商业第二曲线发力明显，新城控股2021年上半年继续增质提效

忻奇琪

2021-09-07 09:54:41

来源: 时代在线

调控政策愈发精细化，房地产行业进入史上最严监管时代。高频精准调控在挤压行业泡沫的同时，也倒逼着房企寻找新的业绩增长曲线，持续蜕变升级。2021年的中报对房企而言，是在调控浪潮和行业波动中的一次全面大考，而那些综合实力强的头部企业在激烈的竞争中，也愈加彰显出坚固的基本盘和稳健的增长性。

多年来，凭借“住宅+商业”双轮驱动的战略定力，新城控股正不断朝着长期维持高质量、稳健的发展态势笃定前行。

2021年8月27日，新城控股（601155.SH）发布2021年半年度报告，报告期内公司整体经营业绩持续稳健增长。报告显示，上半年新城控股实现营业收入791.05亿元，同比增长109.63%；归属于上市公司股东的净利润43.06亿元，同比增长34.40%；扣非归母净利润37.96亿元，同比增长38.19%。

地产业绩稳步前行，商业“第二曲线”表现亮眼

中报数据显示，上半年，新城控股实现合约销售额1176.64亿元，同比增长20.65%；累计销售面积约1086.96万平方米，同比增长23.87%。申万宏源在6月份的研报中分析指出，新城控股2021年全年可售货值4200亿元，按照去化率62%（2020年实际去化率70%）保守估算对应今年销售额为2600亿元、同比上涨4%，预计全年大概率将超额实现销售计划。

上半年，新城控股位于温州、苏州、常州、西安等各地项目均取得了优异的销售成绩。以位于温州瓯江口板块的新城瓯江湾项目为例，凭借突出的区位优势、完善的产品规划及硬核产品力，项目今年5月、6月内接连3次开盘，创造了单月成交8亿的优异成绩，也创下项目所在板块单月成交总金额的新纪录，并以半年销售19.48亿的突出成绩，成为当地标杆红盘。

业绩稳步的增长，离不开新城控股坚持的“地域深耕”策略。据悉，公司坚持“市占率超10%做熟、市占率超20%做深、市占率超30%做透”的区域深耕标准，天津、江苏、浙江等深耕区域的市场份额不断提升，体现了公司战略布局与区域深耕的成效。

秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式，上半年，新城控股不仅在住宅开发销售上表现稳健，以“吾悦广场”为代表的商业地产商业运营收入增速较快，毛利润较高，在整体业务中的比重逐渐提高。

上半年新城控股商业运营总收入39.38亿，同比上涨近73%；新开业5座吾悦广场，截至6月底，吾悦广场已开业面积达950.67万方，同比增长62.06%。截至2021年8月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到177座，进驻全国131个城市。

通过对各线城市吾悦广场的全面布局，以及一二线和三四线的同步发展，新城控股持续挖掘并获取城市功能升级和消费升级的红利。而随着疫情的有效控制和开业项目的迅速增加，预计新城控股的商业运营收入将持续增长。

针对下半年吾悦广场的扩张计划方面，新城控股董事长王晓松在业绩会上表示，公司会在“三道红线”要求的范围内，合理拓储、确保土地质量。公司计划2021年新开业及拓展吾悦广场均为30座左右（含轻资产），全年商业运营总收入目标为85亿元，公司有信心按计划达成。

“考虑到吾悦广场给配套住宅带来的溢价，目前综合体销售情况基本符合预期。公司将根据自身战略及测算，在长三角、中西部、环渤海、大湾区符合要求的城市合理布局。”王晓松进一步表示。

财务结构稳健安全，产品力持续提升

受益于销售业绩稳健和商业运营收入带来的现金流，新城控股的财务结构保持稳健，整体风险较低。半年报显示，截至半年度末期，公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45%；同时，净负债率为60.48%，维持行业低位。

流动性方面，截至报告期末，新城控股在手现金余额551.54亿元，短期债务270亿元，在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比约1.44倍。

长期以来，新城控股在强化现金管控的同时积极融资，坚决优化公司资本结构，持续拓宽融资资源和渠道。

今年2月，新城控股成功发行一笔4.04亿美元的5.25年期无抵押固定利率债券，票面年息低至4.5%；6月底，发行一笔3亿美元4.25年期绿色优先票据，最终票面利率为4.625%，账簿峰值认购超8倍，这也是新城控股发行的首笔绿色债券，标志着其迈出绿色金融的关键一步，也是新城控股持续拓宽融资渠道、降低融资成本的重要之举。

亿翰智库研报指出，得益于较为充沛的现金流和稳健的财务结构，资本市场对新城控股的认可度有所提升，上半年国际评级机构穆迪和标普分别将新城控股的主体评级上调至Ba1和BB+，展望均为稳定。

评级的上调又促进了融资成本的降低，截至报告期末，新城控股平均融资成本6.60%，较去年同期下降25个BP。

在房地产行业竞争愈发激烈，叠加后疫情时代下，为了满足大众对美好生活提出的更高需求，产品力和服务力也正成为房企新的比拼战场。

前瞻这一行业变化，2021年，新城控股持续围绕“稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能、风险管控”的发展战略，聚焦“品质运营”这一大主题，不断升级品质运营体系，让品质成为新城的标签，从而提升客户满意和社会认同度。

上半年，新城控股持续举办多场“幸福体验工程”活动，从新城旗下住宅、商业、多元业务等场景出发，整合优质的体验场景，从建造体系升级、全过程展现、全周期客户服务体验、品牌赋能等多个维度发力，真实呈现新城所营造的生活空间、社区交往、社区创造与综合服务。

在房企竞争“快”与“慢”的博弈中，沉下心来打磨品质、做好服务，正成为新城控股穿越周期的“利器”。可以预见，凭借高速发展的商业第二曲线以及产品力的持续打磨，未来新城控股也将握有更大的先发优势，在复杂多变的地产行业竞争蓝海中笃定前行、扬帆远航。