百强房企三十年:沪系房企中绿地独舞 国企靠改革推动发展

2018-09-18 06:33:57
在2009年绿地的销售额已经有422亿元,除了在2015年维持了2014年2000多亿元的销售额之外,过去8年里,绿地每年保持500亿元左右的增长。

时代周报记者 杨静 发自上海

绿地控股(600606.SH以下简称“绿地”)又要开始在苏州造城了。

9月15日,一份与苏州市政府签订的战略合作协议,代表着接下来绿地在苏州超1000亿元投资的开始。苏州未来的科技产业新城、国际会展会议中心、消费、基建、康养等领域,都将会有绿地的身影。

在沪系房企里,这样的手笔,集中在绿地身上。26岁的绿地是一枝独秀,尽管资历并非最老,但在规模上显然一家独大—2017年绿地创下了3042亿元销售额,是排在第二位复地379亿元销售额的8倍。复地和绿地在同一年创立。

成立时间上,沪系房企集中诞生于20世纪八九十年代,并不算晚。此外,首批中外合资的房企、首批外商独资的房企等都在上海开创。

沪系房企的大本营所在地—上海,是诸多房企钦羡之地。但在与外来房企的竞争中,沪系房企的表现并不突出。在目前克而瑞2018年上半年销售前50强中,只有绿地的一席之位。

过去四十年的发展里,不同于浙系房企,沪系房企里鲜有制造业的背景;不同于闽系房企,沪系房企里目前没有出现几家势均力敌的千亿房企;更不同于闽系房企,沪系房企的主角并非民营房企。

全国工商联房地产商会理事李骁对时代周报记者分析沪系房企兴衰原因表示,“有的因冲不破体制束缚,有的是没有赢在转折点”。

国资房企扎堆

作为国资重镇的上海,国资背景的房企数不胜数。

按照时代周报记者的不完全梳理,目前,光是国企上市房企就有15家,分属于上海市国资委、浦东新区国资委、静安区国资委、嘉定区国资委和崇明区国资委,当中包含光明地产、城投控股、上实发展、中华企业、绿地等。

此外,在上海的各个区,更是有不少有着国资背景的房企。这从名字中就可以看出端倪,比如上海中环投资开发集团、上海静安置业(集团)有限公司、上海市浦东新区房地产(集团)有限公司、上海新长宁(集团)有限公司等等。

这些房企集中诞生的高峰期集中在20世纪90年代,得益于上海率先开启的国资国企改革浪潮。这些房企往往拥有上海黄金地段的土地资源。

“正因为如此,很多沪国资房企在发展上就比较受到区域的限制。”李骁对时代周报记者分析表示,他们往往以所在区域为自己的根据地。

反映在2018年上半年的数据里,上海城投置地有限公司的销售只有17.9亿元;上海新长宁(集团)有限公司为24.1亿元;上海建工房地产有限公司为30.4亿元。

在过往的时间里,这些国资背景的房企,不断经历改革。

按照安信证券此前的研究,上海国企改革以2012–2014年、2014–2016年和2016年至今为时间节点,已经进入了第三个发展阶段,如何通过多类型的资本运作方式提高国有企业的竞争力,是第三阶段的一大任务和特点。

在前一轮改革中,上海国资房企采取的路径是将内部资产重组以实现整体上市或者核心资产上市。绿地控股、光明地产和城投控股,遵循的就是这样一个路径。

不过,目前也只有绿地在规模上做大。从时代周报记者可以统计的数据来看,绿地一家独大的局面至少持续了十年。

在2009年绿地的销售额已经有422亿元,除了在2015年维持了2014年2000多亿元的销售额之外,过去8年里,绿地每年保持500亿元左右的增长。

民企掉队

造城,是不少沪系房企的共性。

除了绿地有这一喜好之外。其他的房企也不甘示弱。在上海东边方向的锦绣板块,堪称是大华的天下;在上海北边的美兰湖板块,曾经是另一家沪系房企上置集团的版图;远在上海之外的其他城市,复地凭借“蜂巢城市”概念,也在造城。

大华、复地和绿地三家,曾在地产1998–2007年的地产黄金十年里,多番较量。一度在机构地产榜单中,复地超越绿地、超越大华,跃居全国房企前十强。

不过,复地和大华在地产2008–2017年的白银十年里,拉开了差距。复地在2010年的销售为近60亿,到了2017年为379亿元;今年30岁的大华增长更为缓慢,同年的数值分别为50亿元和172亿元。

接近大华的相关人士对时代周报记者分析表示,大华的衰落自2007年就已经开始,因内部战略上的调整,大华在彼时起就没有坚持全国化布局,加之日后借壳上市失败,企业无法实现做大做强,“而那时,诸多的房企早就努力借助资本市场实现翻身”。

大华的掉队并非个案。在过去四十年里,不少沪系民营房企也难以突破规模上的桎梏。

从2018年上半年可以统计的数据来看,今年25岁的景瑞地产销售额为81.4亿元、22岁的保集为62.6亿元、26岁的证大为30亿元、16岁的宝华为27亿元。

近些年来,更有一部分民营房企,已经淡出在公众的视线之外。比如,同成立在1989年有着外资背景的达安房产和仲盛集团;在2015年宣布退出房地产的证大集团等。

一同淡出公众关注的还有此前在上海发家的地产富豪们,当中包括,恒盛地产的张志熔、中金投资的周传有、仲盛集团的叶立培、证大集团的戴志康、鹏欣集团的姜氏兄弟、西郊庄园的王树清、盛高置地的王伟贤家族、豪都房地产的屠海鸣等。

多元之路

多元发展,目前看来是这些沪系房企的出路之一。

不少国资上市沪系房企就有多元化的业务。一部分除了传统的租赁业务、酒店业务外,涉猎的产业领域多样。

绿地是当中的典型,大消费和大金融就是多元化的表现。光明地产则以“物流+房产”开发双轮驱动,外高桥方面则涉猎了物流、制造业和进出口贸易,通信服务在张江高科中占据了一定的比重,而市北高新、张江高科和上海临港三家以园区开发为主要业务领域。

切入金融业务,是不少沪系房企选择的方向。比如,上置对外界输出的信号就是—从传统地产开发商向金融地产转型,不仅如此,发展的路径里还叠加着结合“产业发展”的色彩;景瑞地产将旗下的优钺资产作为公司五大模块之一;长甲地产方面,也有着资本业务模块。

当然,多数还是以地产+为核心,进行多元的拓展。比如,鹏欣地产除了传统住宅业务之外,还涵盖了商业地产、旅游地产、养生地产、酒店、物业等;中邦置业,则在济州岛投资度假村,在悉尼建酒庄;而正阳集团则以“通航地产”协同发展来涉足通用航空领域,以通用航空救援为核心,同时涵盖通用机场建设与直升机销售的模式。

“走复合型的企业路线,多样化资本运作,前提是企业在生产经营方面呈现高度市场化才能做大做强。”李骁对时代周报记者分析表示,最后会怎么样,仍需时间的检验。

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