上海“地王集中营”风光难再

2012-07-19 06:00:20
“低起拍价”导致该地块有一定的“溢价”,而事实上实际成交楼板价并没有出现太多溢价。

本报记者 姜燕 发自上海

7月11日,在号称上海“地王集中营”的新江湾城板块,新加坡庆隆集团旗下的Peak Shines Pte.Ltd经历29轮举牌,力挫万科与城投置业,以6.1亿元的总价将新江湾城D5地块收入麾下。

近几年,新江湾城曾诞生多幅“地王”。2009年11月,新江湾城C6住宅用地被中国中建地产有限公司以37.2亿元拿下,最终成交楼板价高达32500元/平方米,登上当时内地住宅用地单价地王宝座。此番出让的D5地块与之相比,楼板价大幅缩水,仅其45%。

溢价率仅25.9%

6月初,上海市规土局网站上挂出了公告号为201206501的新江湾城D5地块,土地出让总面积40089.4平方米,起拍总价4.8457亿元。

新江湾城D5地块土地用途分为三类:居住用地、慈善用地和医疗卫生用地,是一幅小体量混合地块。其中,住宅部分土地面积34393.7平方米,容积率1.2,建筑面积41272.44平方米,社区服务设施部分土地面积5695.7平方米,容积率1.8,建筑面积10252.26平方米。

按照挂牌要求,社区服务设施要无偿移交给区卫生局及区政府指定的相关部门,由此,该地块的起拍楼板价位于6715-10073元/平方米之间,与2009年新江湾城C6住宅用地起始楼板价相比低了3成左右。同时,新江湾城D5地块中全装修住宅面积应占总住宅面积的100%,还需配建5%即2064平方米的经济适用房。

新江湾城板块土地出让并不是首次出现这类要求。2008年,曾经创造当年上海地王的美国铁狮门底价获得的F地块,用地性质中有商业、金融、教育、科技、办公、住宅、文化娱乐等多种业态要求。2010年出让的新江湾城C4地块也明确要求“竞得人在地块内负责建造全装修人才公寓并无偿移交给区政府相关部门,产权归区政府相关部门”。

由于新江湾城D5地块位于九龙仓玺园项目所在的D1地块和仁恒怡庭项目所在的D3地块两者间,且价格相对较低,引起了不少企业的兴趣。在开拍前,已有20家企业领取申请书,竞拍当日,只有庆隆、万科、城投置业3家企业参与现场竞拍,经过29轮报价,庆隆旗下的Peak Shines Pte.Ltd以6.1亿元竞得,楼板价14780元/平方米,溢价率仅为25.9%。

事实上,从2007年开始,在新江湾城D1地块、新江湾D3地块等的竞标现场均出现庆隆投资的身影,但最终不敌九龙仓和仁恒。2011年,其旗下子公司Peakstar Pte.Ltd曾以20.6亿元竞得长风11号西北地块。

至此,新江湾板块通过招拍挂形式共出让8幅纯宅地及包含住宅性质的地块,出让面积共计96.47万平方米,土地出让金178.81亿元,拿地的开发商包括华润、仁恒、上海城投、中建地产等。

腾挪空间受限

同策咨询研究中心总监张宏伟向时代周报记者表示,新江湾城板块是杨浦区目前唯一一个以高档居住为特色的板块,由于其土地资源的稀缺性、杨浦当地高档物业供应较少及新江湾城具有湿地等生态方面的优势,赢得了众多以开发高档物业为主的开发企业的关注。因此,总的来看,土地资源的稀缺性及高档物业的高溢价收益是导致新江湾城板块不断出现“地王”的主要原因。但是,在调控背景下,受此影响,土地市场自2011年下半年开始表现出颓势,底价成交成为主流趋势,土地“准流拍”频频出现。2012年1-6月土地市场也难见回暖趋势,就新江湾城D5地块而言,由于该地块的起拍楼板价比原来就降了两成,因此,从溢价率角度而言,“低起拍价”导致该地块有一定的“溢价”,而事实上,其实际成交楼板价并没有出现太多溢价情况。

“整体来讲,开发企业资金链相对紧张,开发企业不会这么激进地进行拿地,如果地价略显高于市场预期,那么开发商就会停止出手。当前宏观土地市场交易背景以底价成交为主,再加上地块的附带配建条件,在这样的市场背景下不会出现明显的溢价。同时,政府也逐渐改变推地策略,将推出地块面积划分得更小,MINI(迷你)地块渐成土地市场成交趋势。从市场接受度来讲,MINI地块控制地块总价过高,开发企业相对容易接受。但是,MINI地块的推出导致片区开发价值降低,这样开发企业也不愿意投入太多精力在这样的MINI地块上。”张宏伟解释道。

汉宇地产的新房数据显示,新江湾城目前有多达15个新盘在售,基本以高端低密度住宅为主。以仁恒怡庭、九龙仓玺园、华润新江湾九里等为例,精装大平层售价基本3.7万-4.5万元/平方米,联排别墅或者类别墅售价在6万-7万元/平方米。而中建地产的中建大公馆已出售的房源均价达12万元/平方米。

上海城市房地产估价有限公司市场研究部咨询师邵明浩认为,由于非居住用地建成后将无偿移交给区卫生局及区政府指定的相关部门,对于可以盈利的住宅部分,在扣除非居住用地面积及支付的建安成本后,D5地块的居住用地楼板价将达到1.5773万元/平方米。其次,该地块还需配建5%的经济适用房,考虑到回购打平开发成本,只在土地面积中扣除经适房面积,扣减经适房面积后居住用地楼板价为1.6603万元/平方米。

同时,刨除上述两个“充公”土地面积之后,新江湾城D5地块的实际用地面积仅为3.2674万平方米,按照1.2的容积率计算,建筑面积仅为3.9209万平方米,这个建筑面积在新江湾城属于最小的。地块占地面积小,开发企业辗转腾挪的空间就受到限制,这不仅对开发企业提出了更高的要求,也严重影响了项目的品质。

进军国内市场打好基础

但是,Peak Shines Pte.Ltd擅长于开发高端住宅,在新加坡和我国香港地区均有相当多的代表作品。邵明浩表示,目前庆隆在上海并没有开发项目,拿下D5无疑为该企业进军国内市场特别是上海一线城市市场打下了一个好的基础。容积率相同的仁恒怡庭在6.6万平方米的土地面积上布局了9栋多层电梯公寓(俗称花园洋房)和10栋叠加别墅,大平层售价在6万-8万元/平方米,别墅售价在6万-7万元/平方米,去化率也较为理想。所以,新江湾城D5地块开发若干栋大平层(面积在160-250平方米)多层电梯公寓附加少量叠加别墅(面积在250-350平方米)的混合物业类型,应为最理想的选择。

据统计,上半年整个新江湾城板块商品住宅共成交512套,较去年同期增长9%;虽然高端住宅市场需求升温,但板块新增供应455套,房源存量超过1100套,26万平方米,在全市位居前列。房价方面,1-6月板块商品住宅成交均价在39380元/平方米,去年同期为46419元/平方米,下跌15%。

“周边的建发江湾萃瞡墅售价在4万-5万元/平方米。如果此项目未来售价在4万元左右/平方米,应该还会有一定的利润空间,如果开发企业可以将此楼盘溢价价值做高,那么未来盈利空间应该可观。”张宏伟说。

对于下半年土地市场走势,张宏伟认为,从政府角度来讲要解决土地财政燃眉之急,从企业角度来讲,市场开始复苏,有必要这个阶段抄底拿地,成交量会放量。价格方面,由于起拍价格比较低或部分企业炒作因素,溢价率会有所上升,但不会太大,平均交易价格应该还会比上半年略微有所上涨。

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