海南影响犹在，雅居乐营收微增

刘新歌

2020-03-24 17:27:42

来源: 时代财经

无论未来海南楼市如何，雅居乐已经转移了投资重心。

微信图片_20200324162419.jpg 图片来源：雅居乐地产

海南清水湾项目一度是雅居乐乃至整个房地产市场的“神话”，但随着海南楼市政策的收紧，这片成就过雅居乐的土地成为了它业绩中的不确定性因素。

虽然在2019年年中业绩会时，雅居乐副总裁潘志勇称，“海南的不利因素已消化”，但全年下来，雅居乐的毛利及毛利率还是受累出现同比下跌。

3月23日，雅居乐召开了2019年线上业绩发布会。年报显示，其过去一年合约销售金额同比增加14.9%，达1179.7亿元；营业额为602.39亿元，较上一年增加7.3%；股东应占利润为75.12亿元，同比增长5.4%。

而毛利同比下跌25.6%，为183.58亿元；毛利率同比下跌13.4%至30.5%。“海南是‘金蛋’，海南岛项目是多年的重点投资，已经是最好的项目，老实说这几年会有影响。”雅居乐董事会主席兼总裁陈卓林坦承。但他同时表示，因为买地及其他产业方面的投入越来越少，预计海南的影响会越来越少。

从海南陵水清水湾开始，在蓝天碧海间打造“第二人生”的雅居乐收获了可观效益。即便是到2017年，卖了8年的清水湾销售额依然高达170亿元。

但随着销售高峰期的褪去，加上海南全域限购的出台，雅居乐在海南的销售“神话”不再。2019年，雅居乐海南及云南区域业绩占比为11.7%，较2018年同期降了4个百分点。

海南项目贡献的减少也拉低了雅居乐的毛利水平，雅居乐副总裁潘智勇在业绩会上表示，来自海南区域的高毛利率收入减少，导致2019年毛利下降比较多。“2018年是113亿，但2019年少了很多、不到40亿。整个海南毛利下跌了50-60%，这个影响还是比较大。”

不过，雅居乐的盈利能力仍然首屈一指。“其实在行业里面来讲，30.5%的毛利率是非常不错的了，在2020年仍然可以维持这个水平。” 潘智勇的信心来自于两方面：随着政策及账期的到达，海南项目的入账将有一定提升；非房板块表现将进一步向好。

而雅居乐副总裁王海洋则再次表达对海南市场的看好。在他看来，海南的政策已经有所调整，如去年10月取消落户限制、逐步放开人才引进门槛、推进总部基地建设等。同时，自由贸易港的相关政策和具体落地规划也将于今年第二季度逐步呈现。

“目前来说，海南商住房的供应越来越少，但市场的需求是非常大的。综合来说，目前海南楼市调控对我们有影响，但未来是利好的。关于海南，我认为长期来看是一个支撑，而且是越来越好的。”王海洋称。

海南某资深业内人士也认为，以住宅开发为主导的海南传统房地产已完成阶段性使命，但“去住宅”不是“去地产”，具备产城、综合体开发能力的房企正在接棒自贸港建设。

无论未来海南楼市如何，雅居乐已经转移了投资重心。2019年，雅居乐斥资359亿购地，其中40%在珠三角、长三角，另有43%在标准聚焦的城市群类。

截至2019年底，雅居乐总土地储备面积为4985万平方米，其中华南地区占比达27.8%，华东地区占比20.7%，海南地区占12.3%，云南14.6%，华北地区的土地储备也逐年上升，接近6%。

华东、华南成为雅居乐业绩的重要支撑。在雅居乐去年1180亿销售业绩中，华南区域贡献了32.9%，其中粤港澳大湾区为26.3%；华东地区占比达27.2%，较2018年提升近9个百分点。

王海洋透露，未来将持续加大对粤港澳大湾区的投资力度。目前，雅居乐在大湾区的土地储备项目已达50个，权益储备面积为834万平方米，占全国总土储的21%。其中，中山、惠州分别占53.8%和23%，广州、佛山占比为15.9%。

除了区域布局的多元化，雅居乐拿地方式也渐趋多元，通过产业小镇获取土地已成雅居乐的重要的获地方式。据王海洋介绍，雅居乐有近40%的土地通过产业小镇获得，通过独立招拍挂获取的土地占34.5%，26%的土地以合作并购方式取得。

产业小镇为雅居乐带来高性价土地。王海洋称，通过产业小镇获取的土地平均土地成本仅1530元/平方米，地价和房价比例低至15%以内。截至2019年底，雅居乐产业小镇已布局16个城市，共签订投资协议19亿，获取超过510万平方米的土地，货值超过600亿元。

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