寻找新增长点 富力加速拓荒

2012-11-22 04:00:43
为了平衡发展,富力开始局部微调战略,向新的二、三线城市拓展,寻求新的增长点。

本报记者 赵夏蓉 发自广州

广州富力地产股份有限公司(002777.HK,下称“富力地产” )长期坚守核心城市,精耕细作。富力地产集中优势兵力的做法,取得了不错的成效。今年前10月,广州、北京、天津、上海四地贡献了70%的销售额,这一数据在去年更大,四城的销售占比高达8成。仍然,从今年开始,为了平衡发展,富力地产开始局部微调战略,开始向新的二、三线城市拓展,寻求新的增长点。

前年攻下南京,去年首入哈尔滨、大同,今年拿下香河,近日又首次在南沙、杭州拿地,观察富力近年来的拿地及新项目举动,可发现很多都是在其之前从未进入的城市或区域。

2012年3月,在富力地产2011年业绩发布会上,富力董事长李思廉就明确表示,“减低任何监管措施的可能负面影响,一些二、三线城市的土地我们也会适当购入”,在今年8月其表示“计划于十八大后,积极在二、三线城市物色土地,因为当地的刚性需求最大,受限购令的影响较低”。

通过新的拓展,富力已入驻全国17个城市和地区。“全力开拓新区域市场,暗示富力地产深入衡量政策,适当布局多元化的发展策略。”亚太城市房地产业协会会长谢逸枫对时代周报记者表示。

尝到拓展新区的甜头

富力今年10月的销售表显示,目前为其贡献销售额的已经有13个城市。截至2012年10月底,公司录得总销售收入共约人民币 264.49 亿元(按照已经签署的销售协议),约占全年销售目标的82.5%。

富力地产大本营在广州,2002年,富力地产以31.7亿元拿下京城5大旧厂房地块,拉开北伐的序幕。2007年,高调进入上海,后落子天津、西安、重庆、沈阳等,一直以来,富力也通过集中优势兵力的战术在这些区域取得了不俗战果。

时代周报记者统计发现,其去年广州、北京、天津三地项目的贡献额达到72%(2010年为70%),加上上海及周边地区,总占比约有八成。今年前10月,广州、北京、天津三地的销售额约165亿元,占比约62%,算上上海(包括昆山),一线城市占比也达到了70%。

不过,一纸限购令让一切都发生了变化。富力地产固守的核心城市,又恰恰受到限购令的影响较大,富力地产如果继续依赖一线市场,风险不言而喻。

去年9月26日,富力地产联席董事长李思廉公开表示,富力计划将全年销售目标由400亿元下调至320亿元。“在宏观调控下,富力的布局过于集中、单一,使其业绩远远落后于其他开发商,这也成为其下调年度销售目标的根本原因。”同策咨询研究中心总监张宏伟对此表示。

而实际上,富力地产去年的销售额为285亿元,其称“下跌的主要原因是受到针对房地产市场的监管措施(特别是住宅限购令的影响)”。

限购的影响让富力地产始料未及,不过,这也促使其战略微调,那就是拓展二、三线城市,开辟新的战场。

随着富力地产二、三线城市布局的加大,这种情况在今年10月得到了改观。其哈尔滨项目富力江湾新城(该项目地块是富力于去年8月以22.3亿元购得)10月入市后贡献了销售额6.57亿元,仅次于富力地产在广州、北京的项目,让其尝到了拓展二、三线城市的甜头。

低调的拿地策略

实际上,在哈尔滨项目入市之前,让富力尝到拓荒新区域甜头的是南京项目。

2010年12月30日,富力首入江苏南京,以23.6亿元抄底麒麟新城两宗地,之后,富力地产投资逾80亿元将其打造成南京富力城。去年12月,南京富力城面市,并取得了开门红,当月的销售额为6.06亿元,仅次于广州。

“该案例使我们有充足的信心在二、三线城市实施我们的扩充计划。”富力在2011年年报中如此表示,并明确发出了进军二、三线城市的宣言,“第二项策略是将会比以往更注重二、三线城市,深入衡量透过适当多元化至二、三线城市而平衡我们的发展组合可能带来的好处。”

富力地产在土地市场一直表现得比较激进,比如,2006年其大举拿下21宗土地,2007年拿下20宗土地,其中不乏高价地王,2010年其买地支出至少在100亿元以上,与此同时,负债率高企,这也是由于其在商业物业投入较多所致。

不过,2010年下半年开始,富力地产商业物业陆续开花结果,进入收获期。2010年11月,其推出了高端商场成都天汇城,与此同时,富力君悦大酒店等酒店业务去年开始扭亏为盈,而富力地产也凭借广州富力中心、北京富力中心等在写字楼王国打下了诸多江山。数据显示,去年,富力地产商用物业在协议销售中的占比由2010年的27%提升至37%。随着资金回笼,富力负债率开始不断下降,与此同时,不再大幅买地亦使得负债率有所下降。今年上半年,其负债率下降为84%。

去年,富力地产开始就转为低调,采取了约束收购的土地储备方式,仅纳入三块土地,除杨箕村的一块27万平方米地块位于广州大本营外,其余都是在新区域,分别位于黑龙江哈尔滨和山西大同,总建筑面积分别为70万平方米和39万平方米。

今年,富力也就只增加了香河和广州南沙地块。而近日,富力旗下翘威国际有限公司以7.63亿元的底价竞得杭州未来科技城文一西路北地块,首入杭州,“未来科技城区域前景是很不错,目前在建的项目也很多,该区域是政府重点打造工程,且区位优势明显,位于两条主干道交叉口,交通便利,紧挨西溪湿地,环境好。”中国市场研究院商业咨询部项目总监郭家东对时代周报记者表示。

“富力‘低调’拿地策略与开拓市场战略,一方面是受到房地产调控影响,市场与土地及金融管制越来越紧,一线城市土地开发有限,开发成本高。另外一方面是大房企不断的竞争,市场被分化,开拓新的区域必然成新的选择。”谢逸枫对时代周报记者表示。

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