裁告诉时代周报记者,大家都认为下半年房价还会上涨,所以选择合适的时机推货非常重要,“这只是开发商的销售策略,并非故意捂盘不卖,只要市场价格达到了心理价位,我们就会放货出来。”

另一家房企的销售总监则向时代周报记者透露,公司从6月份开始采取“多次开盘”的方式,放缓销售节奏,“卖得太快会被老板批评。”

而高价地频出,也是致使开发商“捂盘”的诱因。一位业内人士告诉时代周报记者,近期北京、广州等新“地王”诞生后,开发商对楼市上涨预期攀高,“比照地王,一些开发商认为自己的楼盘卖得便宜了,捂一捂可能会卖得更高。”

黄韬告诉时代周报记者,对于捂盘并没有严格的定义,很多开发商都有回避的技巧,比如用提高价格或者收回折扣等价格杠杆来阻止购房者,这也是开发商普通采用的变相捂盘手段。

但捂盘也存在着很大的市场风险。黄韬回忆,2007910月份,楼市最疯狂的时候,有很多开发商捂盘不卖,认为2008年的楼市会更好,结果2008年春节开始,楼市步步下滑,捂盘的开发商后悔莫及。

全国“严打”

虽然开发商用各种瞒天过海的手段捂盘惜售,但各地已经开始严厉打击这种违规行为。

针对当前商品房销售中“少量多批”、捂盘惜售有所抬头的情况,上海市近日出台《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》,规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示;区县房管部门则应通过销售方案备案和房地产登记等手段,制止开发商捂盘惜售。

7月初开始,北京市启动房地产市场秩序专项整治月行动。此前北京市住建委告诫了15家捂盘惜售开发商。深圳市国土房管局也表示,对捂盘惜售的楼盘,一经查实便会锁盘。

7月开始,广州也开始严厉打击捂盘。“开发商确实有刻意捂盘的现象,对其最严重的处罚是取消发给开发商的预售许可证。”广州市房管局中介管理所所长史小明向时代周报记者表示,捂盘将会扰乱正常的市场经营行为,不能让此风蔓延。

7月份开始,广州市房管局针对捂盘进行专项的市场检查,对开盘半年成交量不到50%的楼盘进行重点关注,“总体来看,广州市捂盘现象不多”,史小明说,珠江新城等个别项目存在类似的违规行为,已经对其下发了整改通知书。

有消息称,住房和城乡建设部有关负责人715表示,针对目前房地产市场运行的情况,下一步将重点加强对北京、上海、深圳、广州、杭州等热点城市房地产市场新情况和新问题的分析和指导,督促其加强供需双向调节,严格执行个人购房贷款政策,着力稳定房价,促进房地产市场平稳健康发展。



    专题文章: 

本网站上的内容(包括但不限于文字、图片及音视频),除转载外,均为时代在线版权所有,未经书面协议授权,禁止转载、链接、转贴或以其他 方式使用。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。如其他媒体、网站或个人转载使用,请联系本网站丁先生:chiding@time-weekly.com

扫码分享