富力债务承压，与万达交易再缩水

童洁

2017-11-24 10:29:36

来源: 时代财经

11月23日晚，富力发布公告称，富力地产将不再收购烟台万达70%的权益，同时，交易代价由合计约192.05亿元下调至189.55亿元。

距离富力与万达的百亿交易完成还有不到两个半月的时间，这笔交易却再次生变。

11月23日晚，富力发布公告称，对收购万达酒店资产的交易作出调整。此次调整中，富力地产将不再收购烟台万达70%的权益，同时，交易代价由合计约192.05亿元下调至189.55亿元。

据了解，烟台万达旗下拥有烟台万达文华酒店，酒店建筑面积4.42万平方米，客房数目308间。而这已经是富力与万达第二次修改资产包的内容，在此之前，富力曾发布公告表示双方之间的收购将不包括三亚万达希尔顿逸林酒店、广州万达希尔顿酒店及南京万达希尔顿酒店。

在剔除了三家万达希尔顿酒店资产的同时，万达还将大连万达中心写字楼注入资产包内，至于为何做出这样的调整，其给出的原因是大连万达康莱德酒店、大连万达希尔顿酒店及大连万达中心写字楼登记在同一房地产权证下，无法分割。

第一次调整后，万达出售给富力的资产包由77家酒店变更为74家酒店及1栋写字楼，交易代价由最初商定的199.06亿元下调为192.04亿元。这意味着，经过此次调整之后，万达资产包中的酒店资产将再次减少，降至73家。

关于双方两次调整交易内容的原因，外界猜测主要源于富力债务承压。根据富力此前公告显示，其与大连万达共同确认已达转让条件的酒店合计65家，且已向大连万达支付该等酒店转让价款166.45亿元。

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尽管富力董事长李思廉不止一次表示收购万达资产包的资金来自于内部资金，并一再强调这笔收购对公司负债率没有影响，但不断买入的节奏仍然让富力的负债率高企不下。

据媒体报道，就在与万达敲定“世纪大单”的两个月前，富力与恒基兆业进行了一场收购交易，收购涉及恒基兆业旗下9个项目，其中包括广州2个项目和辽宁7个项目，涉及交易金额86亿港元，折合成人民币约为71.82亿元。

不仅如此，富力2017年半年报还显示，今年上半年，富力在28个城市及地区共收购了45幅地块，收购地价占据了今年上半年388亿销售额的82%。

照此比例计算，富力上半年收购所花费的资金已超过300亿元。这样的补仓节奏无疑让其财务压力徒增，并不得不重启融资杠杆。今年9月，彭博社消息称，富力地产正在寻求一笔119亿元的境内担保贷款，期限为七年，目的是为收购万达77间酒店的事项提供资金支持。同时，富力将以收购的万达酒店资产作为担保。

虽然这一说法未能得到富力的确认，但其最新公布的新增借款数据显示，截至10月31日，富力较去年年末新增加的借款金额高达199.03亿元，这一数字超过其2016年末公司净资产的40%。

显而易见的是，虽然囊中羞涩，但在传统住宅和商业地产以外，成为全球最大的豪华酒店业主仍是富力不愿放弃的梦想。

从2004年至今，富力已经涉足高端酒店行业13年有余，并陆续与万豪、凯悦、洲际、希尔顿、雅高这五大国际酒店品牌成为合作伙伴。但与次形成对比的是，富力的酒店业务盈利状况始终不尽如人意。

查阅富力历年年报可以看到，过去3年中，富力酒店业务处于持续亏损状态，2014至2016年，分别亏损1.4亿元、1.67亿元及1.83亿元。究其原因，主要是因为酒店产品回报周期较长，一些新建酒店尚处客流量培育期，入住率较低，处于亏损或微利状态。

需要注意的是，万达2016年年报披露，此次富力收购的万达酒店资产中有88%的酒店开业超过一年，但盈利水平依然不高，2016年净资产回报率仅有2.6%。

但即便如此，在李思廉看来，这仍是一笔“捡便宜”的买卖。此次收购完成后，富力持有的酒店数量将超过100家，李思廉认为，这些酒店资产未来仍有可观的盈利空间，“富力的中长期目标是能实现15亿元利润，也就是77间酒店平均下来是每间2000万元。我觉得加强管理之后，加强资产管理和酒店管理公司沟通，控制各种成本，增加收入，15亿利润是可以达到的数据。”