广州多家银行信贷收紧为楼市降温 购房者遭遇房贷放缓

胡天祥
2021-01-26 20:30:25

时代周报记者  胡天祥

近日,广州多家银行个人按揭贷款被“双管控”的消息不胫而走,引起购房者强烈关注。

“广州新政出台的大背景,是之前央行、银保监会发布了通知,对各个银行房地产贷款进行限额管控。”1月26日,按揭贷款业内人士郑大源告诉时代周报记者,之所以要进行额度控制,其最终目的是为防止楼市过热,促进市场平稳健康发展。

三天前,郑大源曾在其微博发布消息称:广州新政,个人住房贷款占所有贷款的比例不能超过2020年的全市平均水平。另外每个月个人房贷放款不能超过2020年10月11月12月的平均放款额度。所有银行一个标准。

1月26日,一家全国性商业银行广州支行信贷人员告诉时代周报记者,央行出台新政策后,各大银行都在控制额度,所以按揭贷款的放款速度会比之前慢,“尤其广州人行(中国人民银行广州分行)执行得很严。”

同日,一家大型地产中介工作人员告诉时代周报记者,上述政策对四大行的影响并不大,因为他们本身指标并未超标,该政策对中小型银行影响更大。

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信贷额度管控

2020年12月31日,央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,针对银行房地产贷款予以占比上限约束。

本次监管的核心内容是设定两个上限,第一是房地产贷款余额占比,国有行和股份行(含3家大型城商行)分别不得高于40%和27.5%。其中,房地产贷款包括对公开发贷及个人住房按揭贷款;第二是个人住房贷款余额占比,国有行和股份行(含3家大型城商行)分别不得高于32.5%和20%。

上述规定自2021年1月1日起开始实施,对目前“超标”的银行给予一定过渡期安排:超过2个百分点以内过渡期为2年,超过2个百分点以上过渡期为4年。

“《通知》出台的背景是2020年前11月居民按揭贷款占总体贷款的比例上升至35%,这一比例数字在历史上仅次于2016年的42%,这也是为何政策要重新压制地产贷款占比。”中金公司研报指出,如果“三道红线”是房企端融资限制,《通知》就可视为总量性的信贷控制政策,既约束房企开发贷,也约束购房按揭。

1月26日,克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者,从对房地产开发企业实施“三道红线”监管,再到设定商业银行房地产贷款和个人住房贷款的占比上限,2020年以来监管部门控制房地产加杠杆的意图已非常明显。考虑到大部分人买房还是要依赖贷款,不管是总量控制,还是放款时间延长,都会对需求端产生影响,影响购买力的释放,也会延缓开发商的回款速度,一二手楼市都无法避开。

郑大源表示,对上述政策,银行采取的应对措施包括鼓励存量房贷尽量提前还款、加大非房贷的贷款放款、暂停受理新的贷款申请,以及提高个人房贷的利率。对个人来说,业主务必做好收款慢的心理措施以及资金安排,买家要做好延迟收楼的心理准备以及相应的措施。

放款时间延长

放款时间延长,在广州一家大型民企工作的李莉(化名)感受明显。1月26日,她告诉时代周报记者,自己于2020年10月下旬与卖方签约,购入了一套位于天河员村片区的房产。

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“到12月22日房子才过户,但现在商贷还没放款。”李莉称,签约时中介就打过“预防针”,说年前放款收紧,但当前进度还是比预期要慢。

上述中介工作人员告诉时代周报记者,类似李女士这样同期买房的客户,差不多都是同样的进度。由于目前公积金和银行额度都收紧,时间的确会比之前慢一点,公司手上很多客户单都受到这个政策影响。

除放款时间延长,个人住房贷款利率亦大概率会上升。

近日,一家大型房企研究部门指出,房地产贷款集中度管理制度的实施,意味着以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制,个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。优惠的个人住房贷款利率已成为历史,未来或许会长期走高。

上述银行信贷人员向时代周报记者确认了该房企的预测,表示个人住房贷款利率已经涨了。

上述中介人士也告诉时代周报记者,以广州某中型银行为例,新政前,该行执行利率是在基准上上浮15bp(基点),现在已经升到50bp了。

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