[专题] 地王凶猛 土地市场烽烟再起

2013-06-27 05:07:59
进入二季度以来全国的土地市场持续活跃,在众多房地产企业哄抢之下,一线城市频现地王。

[按]土地市场烽烟再起

进入二季度以来,全国的土地市场持续活跃。

大小开发商频频出手获取优质地块,并且都出手阔绰。截至今年5月下旬,包括万科、恒大、富力、华润等在内的10大标杆房企均积极加入囤地的队伍。在众多房地产企业哄抢之下,一线城市频现地王。表现最为抢眼的是地产行业的黑马企业佳兆业以18.68亿元抢得广州同宝路8号和10号地块,随后又以50亿元抢得广州南玻巨无霸地块,均创下地王价。越秀地产以24亿元抢得广州海珠区南洲路地块,若计入配建面积,楼面地价高达36361元/平方米,刷新了广州“地王”纪录。

而北京的夏家胡同地块还没有拍卖,就已经是“准地王”。半个月前,该地块在业内的一片热议中暂停出让,但很快又重新出现在了公告牌上。重新挂牌出让的夏家胡同地块,最受人关注的莫过于起始价抬高到13.59亿元,高于上一次挂牌时的最高报价13.52亿元。

在抢地大潮当中,不容忽视的是第三、四梯队的房地产企业的力量。在错过了2012年最佳的拿地时机后,这些房企也开始拼命抢地,其有有类似于旭辉集团这样的企业,为了遥不可及的地产行业20强,拿地金额甚至超过了其销售的额度,但是其产品质量却频频出现问题。这样的企业,疯狂扩张,盲目做大,就有翻车的危险。

在限房价不限地价的市场里,房地产企业抢地的逻辑之一就是建立在房地产市场长期向好的前提之下;逻辑之二就是不少房企若再不抢地,很快将面临无盘可卖的境地。没有地,总归是一死。不拿地是等死,高价拿地是找死,但即使拿了贵价地,如果以后市场走势好,还是会有业绩、有利润。


本报记者 刘娟  发自重庆

5月,杭州土地市场的热度被哄至新高。

总部设在上海的旭辉集团股份有限公司(00884.HK,以下简称“旭辉” )就在5月末短短的4天时间里,豪掷47亿元在杭州跑马圈地。

截至5月底,这家去年销售额仅95.4亿元的中小规模房企,已花费了77.59亿元拿地,重金布局了上海、北京、苏州、杭州、重庆等重点城市。作为近两年内除武汉卓尔之外赴港IPO的又一个破冰者,旭辉在上市后的疯狂纳储行为,再度引发市场关注。同样,不断拿地扩张,钱从何来?这也让旭辉一直被诟病的资金紧绷问题再度被外界聚焦。

旭辉集团总裁林峰在接受记者采访时否认了激进一说,并称公司不拿超出自己能力范围的地。对于负债问题,旭辉方面则表示,考虑到可能存在的一些财务风险,公司会通过合作开发、加快建设周期与推盘节奏,加快资金回笼与周转等方式,来对冲财务方面可能存在的风险,“希望今年公司的整体负债比例能维持在70%以下的水平。”

77亿元攻城略地

杭州的土地市场,从来不乏房企前来觅食的身影。

5月21日,经过41轮的竞价鏖战,旭辉最终以35.65亿元的总价,在与万科、绿地等大鳄的厮杀中突围。这块88亩、位于杭州滨江奥体的焦点商住地块,折合楼面地价13476元/平方米,溢价率达44.7%,成为旭辉进入杭州的首块敲门砖,也是其有史以来拿地金额最高的一次。

就在同一天,在杭州余杭区的土地出让会上,经过55轮激烈竞价,旭辉又以3.65亿元如愿竞得余政储出[2013]18号地块。3天后,5月24日,在杭州崇贤新城四维5号商住用地竞拍中,旭辉举牌41轮以7.63亿元再度胜出。

短短4天时间里,旭辉已在杭州市场豪掷47亿元拿地。

这还只是旭辉今年四处攻城略地的一个缩影。翻看旭辉2013年至今的行动路线图,在其重点布局的上海、苏州、北京、重庆等城市均重金覆盖。时代周报记者梳理发现,截至5月底,旭辉今年已拿下10幅地块,土地金投入已经达到77.59亿元,是公司2012年全年土地投入实际支出额31.5亿元的近2.5倍。而如以数据简单类比,旭辉截至目前77.59亿元的拿地投入已远远超过公司前5月56.9亿元的累计合同销售额,并已经达到全年销售目标125亿元的62%。

旭辉方面在接受时代周报记者采访时,并未透露接下来具体的拿地投入计划安排。不过按照公司董事长林中在此前2012年全年业绩会和股东大会上透露的意思,旭辉接下来依旧有扩大土地储备量的计划。

“公司上市以后,能够获得一些长期资本,所以旭辉未来的土地储备量会由原来的够三到四年开发增长到够四到五年开发。”旭辉集团董事长林中此前表示,若今年的销售额增长,公司买地(投入)也会同步增长,“我们内部有个说法叫‘721’,也就是70%瞄准刚需,20%关注商办,10%针对改善型需求。如果一块地符合这样的产品战略,我们就考虑去拿。”

事实上,旭辉对土地的渴求十分明显。有旭辉内部人士对时代周报记者介绍:“旭辉的目标是在5年内,进入国内房地产开发企业的前20名,土地储备能力是对业绩增长最直接的考验之一。”

疯狂纳储的举动背后,激进味道开始弥漫。“旭辉品牌力有限,一直以来都处于内地房企的第三梯队,主要操盘远郊低价的商办和住宅地块,规模可谓中小型房企。” 中房信研究总监薛建雄等业内分析人士对时代周报记者介绍,近几年,旭辉在长三角、环渤海和中西部地区疯狂拿地,为上市做准备。而去年11月上市后,旭辉继续在土地市场狂飙,也是急于想把公司规模做大的重要表现。

穆迪助理副总裁梁镇邦虽然表示旭辉今年以来在购地方面的整体支出和信用指标仍在穆迪的预期范围内,但他也指出,以上述杭州滨江奥体地块为例,其资金投入庞大,假设旭辉100%持有此项目,则35.65亿元的收购金额约合其2012年底总库存价值的23%左右,相对于其运营规模而言十分庞大,也因此会提高旭辉的执行风险。

旭辉集团总裁林峰在接受记者采访时否认了激进一说。

“此次在杭州连续拿地,可能会给大家造成一种激进拿地的印象,其实不然。”林峰称,我们已经关注杭州市场很久了,之前在杭州参加过十几次拍地都未如愿,此次拿下的滨江奥体地块是我们所有参拍地块中最好的一块。这个项目规模体量相对大、总价高,但我们认为单价并不算太高,其他两块也都符合旭辉的拿地标准,“我们不拿超出自己能力范围的地。在这方面,不少同行都有过惨痛教训,我们也一直很谨慎。”

林峰还透露:“公司在考虑引入合作伙伴共同开发杭州滨江奥体地块,但目前还没有完全确定。”

难抑的融资渴求

不断拿地扩张,钱从何来?这让外界聚焦旭辉的资金问题。如何运用财务杠杆在扩张和现金流之间寻求一个平衡点,考验着旭辉上下的智力和定力。而无论是试图发债,还是信托融资等,关于负债率的争论一直是旭辉近几年的主打话题。

“旭辉前几年扩张的时候,各种渠道的钱都想要,但受制于融资渠道的限制,大多数还是靠高成本的信托,也直接推高了公司的负债水平。”上海当地有开发商代表对时代周报记者称。而公司在招股书中的数据也显示,截至2012年9月底,旭辉地产共有12笔未偿还有抵押信托融资,涉资27.24亿元。融资成本最高的是上海旭辉百合宫馆与新华信托的一笔,2.44亿元,年利息高达16.8%,今年4月到期。

旭辉在其招股书中也坦承,公司维持一定的债务水平,为经营业务提供资金。2009年、2010年、2011年及2012年上半年,公司未偿还银行及其他借款总额分别为21.35亿元、39.75亿元、77.51亿元和78.63亿元,所对应的公司的总股本负债率分别为39.7%、68.9%、141.5%和138.3%,呈持续攀升态势。

“作为一个核心财务指标,负债率本身不是一成不变的。事实上,我们当前的负债水平相比上市之前已经有了大幅降低,旭辉现在的财务状况很健康。”旭辉方面在回复时代周报记者采访时称,集团2012年的净负债比率已由2011年的141.5%大幅降至62.5%。

值得注意的是,负债率的降低,很大程度上缘于公司去年11月所采取的低价招股扩大股本的策略。据时代周报记者了解,虽然没能完成预期的募资目标,股价也在上市当天破发,但15.3亿港币的募集资金对旭辉将负债率降至70%以下的目标起到了关键作用。旭辉首席财务官游思嘉也坦承,负债率下降主要是由于新股上市及业务资金流入。

此外,虽然从报表上看,旭辉的负债率有所下降,但该公司仍有大量需要偿还的贷款。公司2012年年报显示,随着贷款和融资量的增加,旭辉的融资成本由2011年的5.76亿元增至2012年的7.04亿元,增加了22.1%。截至去年底,公司通过银行、信托等所做的贷款金额约88.65亿元,而一年内到期的贷款金额约33.72亿元。按照公司官网投资者关系一栏透露的信息,2013年1-3月,集团已偿还4笔信托融资及其他非银行贷款,合共偿还的本金约为人民币4.7亿元,平均利息约为15%。

“我们希望今年公司的整体负债比例能维持在70%以下的水平。”林中解释,旭辉目前所有的银行贷款和非银行贷款绝大部分会在国内,去年的利息成本是8.5%左右,但香港3年期左右的银行贷款利息远远低于国内平均贷款成本,今年希望能加大在境外借贷的比重。过去公司境外借贷的比重基本上只有几个百分点,我们希望这个比重拉到与在香港上市的企业差不多的情况,这有利于我们降低利息成本。

事实上,在打通了海外融资平台后,旭辉也早已跃跃欲试海外发债。早在今年2月15日,旭辉就发布公告称,建议进行美元优先票据的国际发售。不过遗憾的是,因为市况不佳,原定于2月22日发行的5年期3亿美元债券最终取消发行。直至今年4月,旭辉发行了于2018年到期的2.75亿美元优先票据,票面息率12.25%,用于偿还旧债和收购新项目等。但目前,旭辉方面拒绝透露下一步的海外发债计划。

“不过,考虑到可能存在的一些财务风险,公司会通过合作开发、加快建设周期与推盘节奏,加快资金回笼与周转等方式,来对冲财务方面可能存在的风险。”旭辉方面对时代周报记者解释,比如公司拿下来的地,并不一定是自己一口吃下去,而会有选择地进行合作开发,以减少资金占用、降低风险。此外,在销售回笼方面,考虑到销售结转和剩余7个月推盘数量进一步增加,全年125亿元的合同销售目标有望提前完成。

多地敲响质量警钟

“快速开发,快速销售,快速回笼资金”的快字诀,或许是商业特征较为平淡的旭辉实现对资本市场承诺的唯一可行方法。

在此前旭辉2012年年报的业绩发布会上,旭辉的一位高层明确表示:“公司上市之后会保持原来的经营风格,做自己擅长做的事,产品线以刚需产品为主打,并延续快速周转的策略,未来力争做到项目从拿地到开盘仅用8个月的时间。”

但问题的关键在于,旭辉的管理能力是否能和这样的开发和销售进度相匹配。

今年6月8日前后,多位上海青浦旭辉玫瑰湾的业主激愤难平,纷纷在微博上爆料,开发商当初购房承诺的一户一车位和人车分流根本未实现。为了在6月底交房期限前通过验收,开发商正私自铲平小区绿化草坪,砍掉树木等以改造为车位。“这个局面是开发商弄虚作假造成的,先拆除地面车位再植绿欺骗业主,销售房产后现在为了验收合格再毁绿改造成地面车位。”有业主对时代周报记者介绍,截至目前阶段,并没有开发商代表来和业主沟通,电话什么都联系不上开发商。

旭辉方面并没有过多解释,只称业主意见不一致,所以导致沟通不畅,项目上还没有给出具体的回应。截至时代周报记者发稿时,这场纷争仍未有具体的解决方案。

这样的维权并不是个案。早在2009年7月27日,位于上海宝山区顾北路的旭辉依云湾项目,便爆出楼房底层外墙沉降开裂、内墙面裂缝等问题。差不多时间段,合肥市建委派驻政务区工作站也下发通告对合肥旭辉花园做出批评,称该站在对旭辉花园8#、9#、12#楼工程进行质量安全监督检查时,发现存在压缩施工工期、安全防护不到位等问题。

2011年9月8日,浙江嘉兴旭辉广场又被媒体曝光,房屋天花板出现严重变形。2个多月后,由于不满整改质量,业主钱先生向开发商提出了退房要求。嘉兴旭辉广场策划部负责人表示,已经原则上同意退房。

一周多后的9月16日,又有报道称,江苏镇江“旭辉•朗香郡”小区从2010年年底交房后,很多业主就发现,房屋中四处渗水,有些地方污水横流。整个小区488户,仅有一半入住,就有100多户发现房屋成了“漏勺”,半年的维权之路让业主们筋疲力尽。

2012年2月,北京旭辉紫郡的业主们也开展了声势浩大的维权行动,称楼盘潜藏的消防安全隐患和小区绿化问题等,甚至有业主的“花园洋房”的客厅直接和地下车库的墙壁连在了一起。

“旭辉这些年正在努力把规模先做大一些,但并没有体现出在现代管理方面的变革,产品质量也依旧很粗糙。”上海本地一位不愿具名的开发商营销总监对时代周报记者介绍。

快速扩张所带来的一系列质量和管理上的后遗症,反复敲响的警钟是否引起旭辉的重视?公司会采取哪些措施来保证项目质量、管理跟进及成本费用控制等诸多问题?

对此,旭辉方面并没有直接回应,仅回复时代周报记者称,旭辉做房地产不是一年两年了,而是有着十年、二十年的经验积累,在这期间,公司积累了大量宝贵的管理经验,培养了一大批优秀的、专业的房地产管理人才,并且形成了相对完善的团队培训与管理机制。公司相信这样一支在多次调控中都能经受住考验的队伍,有能力推动公司走得更好。





地王凶猛】专题相关文章

夏家胡同地块复出 京三环房价超8万?

泰禾凶猛:质押过半股权融资,79亿拿地

地产观察:地王频出 或引发短期土地新政干预

本网站上的内容(包括但不限于文字、图片及音视频),除转载外,均为时代在线版权所有,未经书面协议授权,禁止转载、链接、转贴或以其他 方式使用。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。如其他媒体、网站或个人转载使用,请联系本网站丁先生:chiding@time-weekly.com

相关推荐
时代早课 | 头部房企4月频造地王
多城地王难解套,房企计提存货跌价,厦门合肥南京是“重灾区”
全国单价地王要入市了,拿地10万/平,只卖13万/平
揭秘厦门百亿地王
扫码分享