吸引风投加快养老地产发展

2010-12-23 03:34:44

本报记者 乔治 发自深圳

这不是一个鱼与熊掌只能择其一的问题。做公益和市场运作不是对立关系的,回报天下老人,做好公益事业首先要把市场运作做好。北京太阳城首先敢于大胆承认它是一个房地产开发商,但是它最终通过这样一个途径为老人尽孝心,特别是在开发住宅的同时还建设了一部分租住式的老年公寓。

不过,做养老型地产,最大的问题是资金瓶颈和土地问题。2010年12月12日,北京太阳城集团董事局主席朱凤泊在接受时代周报记者采访时坦言。

做好养老地产可名利双收

时代周报:北京太阳城当初是如何构想养老型地产的?

朱凤泊:北京太阳城做得比较早,20世纪90年代末开始构想,2001年破土动工,在老年公寓方面,北京太阳城是第一个尝试地产运作的单位。北京太阳城占地42万平方米,这里保证居家式养老、租住式养老、爱心护理院、医院和超市等商业配套设施。目前,太阳城已经初步形成了集餐饮、娱乐、养生、保健于一体的养老服务产业链。

时代周报:对于养老型地产的选址,到底是在市中心还是在郊区好?

朱凤泊:对于选址,我不太喜欢把养老型地产建在市中心,市中心的地贵,为了节地和降低成本,养老型地产做成高容积率,这种环境不一定适合老人居住。

我看中太阳城这一块是因为那里有一条大河,河堤上是杨柳成行,当时看到自然景象非常好。另外是它离亚运村17公里,10年前,我觉得17公里不算远,现在果不其然,路也修宽了,比过去的距离更短了。现在不少清华大学的教授,还有中国社会科学院的院士都过来买房,他们的体会最真,一生在城市里上班,老了要到郊区拥抱大自然。

时代周报:老年公寓是一个创新产品,目前市场的认可度怎么样?在设计上有什么需要考虑的?

朱凤泊:太阳城有四个建筑体型,“回”字形建筑体最受欢迎,老人冬天可以在走廊上遛弯。带有中央空调的建筑体销售不好。“回”字形建筑体就一定有楼朝向北,这就要求朝北的窗户窗外环境一定要好,这就弥补了朝北的弊端。老年公寓的电梯一定不能是普通的电梯,否则老人一旦发病,连背带扛,人没到医院估计就没命了。老人的轮椅可以直接推进电梯,老年人的床下面也带有滑轮,紧急情况下,可以推着走。如果我们要做养老地产,就一定要把住宅设施做好,这样既能挣钱又能做公益,可以名利双收。

建立资本退出机制

时代周报:养老型地产在运作过程中存在什么样的困难?

朱凤泊:最主要的困难是资金瓶颈问题。养老型地产不是普通商品房,因而很难获得政策支持,很难从银行贷到款。太阳城最初的发展是通过滚动开发的途径。一期赚取的利润投入下一期的开发。但是这种运作模式需要时间久,开发速度慢。要加快发展养老型地产,就需要吸引社会资本。目前解决的途径是吸引基金、信托和风投进来,和它们签订协议并公证,在开发期内,投资人是控股方,占控股权,开发成功之后,社会资本在拿走一定的投资利润之后退出。

时代周报:目前引资状况如何?资本在开发成功之后不愿退出又怎办?

朱凤泊:目前,太阳城集团和3家投资资本有深度的合作意向。目前,社会上资本还是比较充裕的,尤其是山西煤炭企业兼并整合,中小矿主手头有大量现金,却找不到合适的投资项目。投资资本的退出,可以通过法律的约束来完成,如果在开发完成之后,资本不退出,将会有惩罚性的措施。

时代周报:招、拍、挂是不是最好的拿地途径?招、拍、挂如何控制土地成本?

朱凤泊:如果你跟土地一级开发商是铁哥们,事情就好办。我们知道招、拍、挂的规则,你们说好一个价钱就招、拍、挂了,拍多高你都拍,最后的成交价还是你跟一级土地商约定的价格。事在人为,做老年公寓通过招、拍、挂仍然可以拿到合适价格的地。但是,这并不是每个开发商都可以做到的事。

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