群雄重金逐鹿旅游地产

2011-05-06 12:14:03
开发商一窝蜂涌入,如果缺乏对项目的规划,三四年后可能会出现产品过剩的问题。

本报记者 姜燕

严厉调控下住宅市场的挤出效应、开发商的圈地心态、旅游地产本身的发展潜力以及政府的大力支持,使得旅游地产正变得炙手可热,呈现几何级的增长。万科、保利、万达、雅居乐、富力、方圆等各路房企纷纷重金砸向旅游地产,加大布局。

目前,中国已是世界第四大旅游消费国,度假型置业需求更是以每年24%以上的速度增长,国民需求的扩大也使得旅游地产的发展前景日益凸显。

海南旅游地产热

到目前为止,旅游地产仍是比较宽泛的概念,大体开发模式分为旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产、旅游住宅地产;从产权形式上看,主要分景观住宅、分时度假地产、产权式酒店;从项目地不同的资源依托和旅游主题角度,主要分为温泉依托型、高尔夫度假型、主题公园型、滨湖\海度假型、古镇\村文化旅游型等。

而说到旅游地产便绕不开海南,在这块旅游地产的先发之地,雅居乐、富力、万科、鲁能、新世界等知名地产开发商纷纷“抢滩”,投资数十亿甚至上百亿元的旅游地产项目比比皆是。海南正式定位为国际旅游岛后,其旅游地产的发展更是突飞猛进,据统计,目前中国房地产开发百强企业中已有超过60家在海南进行房地产开发,投资总额超过1000亿元,一个“旅游房地产群”已悄然出现。仅2010年第三季度,在海南岛环岛岸线上,正在建设的高端旅游度假酒店、度假村等就超过30个。

富力“操刀”的海南第一大项目陵水黎安主题公园,已是它在海南的第四个项目。海南富力营销策划中心总经理卢嘉明对时代周报表示,“我们对于这个项目的重视度,起码是不同于其他项目。这是政府主导的,不希望靠单一景观来拉动旅游地产,而是全方位运营旅游地产。富力将在各个方面全力投入,这是一个真真正正的运营式、长线型的旅游地产项目,它的盈利模式将有所不同。”至此,富力在海南的土地储备已达2万余亩,建筑面积超过200万平方米。


上海中原研究咨询总监宋会雍告诉时代周报,旅游与地产结合以后,旅游带动了地产项目的人气,促进了地产项目的价值上升;旅游项目需要长期持续的资金作保障,地产项目的销售同样解决了旅游项目短期难以实现盈利的硬伤问题,也为后续的项目持续开发提供了支持。

但一般的旅游项目回报期都在15年以上,很多项目都是由于开发商无法保障资金的到位而使得项目进入资金跟不上、管理跟不上、经营跟不上、资金更加跟不上的恶性循环,甚至有的项目半途而废。

宋会雍指出,目前很多房企进入旅游地产领域,只不过是打着“旅游”的旗号,因为在十二五规划中,旅游已经成为一些地方政府的主导性产业,对旅游景区和旅游地产的招商引资优惠力度较大,开发商在开发过程中也就不需要承受太多的资金压力。“旅游用地相比普通住宅用地成本低很多,开发商动辄拿上千亩用地,即便是旅游项目开发不成功,但先期卖出去的度假产品、酒店式公寓等就已经收回成本,同时,还可以坐享土地增值。”

房企逐鹿需谨慎

旅游地产热闹的并非海南一处。事实上,我国旅游地产从上世纪八十年代末九十年代初就已经起步,目前市场上比较成功和影响力较大的主要有以华侨城和中坤集团为代表的两种模式。

前者通过开发人造主题公园旅游,打造旅游休闲社区,集旅游、度假、休闲、居住为一体,以提供第一住所为主要目的综合性旅游房地产开发;后者则通过掌握区域内独特的自然旅游资源和周围的旅游发展用地,通过先开发这些旅游景区吸引大量游客,提升这些景区的人气和带动物质资源的流动,带动相关地块的升值,再在这些升值的地块上建造旅游休闲度假设施,以先前的旅游者为客源,发挥这些休闲度假设施功能的综合性区域旅游景区和房地产开发。

作为旅游地产的鼻祖,华侨城模式首先通过投资建设主题公园低价拿地,然后启动主题公园和商品房建设。采用先卖房,回笼部分资金,再利用卖房利润继续投资主题公园,主题公园的建成又增加了房地产项目的价值,提升华侨城楼盘的品质,由此带动房地产项目的销售,从而实现房地产与旅游项目的共赢。

旅游地产的美好前景从华侨城的年报中可见端倪。在华侨城3月2日公布的2010年度业绩快报中,其营业总收入比2009年同期增长了近六成,原因则是公司“旅游、地产等收入均有较大幅度增加”。根据2009年年报,华侨城实现旅游综合业务收入37.16亿元,房地产业务收入22.47亿元,前者的毛利率为42.36%,后者的毛利率为58.06%。值得注意的是,旅游综合业务收益的大幅提升,得益于成都华侨城、上海华侨城和东部华侨城的全面开业—往年,房地产业务的投资收益对华侨城整体利润贡献率超过80%。

旅游地产稳定、可持续的资金收入使得各路房企不甘落后。2010年10月、12月,保利分别在四川德阳、成都、东莞樟木头拿下三大旅游地产项目,项目投资额分别高达150亿元、126亿元、100亿元。这一速度和规模令人咋舌。同年8月,龙湖地产斥资15.2亿元竞得烟台养马岛33宗商住用地,10月份再度拿下该区域30宗地,合计近7000亩,此外,龙湖还以4.45亿元获得云南玉溪1781亩旅游用地。

与此同时,2010年6-9月间,商业地产大佬万达斥巨资在各地投入多个旅游度假区项目:6月17日,签订福州琅岐岛国际旅游度假区、武夷山国际旅游度假区;8月24日,投资500亿元的大连金石国际旅游度假区项目签约;9月10日,投资150亿元的西双版纳国际旅游度假区项目签约;10月中旬,投资规模达200亿元的长白山旅游地产项目开始预售。

2008年至今,万达已在旅游地产领域斥资近1700亿元!

恒大董事局主席许家印也对外表示:“公司旗下20%的投资是在旅游地产上。”恒大的旅游项目北至天津、大连,南及北海、海南。

在巨大的利益驱动下,旅游地产开发过程中不可避免地出现了三个问题:其一,开发商为了追求回报,只注意概念炒作,没有真正将旅游植入地产。其二,跑马圈地,旅游资源良好的地方往往是旅游项目的首选地,地方政府为了吸引投资给出优惠条件使开发商获得大规模土地。其三,泡沫问题,在旅游的基础上过热地投资,会引发供求关系的改变。

全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存认为,发展旅游地产,光凭两三个月的旅游旺季,不可能养活全年。“山东以北的海岸,沿海的度假村已经出问题了,两三个月旅游度假旺季难以支撑全年的成本,不少度假村的投资很难持续下去。”

“开发商一窝蜂涌入旅游地产,如果缺乏对项目的规划、选址的把握、主题的发掘,三、四年后可能会出现产品过剩的问题。” 宋会雍说。

对此,中坤集团副总裁谢勇指出,开发商纷纷进入旅游地产,让旅游地产聚焦更多的人力和资金,使得这个产业能够快速发展。但是旅游地产目前在国内仍属新兴产业,在三个方面仍存在较大的瓶颈。首先是企业运营能力,开发旅游地产不是“价高者得”的游戏,要求开发商有更好的策划、规划、资金、资源整合及运营能力,开发过程中还要兼顾当地原住民、政府等相关群体的利益。其次是资金瓶颈,包括配套的金融机制,做旅游地产必须大规模地投入,回收周期较长,企业要对整个投资周期有一个很好的把控。最后是人才储备瓶颈,这也是目前国内旅游地产发展最大的瓶颈,这些专业性人才在国内比较稀缺。

谢勇建议,发展旅游地产一定要和宏观经济紧密结合,社会经济、城市化程度都要达到一定的水平才能造就相关的消费需求,同时要符合全国及区域的旅游战略规划导向,并且差异化经营出自己的特色。此外,要考虑资金流动模式,必须要和银行、基金机构进行很好的战略合作,能够把企业的优良资产和金融结合起来,把项目从不动产变成金融资产。

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