永升服务总裁周洪斌：上市后的首个任务是做大规模

在市场扩容的同时，物业行业的集中度也越来越明显。

物业公司赴港上市已成潮流，一周前，旭辉集团旗下物业公司“永升生活服务集团有限公司”（以下简称“永升服务”）在港上市，成为年内第五家登陆港交所的物业公司。

房地产正在进入存量时代，物业板块也被房企视为下一个业绩增长点。眼下，物业服务行业的发展正处爬坡期，各大物业公司尚处“抢地盘”阶段，上市步伐的加快往往意味着可以获得更大的发展机会。

在近期的一次媒体沟通会上，永升服务总裁周洪斌并不避讳上市背后的资本诉求，他认为，未来三五年行业将进入快速整合的过程，上市能够让永升服务得到资本的帮助，进入发展的“快车道”，令其在未来三五年更加从容地应对行业变革。

上市后的首个任务：做大规模

永升服务在2002年成立，已经有十几年的发展历程。早年间，永升服务的前身“永升物业”更多是作为配套服务与旭辉地产“捆绑”在一起。2015年，想要做大的永升物业走上了市场化道路，并在2017年挂牌新三板。

但不到一年，永升物业就选择从新三板退市，经过重组，转头以“永升服务”的名义对港股发起了冲击。仅用了8个月的时间，永升服务就火速完成了从新三板到港股的跨越。

对于转战港股的原因，周洪斌表示，国内物业服务行业本身就是香港的“舶来品”，很多制度、法规均从香港复制而来，香港其实是具有国际化视野的资本市场。“永升服务希望通过在港上市的过程，进一步优化短板，同时对接国际资本，带来国际化管理视野，甚至开展国际化的合作。”

上市之后，永升服务也定下了未来3-5年的发展目标。周洪斌透露，接下来永升服务主要有四个目标，分别是做大规模、改变盈利模式、提升品牌价值和智能化转型，其中规模的大小关乎永升服务未来的命运。

过去几年，永升服务的业务规模迅速成长，管理面积和收入也得到提升。数据显示，2015年-2017年，永升服务的在管物业总建筑面积从980万平方米增长到2650万平方米，年复合增长率达到64.5%。今年上半年其管物业建筑总面积更是突破了3000万平方米，达到3210万平方米。

经营业绩方面，2015年-17年，永升服务的营业收入分别为3.34亿元、4.8亿元、7.25亿元，年复合增长率为47.4%，毛利润和净利润的复合增长率也分别达到84.4%和121.3%。

但和大部分房企旗下的物业公司一样，永升服务对大股东有着极强的依赖。2015年永升服务来自管理由旭辉地产开发的物业所得收益占其管理服务业务总收益的96.2%，来自第三方物业开发商的收益占比仅为3.8%。

永升服务也在试图改变这样的局面，2015-2017年永升服务来自第三方物业开发商的管理建筑面积从104.8万平方米增长至1327.9万平方米，贡献收入比重由3.8%上升至28.6%。周洪斌还透露，截至上半年，永升服务的第三方物业合作面积已经超过50%，收入占比也达到32.8%。

不过，想要做大规模，与第三方合作必不可少。周洪斌称，接下来，除了靠大股东“搭桥引线”以及招投标的方式加大与第三方的合作之外，还会将募集的资金做一些战略性的收并购，以此快速扩大规模，提升市场占有率和市场排名。

“上市之后，永升服务对收并购保持开放的心态，收并购是未来扩大规模的主要途径，但不是唯一的途径。所以，永升服务会用谨慎的策略进行收并购，选择能够弥补战略性短板、能够增加利润的一些优质物业公司，而且主要会在永升服务有集中优势的环渤海、华东、江苏、浙闵几个区域进行。”

行业正在迅速走向集中化

物业行业在一定程度上属于房地产开发行业的“衍生”产品，其发展势头多是随着房地产开发行业的变化而变化，随着存量时代的到来，业内认为物业行业在未来几年将进入高速发展期。

中指院预测，未来五年全国商品住宅销售面积约52.6亿平方米，新开工面积约50.6亿平方米，物业管理增量市场有50多亿平方米的潜力可供挖掘，加之2016年全国物业管理面积达185.1亿平方米，未来五年全国物业管理规模将达235亿平方米。按照2016年百强企业管理项目平均物业服务费计算，未来五年全国基础物业管理市场规模约1.2万亿元。

在市场扩容的同时，行业的集中度也越来越明显。犀牛智库研究报告显示，2014年-2017年，排名前十位的物业企业平均管理面积均值由7625.5万平方米上升到了21588.21万平方米，增长率高达183.1%。市场份额来看，位于前十位的物业企业市场占有率则从2013年的4.85%增长至2017年的11.06%，四年间增长了128%。

这些数据都在标明物业行业正在以超出常规的速度走向集中化。周洪斌在媒体沟通会上分析行业趋势时，也做出了同样的判断，“好多行业的发展都存在一定规律，物业行业也不例外。眼下，资本开始进入物业行业，政策也开始在成熟，一旦成熟就会有规模集中的趋势，这种格局的判断很明显，也是行业已经形成共识的。”

他认为，物业行业未来3-5年很有可能是规模集中、发展最快的阶段，这几年通过一定的市场拓展和收并购行业会有一轮“洗牌”，类似于房地产开发行业现在形成的100强或者50强局面，规模企业在整体市场的占比会大幅提升。

也就是说，接下来的几年时间，或将是物业企业发展的“窗口期”。在这期间，有能力在市场中拼越多份额的，就有机会成为“龙头部队”中的一员，反之，则面临被市场淘汰的危机。

但这并不是一个能够轻松达成的目标。周洪斌指出，物业行业发展到今天，其实已经开始进入产业细分的阶段，有住宅、商业、公共场馆等不同的业态，甚至于寺庙都会有专业的物业公司进行管理。如此一来，企业要在业态的选择上做出取舍，“有所为有所不为”才能达到目的。

他表示，接下来这个发展周期，永升服务主要会关注非住宅业态拓展的机会。“每年国家政府机关的投入范围、公共建设的面积增量非常大，2018年市场公开招投标量大概在15到20个亿的管理规模，加上未来产业园区像高铁、民航的放量，可以看出这个市场足够大。”

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