楼市“拐点”隐现

2014-04-10 01:08:51

本报记者 董萍 发自广州

从今年以来,广州房企降价促销举措频频。

“我们其中的一个楼盘,去年底是均价每平方米2万元左右出头,上个星期均价1.8万元每平方米左右。新世界的房子真的开始降价了。”佛山金名都地产一位员工透露。

除此之外,时代周报了解到,眼下时代地产旗下所有楼盘也在进行“全额付款分三年无利息,贷款首付无息分18个月,享受销售部最低价格基础上再打9.8折”等优惠。

实际上,从2月开始,广州不少房企就进行了一系列的促销活动。除了部分楼盘推出“直降3000元/平米”、“8.8折让利风暴”、“一口价单位”的口号之外,保利、合景、祈福、雅居乐等多个大开发商均先后推出“垫付首付”的促销活动,目前涉及楼盘已达近20个。

据统计,作为第二季度的首月,4月份,广州11区预计有41盘推新,全市有142个楼盘有打折促销,占总数的四成左右。

“这一方面说明资金紧张,房地产企业的融资渠道紧张,不然不会着急卖房;另一方面,购买者少了,可能是市场需求少了,或者意向购买人群心有余而力不足。”地产行业内一位人士分析道。

广州楼市仍供不应求

据统计,2014年3月,广州全市一手住宅网签6164套,环比上涨37.3%,同比大跌43.8%;在价格方面,3月广州网签均价为15537元/平方米,环比上涨19%,同比上涨6%。其中,3月最后一周网签成交均价为19021元/平米,创下连续8周以来的新高。纵观3月广州楼市,成交呈现出前低后高的态势。

而一季度以来,广州楼市量价齐跌。数据显示,一季度广州一手住宅网签16194套,同比大跌40%,网签均价为13833元/平方米,同比跌2.5%。从今年1月开始,广州楼市开始降温;2月受春节影响,成交量继续向下;3月虽然成交量有所回升,但是楼市“小阳春”并不理想。

“广州楼市虽然成交量有所下跌,但这是由很多原因造成的,近期也已经出现了回暖的迹象,而且,广州房价实际上仍然是稳中有升的情形。”业内人士分析。

而根据戴德梁行的统计,一季度广州楼市供需比预计约为1:1.5,处于供不应求的状态,从供求关系上看,广州楼市的“拐点”并未形成。

业内人士认为,造成广州楼市成交量大幅萎缩的原因,主要是受到春节假期冲击、银行信贷收紧、调控政策敏感、开发商实际优惠偏少以及买家观望加重等因素。

部分城市已呈楼市“拐点”

如果把“拐点”定义为部分城市房价有下跌的可能,部分城市增速趋缓,山东房地产研究所所长郭松海向时代周报表示,拐点已经初步形成。

“去年相当一部分一、二线城市房价呈两位数的价格增长,交易额放大。但目前一、二线和三、四线城市分化非常明显。三、四线城市房子积压比较多,一、二线城市特别是北上广深,总体上供给偏小,所以房价即使下跌,幅度也十分有限。二线城市情况也不大一样,部分供大于求,部分供求比较平衡。”

韩世同则认为,如果把“拐点”界定为楼价的下行,那么这个现象在一、二、三线城市已经普遍出现,拐点已经成为一个事实。

“房地产市场一季度成交量大幅度下降,必然会导致开发商以价换量。要让这个拐点重新往上,没有外力是很难的。盲目乐观不利于地产商应对潜在风险。

而此次是否会像2008年、2011年出现的所谓“拐点”有何不同,能否一样逢凶化吉?

“2008年国家宏观调控力度加大,房屋交易量开始有所下降,但是国家出台4万亿投资,拐点又回来了,房价又继续上升,交易量扩大,实际上没有形成拐点。目前拐点是国家宏观调控政策相对稳定,市场供求关系形成的这种状况。”郭松海认为。

“相比2008、2012年的拐点论,此次拐点本质上是一样的,但现在的风险更大了。因为2008、2012年国家都有4万亿投入,现在不可能再有了。目前的金融的风险更大了。金融本身也有问题,金融采取的一些措施恰好可以造成房地产资金的断裂。而房地产对于金融的依赖太大了。每一次房地产下行都有金融收紧的因素。金融现在也到了不得不收紧的时候,国家在释放流动性,靠投资拉动经济增长效果不太明显。能够推动经济和楼价上行的推力已经不大。”韩世同向时代周报分析。

在韩世同看来,房地产下行的态势已经构成,如果没有外力,政府救市的举措。下行趋势很难逆转。

地价难降房价难降

尽管楼市频频销售打折,马年房地产开发商依然在一线城市疯狂拿地。以北京为例,2014年一季度北京土地出让金已经达到753.44亿元,同比去年增长了56.98%,已相当于去年全年土地出让金的40.79%。

“2013年的地价上涨很大,2014年地价能保持平稳就不错了。地价平稳房价也就平稳了,开发商的利润是20%-30%,把利润压一下也能降价,但是地价不断上涨,房子降价就很难。”郭松海认为。

此前,部分开发商曾联名写信给政府部门,要求把房价和土地商挂钩,因为地方政府因土地财政的冲动而推高地价,导致房价随地价不断上涨。目前地价在房价占的比重为30%-40%。

郭海松认为,2014年北京出台“双限房”,把限地价和限房价绑在一块(又称“自住型商品房”)。自住型商品房的定价低于市场价20%左右,目前已经对于北京商品房的价格显现出一定影响。




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