物业上市热度不减，蓝光发展分拆嘉宝股份赴港IPO

黄银桥

2019-03-07 09:58:40

来源: 时代财经

尽管不少物业公司赴港上市都遭遇了认购不足、破发等尴尬局面，但自2018年兴起的IPO浪潮并没有停下，2019年以来，港交所已经接获两家物业公司的上市申请，包括嘉宝股份、和泓服务。

从新三板摘牌七个月后，蓝光发展马不停蹄地将旗下物业公司——四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（简称“嘉宝股份）送进了港交所。

3月4日，蓝光发展公告宣布，中国证监会核准嘉宝股份新发行不超过4935.37万股境外上市外资股，每股面值人民币1元，全部为普通股。完成本次发行后，嘉宝股份可到港交所主板上市。同日，嘉宝股份在港交所递交了上市申请书。

尽管不少物业公司赴港上市都遭遇了认购不足、破发等尴尬局面，但自2018年兴起的IPO浪潮并没有停下，2019年以来，港交所已经接获两家物业公司的上市申请，包括嘉宝股份、和泓服务。

截至目前，登陆H股/A股的物业公司达到了16家，包括已经上市的有13家，以及在上市路上的滨江服务、嘉宝股份、和泓服务三家。

融资受阻，高管频出走

与永升服务、和泓服务一样，嘉宝股份在奔赴港交所之前，也曾经在新三板有过短暂的上市经历。2015年12月17日，嘉宝股份正式在新三板挂牌，2018年7月26日摘牌，为时不到三年。

在这短短的两年多时间内，嘉宝股份算是完成了最早一轮的扩张。2016年，嘉宝股份以1.04亿元收购国嘉物业；2017年先后以6000万元、2400万元收购杭州绿宇、上海真贤，首次进入长三角地区；2018年，又以5200万元、3500万元、230万元收购成都东景、泸州天立及成都全程。

收购加上自然增长，嘉宝股份的规模逐步扩大。2016年至2018年，嘉宝股份在管总建筑面积分别约为2420万平方米、4400万平方米及6060万平方米。此外，于2018年12月31日后及直至最后实际可行日期，嘉宝股份已订约管理额外总建筑面积约为160万平方米的物业。

新三板门槛低，物业公司要上市并不难，但后续大多都遭遇到融资难的问题。在新三板挂牌期间，嘉宝股份只在2016年通过发行股票实现唯一一次融资，募集资金3910万元。这笔资金，相对于嘉宝股份上述收购第三方物业的2.42亿元总价可以说是杯水车薪，且难以为嘉宝股份的后续扩张提供资金。

另一方面，去年12月在港交所敲钟的永升服务，募资所得款净额6.19亿港元。相较之下，赴港上市的融资功能明显更强，这也成为嘉宝股份“逃离”新三板的重要原因。

嘉宝股份母公司蓝光发展曾表示，申请终止新三板挂牌是根据嘉宝股份的业务发展及长期战略规划调整的需要，并综合考虑其挂牌维护成本、后续资本市场运作等因素。

融资受限之外，嘉宝股份在新三板上市期间的另一问题便是高管变动频繁，包括财务总监、副总经理、董事、监事等在内的高层人员都出现多次更换，其中，财务总监换了三位，副总经李昌盛入职不到三月便离职。

亦因此，嘉宝股份提出，潜在收购标的需要满足“在管面积不低于300万平方米，最近一个财政年度的年收入至少为人民币5000万元，管理项目以住宅及/或公共建设项目为主，且过去三年并无主要高级管理人员变动”的条件。

业务集中，四川省收入占六成

在具体经营业务上，嘉宝股份与大部分上市物业公司相类似，主要有三条业务线，即物业管理服务、咨询服务及社区增值服务。

于2016年、2017年及2018年，嘉宝股份的收入分别为6.58亿元、9.23亿元、14.64亿元，净利润分别为1.02亿元、1.86亿元、2.97亿元。

其中，物业管理服务收入分别为3.82亿元，5.79亿元、8.99亿元，分别占总收入比例为58%、62.7%、61.4%；咨询服务收入分别为1.49亿元、1.62亿元、2.31亿元，分别占总收入比例为22.7%、17.6%、15.8%；社区增值服务收入分别为1.27亿元、1.82亿元、3.33亿元，分别占总收入比例为19.3%、19.7%、22.8%。

母公司蓝光发展旗下的地产项目是嘉宝股份收入的重要来源。2016-2018年，嘉宝股份向由蓝光集团开发的物业提供管理服务所得收入分别占物业管理服务收入的约85%、68.4%及54.9%。但同时可以发现，嘉宝股份对母公司的依赖在逐渐减少。

据嘉宝股份披露，截至2018年底，在管的项目中由第三方物业开发商开发的数量达264个，管建筑面积约3380万平方米，近三年复合年增长率分别为182.8%、147.4%。截至2018年底，第三方物业开发商的在管总建筑面积占在管总建筑面积的58.9%。

嘉宝股份称，目前已经与15家物业开发商形成战略合作关系，预计未来3年将于该等开发商逾1550万平方米的项目资源中获益。

虽然外部合作增多，但嘉宝股份的步子并没有迈得很开，大部分业务都集中在四川省。截至2018年底，位于四川省的在管物业总建筑面积为3340万平方米，占比55.1%，来自四川省的物业管理服务所得收入占总收入的59.5%。

此番赴港上市，将成为嘉宝股份实现规模进一步扩张的重要途径。根据嘉宝股份计划，香港上市集资所得款金额首要用途就是用于物业管理服务业务的扩展以扩大业务规模，在巩固西南地区的市场地位的同时，提高在华东及华南、环渤海经济圈以及粤港澳大湾区的市场份额。

另据数据显示，最近三年，嘉宝股份的财务表现并不理想。2016-2018年，资产负债比率分别为62.4%、58.6%、63%，流动比率分别为1.29倍、1.34倍、1.17倍。

此外，嘉宝股份还披露了一项违规事件，截至2018年12月31日，公司欠缴员工社会保险基金及住房公积金共计约人民币790万元。每延迟一天缴付，公司都将面临欠缴数额0.05%的滞纳金；若未能在一定期限内缴纳，则将面临欠缴数额一倍至三倍的罚款。