赵立东:华南城模式不可复制

杨玲玲
2020-06-16 01:17:02


近年来,在各大企业规模扩张中,大型综合物流及商品交易中心开发商及运营商华南城(01668.HK)一直低调前行,强调“要修炼好内功”,成为一道别致风景线。

2002年开发运营至今,华南城多次进行转型升级,从单纯线下商业到与电商共舞,从商贸物流中心到“商贸物流+”全链条生态圈。

目前,华南城在深圳、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆等八大城市运营着商贸物流项目,迎来18岁成人礼的它,又一次站在蜕变路口。

69日,在深圳市平湖华南城总部大楼内,执行董事兼集团行政总裁赵立东在接受时代周报记者专访时表示:“每个项目的基因都不同,没有可以复制的‘华南城’模式,需要结合当地实际,真正沉下心去钻研。”

产业新城运营不易。一座华南城,就是一个经济圈。为当地贡献可观的税收,解决几十万人就业,提升周边投资环境,繁荣区域经济,推动产业和城市协调发展。

如今,面对风云变幻的外部环境,如何升级业态再续辉煌,成为摆在华南城面前的新课题。

拥抱电商等新技术,为传统商业“插上腾飞翅膀

今年以来,新冠肺炎疫情席卷全球,作为大型综合商贸物流企业,华南城和商户也受到一定冲击。

“项目正常的退铺量还是有的,不过,我们通过努力,新招商数量已覆盖了退铺量,还有增量。”赵立东介绍。

疫情暴发后,华南城第一时间做出响应,通过减免租金、分发防疫物资等方式与商户共克时艰,并跟进关注国家对中小企业的扶持政策,希望商家真正受益。

“我们对实体经济的恢复有信心。每个企业都有自己安身立命之本,我们在应对疫情过程中,做到了灵活机动,希望能够转危为机。”赵立东在采访中表示。

除疫情外,近年来电商发展也冲击着传统商贸物流的模式和格局。

“实体店逐渐变成展示中心,很多交易订单已转到线上完成。华南城一直以拥抱电商的心态,与电商共舞。”赵立东介绍称,全国十大跨境电商有四个在深圳华南城,公司还孵化了300多个中小微电商企业。

譬如,傲基科技刚来华南城时只租了一个店面,现在公司员工已有3000余人,年销售额在40亿元到50亿元之间,已经随着市场发展成熟起来。

随着直播经济站上时代风口,华南城也顺势而为,在南昌华南城建立了一个近3万平方米的网络直播员培训基地。

除电商外,数字化建设成为另一个发力点。作为华南城第二大股东,去年11月,华南城与腾讯深入合作,借助腾讯的技术优势,打造智慧园区和智慧零售新产业。

“以深圳项目为例,我们了解到周末客流量在15万左右,工作日810万。至于这些客流从哪里来、属于什么年龄层、消费时间多长,以及展馆停留轨迹等信息,也可以通过数据分析获得,帮助公司进行业态调整。”赵立东表示。

专注主业,精耕“商贸物流+”模式

事实上,华南城每年都会对业态进行调整,淘汰掉边缘业态,补充进新鲜业态。

近年来,华南城在引入和培育新业态方面取得良好成效,华南城的“商贸物流+”的轮廓逐渐清晰起来。

在赵立东看来,“商贸物流+”是在商贸物流基础上,根据不同项目的不同阶段进行加法变化。每个项目基因都不同,不能生搬硬套,新业态的“嫁接”也不是一蹴而就,需要有试错和调整的过程。

今年,随着城市边界不断拓宽,成立最早的深圳华南城也走到业态升级的十字路口。在“粤港澳大湾区”和“中国特色社会主义先行示范区”的政策利好下,深圳华南城积极迎接时代变革。

据了解,深圳华南城的升级,从引入“外援”开始。去年12月底,华南城与万达商管签订合作,旗下深圳龙岗项目引入万达广场,这也被视为华南城转型的动作之一。

“为此做了很多努力,一共谈了27个月,进行了40多次磋商。”赵立东提到,华南城管理层团队曾两次拜访王健林董事长,后者也对这个项目寄予厚望,亲自把关设计以保证项目的高品质。

华南城引入万达商管后,将打造成“全新一代万达广场”,这一项目被万达方称为“第4代旗舰店”,体验式业态占比将达到70%,其中真冰场、实弹射击、轰趴、电竞等新潮项目对年轻人颇具吸引力。

为配合位于4号交易广场的万达项目,华南城也将紧临的3号馆做了规划调整,并将这两个项目视为深圳华南城升级的起点。

按照赵立东的设想,用5年时间完成深圳华南城全面升级改造,引入朝阳产业,淘汰夕阳业态,最终转型升级成粤港澳大湾区综合商贸物流中心、数字中心、创新中心、生活中心。

优化管理债务结构,进一步降低经营风险

2019年初,赵立东进入华南城后主导成立了投资开发集团和商业管理集团,分别管理集团的项目开发建设及项目招商运营。

赵立东解释这样做的目的是“让专业的人做专业的事”。在他看来,产业新城的开发运营是一个复杂课题,但市场上全能的人才并不多,这就需要将工作细分下去。

在赵立东的愿景里,商业管理集团将通过3年时间做到净利润提升一倍,投资开发集团则专心研发产品,做好品质。

在成立投资开发集团和商业管理集团之后,赵立东又将华盛奥莱、好百年、乾龙物流三个专业子公司进行独立运营。

独立是否就能带来盈利?华南城的利润增长点究竟在哪里?

赵立东认为:“华南城10万商家,是公司的‘忠实粉丝’。华南城致力于提高商贸物流市场的管理水平,同时也在做一些拓展动作,比如,与其他地产物业公司进行并购重组、输出管理等。目前,在输出管理方面与万达、新城、天虹等都在洽谈阶段。”

与此同时,过去一年,华南城优化自身债务结构上动作不断。

根据华南城公布的20192020财年上半年财务数据,截至报告期末,华南城资本负债比率为68.7%,如若刨除汇率影响,调整后的资本负债比率进一步下降至64%

今年以来,国家对企业给予大量资金帮扶,包括贴息贷款、税务减免等,境内融资环境迎来短暂宽松窗口期,华南城在融资方面还是依旧遵循稳健的节奏。

赵立东告诉记者,近两年来,华南城以商业为核心的提升逐步释放出效果。结合到融资方面,公司签了很多具有竞争力的战略合同,这也带来资本结构的调整。

“比如,我们用一年时间做了大量的长年期经营性物业贷,这对于公司的债务结构来说,可以起到极大的优化作用。”赵立东说。

同时,赵立东表示:“作为重资产持有企业,我们也在密切关注REITs等新的融资工具,希望在合适的时机做一些结合。

在疫情得到控制后,华南城依然按照自己的节奏,规模化扩张,加杠杆投资,从来不是华南城的目标。华南城管理层认为,只要现金流和管理不出问题,做好核心产品和服务,主动拥抱新技术,不管是过去还是未来,都能取得不错的发展。更何况,华南城还数十万商户群体,和接近一半的未开发面积

 

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