“住改商”应清晰界定权利边界

2009-12-23 17:19:09

最高人民法院日前公布了《物权法》的两部司法解释,规定民宅商用须经全楼业主同意。也就是说,只要有一名利害关系人向法院主张不同意,就可以“一票否决”。这样的规定,无疑使得“住改商”难度加大,因为经商者在实践操作中很难与每一个单个业主签订同意书。其所限制的,实际上是业主对自己住宅的处置权,甚至更广泛的物权。

对“住改商”事实上的禁绝,所引发的最重要的问题出现在基本的政治和法律伦理上。《宪法》规定公民的私有财产权受法律保护,这里的财产权就包括拥有和处置自己财产的权利;在《物权法》中,业主也有权对自己的物业用途作出选择,这是住改商受到法律保护的基本依据。同时,劳动者在家劳动也是一种天然的权利,不可被轻易剥夺。法律不应限制这种属于私人的基本权利,要解决这个问题,需要明确物业所有者、利害关系人、物业管理公司、政府的权利边界。也就是说,享受这些权利的前提是不能剥夺或妨碍他人的权利。

但恰恰是在这个关节点上,很显然并非所有的“住改商”都妨碍了他人的权利,如下岗女工在家织毛衣售卖,辅导老师开班家教等等。在使用者并不妨碍他人权利的时候,却限制其自身物业的使用权,显然是不合理、也不合乎《宪法》和《物权法》精神的。对于由于权利边界模糊可能产生的物业纠纷,其处理方向应该是进行实事求是的个案处理,解决问题,而非统统禁止以消灭问题。同时,在以往的住宅物业纠纷中,司法的社会功能其实并没有充分发挥,没有为社会处理类似事件确定出合乎实际的有效准则,包括这次的司法解释,也立时引起重大的争议。在权利关系难以理顺的情况下,即使所有住宅都不再从商,关于邻里间相互影响的问题也依然存在并难以解决。

本来,劳动者选择在家劳动经营,是一种可以缓解交通、能源问题的环保的工作方式,也降低了经营成本,本应大力提倡。但在现实中,由于很多商家不遵守相关的物业规定或者缺乏公德心,对周边住户造成了噪声、异味、粉尘、污液方面的污染,以及程度不等的安全隐患。在这里,解决问题的关键是政府监管是否到位,环境评估是否作出,物业公司是否尽责等等。实际上,目前的“住改商”所带来的环境和邻居投诉问题,大多都是可以改进和避免的,并非“住改商”本身必然带来的问题,而是相关监管不到位的问题。而这个问题不应由公民社会来解决,而应由相关法律和法律执行机构来解决。在这个意义上,原有法律也规定,“住改商”行为的合法性需要满足两个条件:遵守法律、法规以及管理规约;应当经有利害关系的业主同意,这并没有错。

麻烦的问题出在如何评估“利害关系”上。如,住宅区办公司,出入大厦的人员鱼龙混杂,算不算对所有小区住户而非仅仅是所在楼都造成安全隐患?餐饮业的“住改商”其实对前排正对的业主所造成的侵害比同栋的更严重,那些受影响的非本楼的业主有没有发言权?对“利害关系”进行评估更多的需要个案处理,弹性空间较大,但现在的司法解释把“利害关系人同意”明确为民宅商用须经全楼业主同意。既缩小或扩大了实际利害关系人的范围,也把本应由法律规定和政府判断的规则,交由居民之间自己来交涉决定,把矛盾推向了社会,不免有点“行政偷懒”的嫌疑。

此外,对“住改商”的“一票否决”对社会经济的影响也非正面,这样的规定会形成事实上的“经营场所”的垄断,迫使大家经商必须租写字楼,使创业成本大大提高。在经济形势如此恶劣的今天,我们更需要保护普通民众的创业需求。对“住改商”的过度限制,堵截了更多小投资者、个体户的创业空间,形成事实上的“住宅禁商”,并非明智之选。

总之,对“住改商”应清晰界定权利边界,而非一刀切地全面禁止。因为并非所有的权利都可以用社会自主协商的方式来保障,物权就是需要法律来硬性保护的,政府行为方式也应尽量用法规来规范。一旦有了难题,也可引入司法判例所造就的普遍规范,而非简单推给社会大众自己解决,或者超越经济社会现实而全面限制。

作者系华南师范大学副教授、政治学博士

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