​佳兆业:扎根湾区 逆势而起

古月
2020-04-28 02:38:35
穆迪表示,本次评级反映佳兆业在粤港澳大湾区市场的强大品牌影响力及销售执行力,同时也体现了本机构对佳兆业利润较高旧改项目的良好转化以及在深圳和广州等一线及重点二线城市拥有优质土地储备的认可。

4月17日,国际评级机构穆迪下调中国房地产行业展望至“负面”,为近5年来首次。穆迪指出,受疫情和经济疲弱拖累,预计全国今年房地产销售额按年跌5%―10%。

同时,疫情造成的市场震荡正在加重投资者的避险情绪,导致境外融资渠道收窄,这将导致一些流动性和信用质量薄弱的开发商面临更高的再融资风险。

无独有偶,从今年初至4月22日,十多家房企被国际评级机构下调评级或评级展望调整为负面。调整原因主要包括业绩不及预期、债务到期压力和流动性风险较大、杠杆率较高和偿债指标弱化等。

但亦有例外。4月23日,佳兆业集团(01638.HK)获穆迪重申企业家族评级“B1”,展望为“稳定”。

穆迪表示,本次评级反映佳兆业在粤港澳大湾区市场的强大品牌影响力及销售执行力,同时也体现了本机构对佳兆业利润较高旧改项目的良好转化以及在深圳和广州等一线及重点二线城市拥有优质土地储备的认可。

佳兆业管理层也表示,尽管全球经济存在不确定性,但穆迪在集团公布2019年良好业绩后重申对公司的『B1』评级,足见集团的财务和业务基础稳固。展望未来,集团将继续优化其资本结构并积极管理债务,同时加强现金流管理。

逆势而起

多家房企被国际评级机构下调评级或评级展望调整为负面,为何佳兆业能“逆势而起”?

穆迪在报告中指出,鉴于深圳和大湾区内的其他城市一直是佳兆业的主要市场,约占2019年合约销售总额的61%,预计公司将受益于区内的利好政策支持、强劲的经济实力以及大湾区内日趋完善的交通及人口的大量涌入。

尽管全国销售增长或将有所放缓,但得益于强大的品牌支持,优质的可售资源及核心市场的稳定经济增长,预计佳兆业的销售表现将继续优于全国市场。

资料显示,2019年,佳兆业以旧改、招拍挂、收并购的方式共获得30个项目,新增土储权益建筑面积412万平方米。截至2019年底,公司有近2700万平方米土地储备,一二线城市土储面积占比近80%,对应总货值近5300亿元,其中大湾区占比近66%,深圳占比近33%。

同时,佳兆业还拥有庞大的土储,是行业当之无愧的城市更新龙头企业。重仓城市更新背后,是基于佳兆业对于房地产市场趋势的预判。

“中国房地产目前正处于从增量市场到存量市场的转轨期,城市更新必将大行其道,成为新的诺亚方舟。”佳兆业在其发布的《2019―2020房地产行业白皮书》中提到,即使按每年2%的城市更新速率来计算,城市更新也已经迎来6万亿元级的崭新市场。而随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升,最终市场将变轨迎来一个新的十万亿级的黄金大赛道。 

“随着低土地成本的旧改价值的逐步释放,除了拉动公司销售稳步增长外,有望进一步提升公司毛利率水平。预计该公司2020―2022年实现归母净利润约53.8亿元,67亿元,82.7亿元。”4月2日,第一上海发布研报,给予佳兆业2021年目标市盈率5倍,对应目标价约6.1港元,维持“买入”评级。

穆迪在报告中也提到,佳兆业过去三年的平均土地成本是平均售价的25%―35%,低于同业水平,因此在旧改项目的支持下,公司能够享有较高的盈利能力。

不留短板

有了大量低成本的优质土地做基础,也就不难理解机构对于佳兆业的青睐,以及该公司近三年复合增长率为何高达40%。

2019年,在复杂多变的市场及多元的竞争格局中,佳兆业坚守主航道,销售规模再创新高。合约销售金额增长26%,达到881亿元,超额完成全年目标,销售增速领先TOP30房企平均水平。

根据克而瑞联合中国房地产测评中心共同发布的《2020年中国房企销售排行榜》统计,按合约销售权益金额计,佳兆业排名第27位,较2018年上升10位。而在克而瑞最新发布的《2020年一季度中国房地产企业销售TOP200排行榜 》中,佳兆业以124.5亿元位列第28位。

“2020年佳兆业可售货值约1800亿,其中大湾区占比55%、长三角占比22%,一线占比37%、二线占比52%,如按56%的去化率即可实现1000亿元的销售目标。”4月6日,西南证券发布研报,给予佳兆业2020年5倍PE估值,对应目标价5.50港元,维持“买入”评级。 

在业绩强劲增长的同时,佳兆业还力争不留短板,积极增强财务“稳定性”。这也是机构青睐佳兆业的另一个重要因素。

“佳兆业拥有良好的资金流动性。集团的现金持有量以及其经营现金流将足以支付其在未来12―18个月内的短期债务及承诺土地款。在审慎拿地及旧改项目转化增加的背景下,公司的债务增长有望在未来1―2年内放缓。”穆迪称,展望『稳定』反映我们预期集团将继续保持良好合约销售增长,并在未来12―18个月内维持充足的流动性。

携手抗疫

除了亮眼的业绩,佳兆业在疫情期间的表现也可圈可点。

1月26日,佳兆业集团分别向武汉市慈善总会和孝感市慈善总会各捐款500万元,用于支援武汉市及孝感市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作。2月8日,佳兆业海南集团捐赠10万斤蔬菜,支援湖北。2月13日,佳兆业集团向武汉11所医院捐赠5000套防护服……

在捐钱捐物的同时,佳兆业还主动为旗下商户免租,践行企业社会责任。疫情期间,佳兆业商业集团宣布免除旗下7个在营购物中心所有商户的租金,共计15天;佳兆业文体集团宣布旗下全国范围内所有场馆项目入驻商家的租金全免,共计15天;佳兆业科创集团免除受疫情影响的长租公寓租户及自有物业的KMAX梦佳速客户1个月租金;佳兆业酒店集团预定客户免费取消和退订服务。

与此同时,为了保证旗下项目顺利交付,佳兆业多措并举,全面推动复工复产。

佳兆业集团表示,疫情短期冲击显著,但长期并不改变人们追求美好生活的信念。危机中显现的对高质量产品和服务的需求,以及差异化的市场机会,为公司的发展注入新的思考。保持战略定力,坚定主航道,建构与主业适配的多元产业布局,合理有序配置资源,集团有信心在2020年实现持续稳健的增长。

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