赵立东：华南城模式不可复制

杨玲玲

2020-06-16 01:17:02

来源: 时代周报

近年来，在各大企业规模扩张中，大型综合物流及商品交易中心开发商及运营商华南城（01668.HK）一直低调前行，强调“要修炼好内功”，成为一道别致风景线。

自2002年开发运营至今，华南城多次进行转型升级，从单纯线下商业到与电商共舞，从商贸物流中心到“商贸物流+”全链条生态圈。

目前，华南城在深圳、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆等八大城市运营着商贸物流项目，迎来18岁成人礼的它，又一次站在蜕变路口。

6月9日，在深圳市平湖华南城总部大楼内，执行董事兼集团行政总裁赵立东在接受时代周报记者专访时表示：“每个项目的基因都不同，没有可以复制的‘华南城’模式，需要结合当地实际，真正沉下心去钻研。”

产业新城运营不易。一座华南城，就是一个经济圈。为当地贡献可观的税收，解决几十万人就业，提升周边投资环境，繁荣区域经济，推动产业和城市协调发展。

如今，面对风云变幻的外部环境，如何升级业态再续辉煌，成为摆在华南城面前的新课题。

拥抱电商等新技术，为传统商业“插上腾飞翅膀”

今年以来，新冠肺炎疫情席卷全球，作为大型综合商贸物流企业，华南城和商户也受到一定冲击。

“项目正常的退铺量还是有的，不过，我们通过努力，新招商数量已覆盖了退铺量，还有增量。”赵立东介绍。

疫情暴发后，华南城第一时间做出响应，通过减免租金、分发防疫物资等方式与商户共克时艰，并跟进关注国家对中小企业的扶持政策，希望商家真正受益。

“我们对实体经济的恢复有信心。每个企业都有自己安身立命之本，我们在应对疫情过程中，做到了灵活机动，希望能够转危为机。”赵立东在采访中表示。

除疫情外，近年来电商发展也冲击着传统商贸物流的模式和格局。

“实体店逐渐变成展示中心，很多交易订单已转到线上完成。华南城一直以拥抱电商的心态，与电商共舞。”赵立东介绍称，全国十大跨境电商有四个在深圳华南城，公司还孵化了300多个中小微电商企业。

譬如，傲基科技刚来华南城时只租了一个店面，现在公司员工已有3000余人，年销售额在40亿元到50亿元之间，已经随着市场发展成熟起来。

随着直播经济站上时代风口，华南城也顺势而为，在南昌华南城建立了一个近3万平方米的网络直播员培训基地。

除电商外，数字化建设成为另一个发力点。作为华南城第二大股东，去年11月，华南城与腾讯深入合作，借助腾讯的技术优势，打造智慧园区和智慧零售新产业。

“以深圳项目为例，我们了解到周末客流量在15万左右，工作日8万―10万。至于这些客流从哪里来、属于什么年龄层、消费时间多长，以及展馆停留轨迹等信息，也可以通过数据分析获得，帮助公司进行业态调整。”赵立东表示。

专注主业，精耕“商贸物流+”模式

事实上，华南城每年都会对业态进行调整，淘汰掉边缘业态，补充进新鲜业态。

近年来，华南城在引入和培育新业态方面取得良好成效，华南城的“商贸物流+”的轮廓逐渐清晰起来。

在赵立东看来，“商贸物流+”是在商贸物流基础上，根据不同项目的不同阶段进行加法变化。每个项目基因都不同，不能生搬硬套，新业态的“嫁接”也不是一蹴而就，需要有试错和调整的过程。

今年，随着城市边界不断拓宽，成立最早的深圳华南城也走到业态升级的十字路口。在“粤港澳大湾区”和“中国特色社会主义先行示范区”的政策利好下，深圳华南城积极迎接时代变革。

据了解，深圳华南城的升级，从引入“外援”开始。去年12月底，华南城与万达商管签订合作，旗下深圳龙岗项目引入万达广场，这也被视为华南城转型的动作之一。

“为此做了很多努力，一共谈了2年7个月，进行了40多次磋商。”赵立东提到，华南城管理层团队曾两次拜访王健林董事长，后者也对这个项目寄予厚望，亲自把关设计以保证项目的高品质。

华南城引入万达商管后，将打造成“全新一代万达广场”，这一项目被万达方称为“第4代旗舰店”，体验式业态占比将达到70%，其中真冰场、实弹射击、轰趴、电竞等新潮项目对年轻人颇具吸引力。

为配合位于4号交易广场的万达项目，华南城也将紧临的3号馆做了规划调整，并将这两个项目视为深圳华南城升级的起点。

按照赵立东的设想，用5年时间完成深圳华南城全面升级改造，引入朝阳产业，淘汰夕阳业态，最终转型升级成粤港澳大湾区综合商贸物流中心、数字中心、创新中心、生活中心。

优化管理和债务结构，进一步降低经营风险

2019年初，赵立东进入华南城后主导成立了投资开发集团和商业管理集团，分别管理集团的项目开发建设及项目招商运营。

赵立东解释这样做的目的是“让专业的人做专业的事”。在他看来，产业新城的开发运营是一个复杂课题，但市场上全能的人才并不多，这就需要将工作细分下去。

在赵立东的愿景里，商业管理集团将通过3年时间做到净利润提升一倍，投资开发集团则专心研发产品，做好品质。

在成立投资开发集团和商业管理集团之后，赵立东又将华盛奥莱、好百年、乾龙物流三个专业子公司进行独立运营。

独立是否就能带来盈利？华南城的利润增长点究竟在哪里？

赵立东认为：“华南城10万商家，是公司的‘忠实粉丝’。华南城致力于提高商贸物流市场的管理水平，同时也在做一些拓展动作，比如，与其他地产物业公司进行并购重组、输出管理等。目前，在输出管理方面与万达、新城、天虹等都在洽谈阶段。”

与此同时，过去一年，华南城优化自身债务结构上动作不断。

根据华南城公布的2019―2020财年上半年财务数据，截至报告期末，华南城资本负债比率为68.7%，如若刨除汇率影响，调整后的资本负债比率进一步下降至64%。

今年以来，国家对企业给予大量资金帮扶，包括贴息贷款、税务减免等，境内融资环境迎来短暂宽松窗口期，华南城在融资方面还是依旧遵循稳健的节奏。

赵立东告诉记者，近两年来，华南城以商业为核心的提升逐步释放出效果。结合到融资方面，公司签了很多具有竞争力的战略合同，这也带来资本结构的调整。

“比如，我们用一年时间做了大量的长年期经营性物业贷，这对于公司的债务结构来说，可以起到极大的优化作用。”赵立东说。

同时，赵立东表示：“作为重资产持有企业，我们也在密切关注REITs等新的融资工具，希望在合适的时机做一些结合。”

在疫情得到控制后，华南城依然按照自己的节奏，规模化扩张，加杠杆投资，从来不是华南城的目标。华南城管理层认为，只要现金流和管理不出问题，做好核心产品和服务，主动拥抱新技术，不管是过去还是未来，都能取得不错的发展。更何况，华南城还有数十万商户群体，和接近一半的未开发面积。