2020年是充满变数的一年，新冠肺炎疫情打乱了房企全年的推盘节奏，售楼处全面关闭时，线上营销应运而生。在售楼小哥的直播吆喝声中，房地产行业的营销模式发生了前所未有的改变。“三道红线”之后，行业在变革阵痛中告别“三高”模式，走进平稳发展新常态。
11月18日，在由广东时代传媒集团主办的“2020中国地产时代百强论坛”上，珠江投资集团营销管理中心总经理刘祥伟接受时代周报记者采访时表示，政府监管已经走过点状探索到系统清晰的过程，弱化金融属性，强化实业属性是行业未来发展趋势。做好产品和服务是开发商应变的不二法则，只有做好基础服务，才能守正出奇。
地产行业强化实业属性
受疫情影响，房企在施工、销售和资金端全面承压。在复苏阶段，行业表现出强大韧性，实现微涨。
国家统计局数据显示，前三季度，全国商品房销售额达11.56万亿元，同比增长3.7%。
站在企业角度，如何看待当下的行业环境？在刘祥伟看来，政府的监管是层层递进的，经过十多年的摸索，监管已完成从点状监管到系统性监管的摸索。过去的监管重点是管控各渠道的资金流入，今年的“三道红线”则是系统性的监管。无论形式如何，监管部门对行业的监管方向均是弱化金融属性，强化实业属性。
在此背景下，市场也发生明显转变。“在稳预期、稳地价、稳房价的指导方针下，高房价区域的新房价格受到压制。这种区域的地块很难同时实现规模和利润，反而在这轮周期未获市场表现的区域，能够受益于稳房价的要求，解决大家的利润要求。”在刘祥伟看来，市场逐渐进入平稳发展的新常态，消费需求亦在发生转变。新生需求也为开发商提供了机会，需求永远都在，机会便不会消失。
监管背景和市场环境在发生变化的同时，房企的思维模式和发展逻辑随之改变。刘祥伟对时代周报记者表示：“新的变化迫使开发商回归以客户为中心，人类对美好生活的追求是无穷的。谁能持续提供更优质的产品和服务，谁能落地产业规划形成新的增长点。谁就能获得持续的资源和健康的经营性现金流入，确保基业长青。”
“若以日本为参照，我们未来功能品质型产品完全处于萌芽状态。对照香港和泰国曼谷的物管服务，我们在打造服务端的增值空间方面还处于起步阶段。”刘祥伟补充道，房地产业是提供以空间为主体产品的行业，相信行业还有巨大发展潜力，未来仍然美好。
抓住城镇化带来的机遇
目前，我国城镇化进程仍处快速推进阶段。城市之间发展不均衡为开发商提供了布局的机会，各家房企都在发力抢跑城镇化赛道。在主业之外，房企在产业、科技、商业等领域都进行激烈竞逐。
刘祥伟认为，所有城市都有发展空间。因为我国在城镇化进程中目标明确，政府不仅有作为，而且能强管控，在政府带领下，城镇化机会不断，规则快速更新。而从市场发展的规律看，中国高量级的一二线城市，如南京、武汉、成都、沈阳、重庆等，都存在巨大的发展机会。随着人口不断涌入，带来的刚性需求都将刺激人们住房改善和迭代需求，进而推动市场向前发展。
面对巨大的市场机会，刘祥伟认为，开发商应勇于把握，迎接挑战。他建议开发商重点关注确定性高的机会，勇于跟投。例如，华为在上海青浦的AI和芯片产业投资，预计投资额将达100亿元，这便是确定性高的机会。如果地产商能和政府达成优质合作伙伴关系，进而把控开发节奏，将来一定能将此项目发展成重点项目。
“这种要（项目）要敢于跟投，我看好未来，机会无限。”刘祥伟说道。
