调低销售目标,新城控股也变保守,但“少帅”王晓松说不是要收缩规模

童洁
2020-04-02 16:36:21
未来的路很长,挑战必然少不了。在这个充满变数的节骨眼上,王晓松宁可被质疑保守也不愿冒险。他给新城重新定调:未来要由增量转提质,由冲规模转为聚焦利润。

VCG111226796338.jpg图片来源:视觉中国

“2019年对于新城来说是坚韧前行的一年,感谢3万多名同心同行的员工,让公司展示出充分的坚韧性和稳定性,能够面对危机,稳定发展。”这是新城控股董事长兼总裁王晓松在3月31日业绩会上的开场白

1987年出生的王晓松展示出了超越他年龄之外的稳重,他细细介绍着过去一年新城的成绩,描述着新城未来的方向。如他所说,过去的一年,新城经历了前所未有的至暗时刻。

在危机关头接棒的王晓松没有太多的选择,好在他顶住了压力。新城派发了每股1.7 元的高额红利来感谢股东们的不离不弃。

未来的路很长,挑战必然少不了。在这个充满变数的节骨眼上,王晓松宁可被质疑保守也不愿冒险。他给新城重新定调:未来要由增量转提质,由冲规模转为聚焦利润。

目标下调,但不是收缩规模

对于王晓松来说,2019年这份成绩得来不易。

去年,新城控股的销售目标为2700亿,最终,新城控股踩线过关,实现销售额2708.1亿,同比增长22.48%,守住了行业第八名的位置。而营收、归母净利润同样实现增长,分别为858.47亿、126.54亿,同比增长58.58%和20.61%;扣非后归母净利99.81亿,同比增长31.4%。

财务方面,新城控股的负债率创造新低。年报显示,2019年,其剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为76.53%,和上一年同期基本持平;同时,净负债率由2018年的49.21%大降32.85个百分点至16.36%,这一负债水平在整个房地产行业都是十分罕见的。

收入、利润的上涨,以及负债率的新低,都与王晓松接手后做出的一些调整有关。去年7月至9月,新城控股融资局面紧张,为缓解资金杠杆压力,新城控股接连出售21个项目,回笼现金超百亿。

不仅如此,“黑天鹅”事件之后,新城控股除了在7月有12宗新增土地之外,8月和10月,的新增土储均为0,9月也只拿下1宗土地。直到11月,新城控股的拿地节奏才慢慢地有所恢复。

控支出让新城控股在去年年末手握大量现金。截至2019年12月31日,新城控股可支配现金余额为639.41亿,短期债务306.02亿,现金短债比率过2。

不过,即使已经度过“危机”,王晓松还是保持着谨慎的态度。2020年,他为新城控股定下2500亿的销售目标,较2019年减少200亿,同比下降7%。

下调销售目标让部分投资者认为王晓松过于保守。对于规模收缩和保守的问题,王晓松在业绩会上做出解释,他认为,2500亿确实是一个保守的数字,亦是一个中性的目标。

“如果要冲2800亿甚至3000亿销售额,通过增加项目合作、降低权益比等手法,新城控股可以做到,只是意义不大。今年我们的整体可售货值约4000亿,做到2500亿的销售目标,去化率约60%,相比往年是比较中性的。”

他还指出,销售目标下调不代表要收缩规模,未来新城控股仍旧会关心行业排名,但不会单纯为追求排名冲规模,排名保持在行业第十名左右的位置即可。

值得一提的是,如今新城控股似乎已经走出阴霾。过去几个月,新城已先后发行了美元债、公司债、超短融,“应该说公司的各项融资渠道已经恢复,可以满足公司的发展以及开发的需求。”

资金面有了好转,超低负债率也给新城控股创造了增长空间。接下来,新城将恢复拿地强度。在他看来,净负债率过低意味着牺牲了未来成长性,并不是房企想看到的,新城控股未来会把净负债率控制在40%-70%的合理区间内,匹配发展的需要。

中指院发布的《2019年1-3月全国房地产企业拿地排行榜》中,新城控股以189亿拿地金额位居榜单第4位。而今年全年,新城控股的计划拿地金额是1000亿。

王晓松的商业“养猪论”

住宅之外,商业是新城控股业绩的第二个支柱。

去年,新城开业21座吾悦广场,累积布局124座,其中在运营63座,已开业面积共计590.62万平方米,同比增长51.44%。收入方面,吾悦广场进入了高增长阶段。2019年,吾悦广场共实现租金及管理费收入40.69亿元,同比增长92.28%。

去年,新城控股从万达挖来了商业地产领域颇具威望的曲德君,这被视为新城控股商业板块加速的信号。王晓松在业绩会上表示,整个商业的方向是不会改变的,会抓住机做布局。

不过,商业地产也有利弊。王晓松坦言,吾悦广场的优势是有持续性的收入、有增值空间,且利润率比住宅高,劣势则是资金沉淀大,“没有企业是扛得住源源不断投入现金的。”

王晓松将运营商业地产的过程总结为“买猪、养猪和卖猪”三个阶段,“眼下的新城控股,已经学会了买猪,但是养猪还没有达到行业内的最高水平,所以暂时也还不会卖猪。”他说,新城控股正在研究商业地产的退出机制,但还没有出售的计划,吾悦广场的价值还在培养过程中,未到想要出售的价值点。

今年的疫情对商业地产产生了不小影响,在此背景之下,新城控股还是定下了不小的目标。2020年,新城控股将新开30座吾悦广场,商业管理年租金收入目标为55亿元,同比增长35%。

需要考虑到的是,疫情期间,新城控股给予商户67天的租金减半优惠,这对其2020年的租金收入带来约5亿的影响。

不过,新城控股新任联席总裁、商业管理运营的负责人曲德君强调,这是考虑了疫情因素之后的数字。

他进一步向投资者和媒体介绍,新城控股旗下在营的吾悦广场自2月下旬开始陆续恢复营运,目前全国所有营运期的吾悦广场已全部营业,商户营业恢复比例约90%,商业日均客流15000人次,营业水平恢复至50%。

“经过测算,综合考虑租金的减免以及疫情对后续经营产生的影响等等因素,我们在2020年新开业30座吾悦广场的基础上,确定了55亿的租金收入的目标。目前来看,我们对这个目标还是非常有信心的。”曲德君说。

来源:时代财经 童洁  

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