郝建民与常振明,中海中信谈一场310亿元的自由恋爱

2016-03-22 03:30:50

时代周报记者 刘娟 发自北京

两年多前,郝建民从孔庆平手里接过中国海外发展(00688.HK,内地平台“中海地产”,以下简称“中海”)的“帅旗”,成为第三代掌门人。

下一个十年,如何重塑核心竞争力与再造机制,是中海董事会主席郝建民直面的中海地产业务发展的两大难题。

一笔事关2400万平方米土储的重大收购,让中海迎来新一轮壮大契机。

3月14日,中海和中信股份(00267.HK,以下简称“中信”)同时发布公告:中海全面收购中信旗下住宅物业组合,交易对价预计为310亿元。中海将向中信配发10%股份及转让物业组合清偿代价,代价约为61.50亿元。

由此,中海将获得中信25个城市物业,中信将成为中海的第二大股东。

这是郝建民主导的第三笔重大并购。过去6年间,中海已先后并购了中海宏洋、中建地产,加上本次交易,“并购王”中海已付出交易对价近700亿元。

完成一场耗时两年多的内部资源整合后,中海将迎来一场更为复杂的整合,这一次整合的对象则是同为央企的中信。这笔交易并非简单的单向收购,而是双方间的资源互换。难度之大,外界等着看结果,有替郝建民和中信掌舵手常振明捏把汗的,也有等着看他们笑话的。

但无论如何,这是央企在去库存方面的重要案例。事实上,自去年招商系、中交系地产整合逐步落地后,作为中央政府在香港重要地产平台的中海与中信的整合,对投资人观察房地产市场的变化有着重要意义。

交易最迟年内落定

截至2015年底,中海土储4144万平方米,仅在数字字面上看,这在7家千亿房企中属于垫底水平。加上中海宏洋1093万平方米的土储,中海才能稍微与万科5477万平方米的土储水平打个平手,与恒大、碧桂园的1亿平方米以上的土储量相差甚多。

中海贵在布局一、二线城市,土储含金量高。在核心城市的土地拍卖成本越来越高时,中信2400万平方米的土地规模,对于中海而言如虎添翼。评级机构穆迪指出,交易完成后,可拉动中海未来4-5年合约销售额进一步增长。

中信历年公告及克而瑞梳理的数据显示,中信2400万平方米土储的大致分布格局是:珠三角42%、环渤海31%、长三角9%和其他18%。其中,一线城市上海、北京、深圳三地涉及的项目分别为4个、4个和1个,涉及土储规模分别为141万平方米、190.5万平方米和96万平方米;二线城市,涉及天津、重庆、成都、青岛、珠海等地的250万平方米土储;其余土储分布在惠州、汕头、东莞、扬洲、黄山、三亚、海口、万宁等三四线城市。

“通过整合的方式,在上海、北京、深圳等地补仓,这是最理想的方式。”克而瑞研究中心分析师尹鹏对时代周报记者介绍说,值得注意的是,中信在三四线城市土储占比近半,这将考验中海接下来的周转速度,在与中建地产的整合中,中海获得了潍坊、淄博的两个大盘项目,总建面超过300万平方米。

若在与中信的整合中再次装入大量三四线土地,将会拉长中海整体土地消化周期。此外,中信在海南、江西、四川等地的大量旅游地产项目,并非中海所长,消化销售还有待考证。

外界担忧,上述种种会拖累中海近年的利润等财务指标。

“资产包没有好坏,都是资源,怎么做,去体现它的价值,这才是重点。凡是我们在经营的资产,就不会成为我们的负担。”3月18日下午,中海在香港举行2015全年业绩发布会投资者专场问答,一名在场投资者孙凯(化名)告诉时代周报记者说,这是郝建民的原话,他希望这样的回答能让投资者满意。郝的意思是,只要不是负担,就能获利,只是节奏不同而已。

“交易还未到最后交割时间,合作细节暂时无法解答。”3月18日下午,中海在香港举行的2015全年业绩发布会上,郝建民很严谨,他对在场媒体透露,“如果相关部门的流程顺利,预计交易可以在五六个月之内完成,最保守,估计年内也肯定是可以完成的。”

面对投资者,郝建民放松得多。他开玩笑地说:“有钱人的日子也是很难的!本来这次想花钱的,但是没花出去。当然有钱不能乱花,要花在刀刃上,未来会花在能够给股东带来最大利益的地方。”接下来,中海还将继续看机会买地,这是公司长期并常规的工作之一。

年报数据显示,2015年,中海收入1480.7亿港元,净利333.1亿港元,仍是国内最赚钱房企。公司持有现金高达1024.5亿港元,净负债比率仅为6.8%。

不包含中信部分,郝建民为中海定下的2016年目标是:年销售1850亿港元,同比增长10%;未来保持30%以上的毛利率,依然是中海的目标。

人事磨合难题

这场关乎千亿资产的重大整合,在操作上却并不容易。尤其是这次涉及两家运作模式、管理方式决然不同的央企重组,人员方面的磨合将更需时间。

中海地产之前与中建地产涉及338亿元的内部整合事项,耗时就长达两年多,直到今年1月才完成最后的人事整合。而这场庞大资产整合的背后,还伴随着剧烈的人事纷争、管理架构改革等诸多大事,最终中海地产总裁陈谊也离职出走。

“缺乏过渡期,中信项目能否直接上手,这些都是难题,”有知情人士刘志勇(化名)对时代周报记者说,中海在整合中建地产项目的过程中,增加了两年的托管期,提供了充足的磨合期。中建内部整合尚且如此,中海和中信跨企业合作能否愉快尚不可知。

可以想象,与中信之间超过千亿资产的庞大整合难度,将更大于和中建地产的整合,中信股份内部多年都难以解决的难题,中海必然需要更长的时间、更多的精力去梳理整合。而想通过整合进一步做大规模,中海还有很长的一段路要走。

“谁找谁,这是自由恋爱!一个巴掌拍不响,双方都有意愿,强强联合,”郝建民这样解释此次整合的初衷,“这次合作,双方高层都非常重视,在重组过程中制定了很细致的规则准则。”

郝建民对合作有信心。在他看来,中信和中海同宗同源,在公司文化方面也有很多相似的地方,是可以互相融合的。

他说:“说实话,收并购不成功的案例也很多,但相信我们这个是成功的。中信有很多优秀人才,是人才就会有舞台。我们是合作关系,而不是敌对关系。中信现在是中海的第二大股东,我们的未来是共同的。”

至于整合之后,中海将如何具体调整中信人员,如何调节矛盾?

郝建民回答称,“这是整合里必然要面对的问题,但我们希望前进速度不减慢,至少要保持我们现有的速度前进”。在他看来,以前的人事变动(中建),属于正常的流动,一个企业的发展不要因为一两个人的变动而带来巨大的变化和影响,这是我追求的目标。既然把它作为增长模式的一种,就不希望变成负担,而是增长的火车头和动力。

“力量放在一起用,一定会有机会,”郝建民甚至开玩笑把皮球踢给中信,“中信24号公布业绩,你没去问他们的主席吧。”

中信系七年整而不合

郝建民说的那个人,是常振明。

常振明,著名的“救火队长”,商界罕见的围棋七段,是国家围棋队前国手。2009年4月,常振明临危受命,接任因外汇巨亏辞职的荣智健,成为老牌红筹股中信泰富新掌门人。

“中信系”地产整合难题,自此就摆在常的案前。事实上,从上世纪八十年代起,中信集团内部的庞杂地产业务,已历经多年的整合历程。

时代周报记者试图对“中信系”地产业务脉络,重组经过进行梳理及剖析:

作为地产行业老者,早在1979年中信集团创办初期,就已有房地产部这一雏形。至今,在中信集团的档案室里,仍存放着新中国第一家房企—中信房地产公司的第一份营业执照,其工商注册编号为001号。

不过,创始人荣毅仁忙于实业而对中信房地产未予重视,前董事长王军时代又耽于“金融雁阵”而无暇顾及,中信房地产始终没有达到与中信集团背景相匹配的市场地位。

21世纪初,万科、金地、万通、SOHO中国等房企青云直上,使王军认识到了房地产的财富魔力。2001年11月,王军召开中信集团首次房地产座谈会,要求整合中信集团内部资源,让中信房地产业务腾飞。但直到2005年中信银行改革上市的阶段性目标达成后,王军才重拾中信房地产大业的整合重任。

在当时,中信集团自身的地产业务呈现三分天下的格局:中信房地产、中信华南集团公司(下称“中信华南”)和中信深圳集团公司(下称“中信深圳”),旗下还各设有多家子公司、孙公司,资产庞杂程度也超出想象,基本处于占山为王,各自为战的状态。

直至2007岁末,中信系统所有房地产公司及项目归一到中信地产旗下。中信地产作为集团内地业务的代言公司,注册资本高达60亿元。

同业竞争难题并未就此结束。1990年,中信集团在香港收购的上市公司泰富发展(后更名为“中信泰富”),在香港、海南、长三角等地同样有不少地产资产包。

如何处理中信地产与中信泰富间冲突关系?2010年前后,常振明曾给出这样的答案:短期互相投资合作,长期整合归一。他的意思是,未来,中信集团旗下仅会有中信地产这唯一的地产平台。

近7年过去,两方公司整而不合,各自业务至今依旧恣意重合发展。

“地产业务的整合并非易事,中信系盘根错节的关系下,整合不是短期就能达成的,要想达到两全其美就更难,”全国房地产商会理事李骁对时代周报记者分析说,央企的资产整合难度往往并不因价格或股权架构,央企体制做派和集团内部不同的管理人和利益主体纷争,或许才是难题所在。

中信出售住宅早有先例

中信选择将住宅业务转手给中海,外界最多是惋惜,但并不惊讶。

“中信、招商、华润这三家地产公司,应该算是衔玉而生,先天条件最优越,无须像万科那样努力往泛金融化转型,本身母集团就拥有强大的金融体系和产业链资源,”一直从事房地产企业战略研究的兰德咨询总裁宋延庆对此颇有感慨,他对时代周报记者分析说,中信至今都未冲进行业前几名,不无可惜,他的资源禀赋甚至比招商、华润还好,因为有银行、有证券在手。中信做不起来,是因为地产主体设置乱,内部争斗严重,再加上BOT模式弊端和产品线散乱,从而导致资产周转率低,利润贡献小。

在宋延庆看来,在中信集团整体上市后,业绩透明了,地产的压力也大了,“现在以资产换股权,是最好的方式”。

不难看出,2011年底,中信集团整体赴港上市计划抛出后,中信地产的成长轨迹发生了重大变化。

时代周报记者梳理发现,2007年后,中信地产迎来一个全新高速发展期,在全国攻城略地势头旺盛,在北京、广州等地屡屡创造地王。至2010年底,中信地产总资产近800亿元,二级土地储备建筑面积逾3000万平方米,销售额也由2007年的46亿元迅速扩大至383亿元,位居全国地产行业前12强。

着手冲刺上市,是彼时中信地产要攻克的大课题,尝试借壳、IPO说法四起之下,但迫于调控一直未成行。这一计划随后被搁置,让路于集团整体上市计划。

中信地产扩张路线,也一度开始收缩,在拿地、销售规模上的反应立竿见影。在中信集团此前的资产明细里,中信地产2011年、2012年的签约销售额一路下滑至250.16 亿元和234.74 亿元,行业排名滑落至19名。当然,昔日地王项目销售受困,也是其这两年业绩乏善可陈的重要原因。

2013年,中信地产得以重启扩张大计。克而瑞提供给时代周报记者的数据统计显示,当年,中信地产销售额飙升至445亿元,行业排名提升至14名。

大象起舞,中信集团翩跹之地在香港。2014年4月16日,注资中信泰富,中信集团在香港整体上市的计划最终落槌。这桩高达2269亿元的巨无霸收购方案,注入资产包括银行、电讯、证券、汽车、特钢、隧道、房地产及工程承包等一长串名单。当年8月,中信泰富更名为中信股份,掌舵手常振明。

中信地产、中信泰富均被纳入中信股份上市平台,但两者业绩未有起色,倒退速度明显。2014-2015年,中信地产年销售额215.2亿元和231.3亿元,滑落到行业第41位,彻底跌出“第二军团”。

“中信地产近两年业绩难题提振,与海口、三亚、惠州等地难以去化的大体量旅游地产相关,”克而瑞研究中心分析师沈晓玲说,其实,中信近年已开始陆续转手住宅项目,涉及上海、广州、三亚、成都等地,其中大部分是因为负债率过高、开发进程缓慢、前景不明朗等原因。


接盘中海环宇城?中信商业弯道超车仍需时日

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